深圳城市快报 | 新房推盘明显降速，成交下滑；存量市场观望情绪弥漫，网签量再创十年新低！

来源：价值领地作者：世联评估 2022-02-28 11:23:45

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

新房市场

深圳

新房供应分析

年底推盘高峰期已过，叠加疫情再次爆发影响，开发商推盘明显降速，供应大幅回落。

1月，深圳新增供应799套/9.2万平方米，套数环比下挫90.4%。新增预售包括富通九曜公馆（283套）、星河天地华邸（248套）、佳兆业云望府（130套）、和昌拾里华府（120套）、兆鑫汇金广场（18套）等5个住宅项目。

预计2月将有25个住宅项目入市，新增供应量有所增加。

新房成交分析

本月新建商品住宅均价为69,309元/㎡，环比上涨19.6%。网签量3,572套/39.1万平方米，套数环比下降2.5%

由益田集团进行开发，罗湖区双地铁口项目益田御龙天地以708套/91,318平方米、78.4亿元（均价85,867元/㎡）的辉煌数据，摘得成交量、成交金额双料*。

备受瞩目的南山区超级红盘华润城成交173套/25,816平方米、34.6亿元（均价134,182元/㎡）。

其他热销楼盘包括华润置地·半山润府（298套）、前海润峯府（220套）、鸿荣源博誉府（202套）、振业时代花园（183套）等。

1月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为60％。

其中以宝安为主力成交区域，成交面积占比达到18％；关内成交面积合计占比40％，其中罗湖区成交*，成交量居全市*，成交面积占比为28%。

1月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，80～100平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为43%。

450～600万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的22%；80～100平方米面积段在此总价段中占比17%；此总价段主力成交项目为龙岗区的佳兆业云望府。

在所有面积段和总价段的产品中，80～100平方米且450～600万的成交套数*多，占全市总成交套数的17%。

罗湖区成交871套，稳坐成交*大区宝座，主力成交项目主要集中在益田御龙天地（708套）、独树阳光里（ 99套）。

宝安区成交633套，成交项目主要集中在榕江壹号院（177套）、康达尔山海上城（90套）、万丰海岸城（57套）。

龙岗区成交466套，龙华区成交459套，分列第三至第四位。

新房存量及去化

推盘高峰期过后，1月供应大减，导致可售量有所下降。

截至1月底，新建商品住宅可售数量26,172套/268.6万平方米，可售套数环比下降9.1%

新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以*近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

本月深圳新建住宅库存去化周期仅为5.9个月，长期徘徊在调控目标区间（12～18个月）以下，显示商品住宅严重供不应求，提示增加住宅供应迫在眉睫。

预计在一年以后，集中供应居住用地楼盘开始投放市场时，这种严重失衡的供求关系才能彻底扭转。

存量住宅市场

深圳

楼市繁荣兴衰，存量住宅市场是真正的晴雨表。

楼市“大杀器”房地产税试点即将来袭，部分业主为了抢先出售房源选择主动降价。具指标意义的世联EVS存量住宅本月为61,585元/㎡，环比下跌0.6%，连续3个月下跌。

“三道红线”“信贷两集中”“集中供地”“二手房指导价”等多重政策叠加掐住了楼市的七寸，叠加疫情再次爆发影响，本月存量住宅网签仅1,557套/14.7万平方米，套数环比下降25.0%，再创十年来（2012年1月成交1,402套）的新低，数值惨淡。

深圳存量住宅房价收入比高达28.5，长期稳居全国前三位。即使横向与发达国际*城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2021》房价收入比数据，香港20.7、温哥华13.0、洛杉矶8.9、伦敦8.6、纽约5.9、新加坡4.7。

近期高层密集发话，央妈紧急放水，保证流动性合理充裕，此前偏紧的政策迎来微调改善。广州六家国有大行同步下调了房贷利率，重庆、赣州、菏泽采取一系列的“救市”政策措施，降低购房*。

楼市调控逐渐松动，放出强烈的稳增长信号，这种松动从银行端开始，把风险较高的开发贷，变成个人住房按揭贷款，以避免爆发金融系统风险。房地产贷款逐渐回暖，楼市将逐渐从低迷中有所复苏。

住房租赁市场

深圳

临近春节，深圳房屋租赁市场需求普遍冷淡。

1月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为94.2元/㎡，环比微升0.3%

南山区商品住宅平均租金125.1元/㎡·月，领跑全市。

罗湖区82.7元/㎡·月、龙华区74.2元/㎡·月、盐田区72.3元/㎡·月、宝安区67.6元/㎡·月、龙岗区52.6元/㎡·月、大鹏新区43.7元/㎡·月、光明区42.3元/㎡·月。坪山区以平均租金37.0元/㎡·月敬陪末席。

大力发展保障性租赁住房是2022年中国楼市主旋律。深圳发布《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》，将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房。改造后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按照相关规定执行，年度租金涨幅不超过5%。

2021年深圳地区生产总值达到30,665亿元，比上年增长6.7%，两年平均增长4.9%。深圳经济延续稳定恢复的态势，经济新动能日渐强劲，市场活力也持续释放，彰显经济韧性。

深圳是全国吸引人口*多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了713.6万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率*的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。

中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比为654倍，静态租赁回报率仅为1.8%

房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（考虑空置损失），需要约56年才能收回成本。与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。

土地市场

深圳

土地供应

1月，深圳推出1宗地，为龙岗区宝龙街道G02204-0036工业用地，土地面积16,862平方米，规划建筑面积77,602平方米。

本月共有3宗地顺利拍出，土地总面积6.2万平方米，规划建筑面积27.6万平方米，成交总金额15.2亿元

1月14日，深圳成功出让位于香蜜湖的商业用地B303-0063宗地，由深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公司以底价13.3亿拿下。该宗地为深圳国际交流中心大会区配套酒店，深圳国际交流中心大会用地B303-0064宗地，已于2021年12月21日由该公司拿下。

两宗地分别为深圳国际交流中心大会区会议中心及配套酒店设施用地，两宗地需统一规划、统一建设、统一运营。

根据深圳市香蜜湖片区城市设计方案，香蜜湖北区布局城市公园、会议、酒店及配套功能，深圳国际交流中心以会议功能为主导，是国家元首级别峰会举办地，集首脑峰会、国际会议、大型企业商业活动、精品展览、餐饮、住宿、休闲等多功能于一体的复合型高端会议交流平台。

项目建成后将实现该地区在国际会务、政务服务、文化交流、城市活力等方面综合能力的大幅提升，对推动深圳市和福田区文化发展具有重要作用。

B303-0063宗地：深圳国际交流中心大会区配套酒店设施

位于福田区香蜜湖北区，土地用途商业用地，土地面积36,048平方米，建筑面积153,000平方米，土地使用年限40年。

本宗地项目属于香蜜湖北区深圳国际交流中心大会区会议中心的配套酒店设施，竞得人应厉行节约集约利用、管理土地的原则，与会议中心统一规划、统一建设、统一运营，按照政务接待的标准提供安全、高品质的服务。建设要求：新建酒店153,000平方米（非商品房，不得转让），酒店房间数不少于1,000间。总投资额达到50亿元（含地价），竞买申请人或其控股母公司或母公司旗下控股企业应在深圳市拥有建筑面积不低于10万平方米或占地不低于6万平方米的城市大型会议会展场馆的相关管理和运营经验及团队。

该项目与B303-0064宗地整体设计，地上、地下部分可立体联通。该项目需自出让合同签订之日起1.5年内开工建设，4年内完成规划验收或竣工备案。

B303-0064宗地：深圳国际交流中心大会区会议中心

位于福田区香蜜湖北区，准入行业类别文化产业领域中的“会议展览及相关服务”门类。该宗地土地面积63,922.5平方米，建筑面积127,000平方米，土地使用年限30年。

该项目建设国际交流中心，建设规模不少于15,000座；竞得人负责项目东北侧宗地号为B303-0065、土地面积约1.1公顷规划市政道路的建设工作，建成后成本价移交政府，产权归政府；自土地出让合同签订之日1年内开工，4年内竣工。

深圳国际交流中心大会区会议中心总投资额达到40亿元（含地价），在竞买取得的上述地块上开发建设的国际会议中心需配置5,000平方米以上的主会场、4,000平方米以上的宴会厅及不低于25间的中型会议室（160～250平方米），并提供高品质餐饮、宴会服务。

以上内容摘自世联评估《城市快报[深圳]》。

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