作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号
一、2021年重庆市主城区各类土地供应、成交情况
1、各类土地供应情况
2021年，重庆市主城中心区合计供应各类土地287宗，较2020年增加27宗；供应土地面积1,769.41万平方米，供应宗数增加，供应面积较2020年减少134.46万平方米。
其中供应住宅类用地126宗，较2020年少1宗，供应面积1,071.13万平方米（约16,067亩），较2020年的1,269.72万平方米（约19,046亩）减少198.59万平方米，供应面积占总供应面积的60.54%，占比较2020年下降6.15%；
商业类用地供应49宗，较2020年增加2宗，供应面积166.57万平方米，也较上年增加18.87万平方米，占总供应面积的9.41%，占比较上年提高1.65%；
工业及其他用地供应112宗，较上年增加26宗，供应面积531.72万平方米，较上年增加45.27万平方米，占总供应面积的30.05%，占比提高4.5%。
2、各类土地成交情况：
主城中心区实际成交各类土地254宗，较上年增加10宗，总成交面积1,514.49万平方米，较上年减少253.49万平方米，流拍及未成交33宗，总成交金额1,261.70亿元，成交面积减少但总成交金额略增，平均楼面价4,999元/㎡
成交土地仍以住宅类用地为主，住宅类用地成交107宗，较上年减少15宗，成交面积884.62万平方米，较上年减少306.1万平方米（约合4,591亩），成交宅地面积占总成交土地面积的58.41%，占比较上年减少约9%，可建计容建筑面积1,470.63万平方米，较上年减少437.27万平方米，按户均面积100平方米计算，可建套数减少43,727套；起拍总价937.52亿元，总成交金额1,143.46亿元，与上年基本持平；溢价率约22%，较上年提高约12%；平均容积率1.66，成交楼面均价7,775元/㎡，较上年增长731元/㎡。
商业类用地成交40宗，流拍9宗，流拍率较高；成交面积132.34万平方米，较上年增加5.5万平方米，成交面积占土地总成交面积的8.74%，可建计容建筑面积252.32万平方米，较上年增加39.84万平方米，成交金额80.74亿元，较上年增加约14亿元，平均楼面价3,200元/㎡，也较上年略增；商业类用地成交，不论面积、可建计容建筑面积还是金额、楼面价均较上年增长，主要原因一是成交地块位置较核心，二是政府平台公司拿地增多。
工业和其他类用地成交107宗，较上年增长26宗，仅流拍5宗，在经济下行、疫情影响反复的情况下，流拍率如此之低，殊为不易！成交面积497.54万平方米，较上年增加47.12万平方米，成交面积占土地总成交面积的32.85%，较上年大增7.37%，成交金额37.49亿元，较上年增长7.67亿元，平均地面价753元/㎡，较上年提高91元/㎡，折合成亩价约50.2万元/亩，较上年提高6.1万元/亩。
二、重庆市主城中心区各区涉宅类土地成交情况
前文统计了2021年各类土地供应、成交情况，接下来我们再看看主城中心区各区域涉宅类土地的成交情况。
1、各行政区住宅类土地成交情况：
从上表可以发现，渝北区成交宗数、成交面积仍高居首位，成交面积287.68万平方米，占主城中心九区总成交面积的32.52%，以一区之力三分“天下”；沙坪坝区、九龙坡区分居第二、第三位，合计成交面积256.08万平方米，占主城中心区总成交面积的28.95%，占比也接近三分之一。
2、北区、西区、南区三大区涉宅类土地成交情况：
北区仍然稳坐大哥宝座，但西区借科学城东风强势崛起，与北区差距缩小，南区涉宅类土地成交面积占比仅13%，成交金额、楼面价也是倒数*，颓势尽显。详见下表：
分区域对比分析：北区（渝北区、江北区、北碚区）依旧强势，涉宅类土地共成交46宗，较上年减少12宗，成交土地面积413.46万平方米，较上年减少185.44万平方米，成交面积虽较2020年减少较大，占主城中心区总成交面积比例仍然高达46.74%；成交金额504.83亿元，占主城中心区总成交金额的44.15%。北区住宅类土地的总成交面积、总成交金额在主城中心区的占比均超过40%，但受西区崛起影响，占比较2020年有所下降。
西区（九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区）强力崛起，涉宅类土地共成交47宗，较北区还多1宗，较上年增加10宗；成交土地面积355.98万平方米，较上年增加25.15万平方米，连续两年增加，占主城中心区涉宅类土地总成交面积的40.24%，占比进一步扩大；成交金额490.79亿元，较上年猛增180.86亿元，占主城中心区总成交金额的42.92%，占比接近北区，两大区占比合计达87%。在高新区成立、中国西部（重庆）科学城、成渝双城经济圈等重大利好持续带动下，房企全面看好西区未来的发展！
南区（渝中区、南岸区、巴南区）（注:渝中区2021年无涉宅类土地成交，本次将其纳入南区，不再单独分析）2021年共成交商住类用地仅25宗，较上年减少10宗，成交商住土地面积137.89万平方米，较上年减少50%以上；成交金额160.10亿元，较上年巨减121.78亿元。其中住宅类用地成交仅14宗，较上年减少13宗，成交土地面积115.18万平方米，较上年陡降145.81万平方米，仅占主城中心区住宅类用地总成交面积的13.02%；成交金额147.84亿元，较上年大降117.92亿元，在主城中心区住宅类用地总成交金额的占比从2020年的23.05%降至13.02%。楼面价7,192元/㎡，较2021年涉宅类土地成交楼面均价7,775元/㎡，低了583元/㎡。成交宗数、面积、金额还是溢价率，南区均是倒数*，颓势尽显。
注：功能区两江新区位于传统热门区域北区，去年新成立的高新区位于西区，其中两江新区主要包括渝北的悦来、两路、龙兴组团，北碚的水土组团，江北的鱼嘴组团；高新区主要包括沙坪坝的西永组团、曾家镇，九龙坡区的西永组团，未单独统计。
三、成交住宅地仍以低容积率为主，万元地数量、楼面价再创新高
2021年成交涉宅类土地107宗，较上年减少15宗住宅类土地，成交面积884.62万平方米，可建计容建筑面积1,470.63万平方米，平均容积率1.66，平均楼面价7,775元/㎡。
成交的107宗住宅类土地中，1.0＜容积率≤1.5的57宗，较上年减少15宗，占比53.3%,占比过半；1.5＜容积率≤2.0的25宗，较上年减少11宗，占比23.4%，1.0＜容积率≤2.0适宜修建叠拼、洋房、大平层等改善性住宅的涉宅地宗数合计占比近77%！2.0＜容积率≦2.5的16宗，较上年增加10宗，占比约15.0%，主要集中于观音桥、大杨石、大渡口、西永组团等城市核心或热门区域；容积率高于2.5的9宗，较上年增加1宗，占比8.4%，全部分布在观音桥、南坪、弹子石、大杨石等城市核心区域。
其中楼面价10,000元/㎡以上的涉宅地成交33宗，详见下表（主城中心区楼面价万元地统计）；楼面价8,000元/㎡以上的涉宅地成交57宗，热门板块主要还是传统北区的两路、观音桥、悦来等，以及新近崛起的西区的西永科学城板块、大渡口组团和传统的核心成熟区大杨石板块。大渡口区虽无万元地，但楼面价8,000元以上的住宅类土地竟然高达7宗，说明大渡口区潜力巨大。
主城中心区楼面地价10,000元以上统计
楼面地价上万元地的数量，从2020年的15宗，2021年直接暴增至33宗。楼面地价也再创新高！
2021年成交的住宅类土地，有5宗地楼面价超过2020年地王的14,142元/㎡，*楼面价达15,711元，为位于两江新区两路组团C标准分区C04-3地块、C07-3地块、C09-1地块、C09-5地块的一宗二类居住用地，由央企保利地产摘得。
四、前热后冷，上下半年涉宅类土地出让冷热两世界
2021年是重庆市涉宅类土地首次实行集中公告、集中出让的“双集中”供地，纵观全年涉宅类土地三次集中出让，明显呈现出前高后低、前热后冷的走势！
首次集中土拍行情火爆，各路民营房企争抢，供应46宗全部成交，仅有茶园2宗地为平台公司收藏。成交金额635.04亿元，约占三次土拍总成交金额的59%，平均溢价率达43%；
第二次集中土拍草草收场，供应42宗地，未拍就有9宗取消挂牌，成交28宗，基本上都是国企和政府平台公司托底，其中平台公司拿地11宗，成交金额仅162.59亿元，仅占三次土拍总成交金额的15%，基本上是底价成交；
第三次集中土拍略有回暖！供应28宗，成交23宗，成交金额275.74亿元，占三次土拍总成交金额的26%，仍以国央企和平台公司拿地为主，其中平台公司摘地9宗。成交平均楼面价前高、中低、后稳。第二次、第三次集中土拍，成交金额仅占三次总成交金额的41%。
从上表可见，与4月的首次集中土拍相比，下半年4、9月两次土拍，不论是成交宗数、面积，还是溢价率、楼面价，均不可同日而语！特别是溢价率和楼面价，简直可谓天差地别，冷热两重天！首次土拍平均溢价率达43%，后两次土拍基本上无溢价，溢价率完全可忽略不计；首次土拍平均楼面价高达9,133元，第二、三次土拍平均楼面价分别只有6,187元、6,818元。
首次土拍带火了楼市，各售楼部人满为患，热门板块新房一房难求，4月份新房成交套数跃上2万套，5月份更是高达2.7万套！上半年新房销售套数113,378套，占全年销售总套数169,873套的2/3；同时二手房挂牌量急剧下降，链家二手房挂牌量，5月初16万套，5月底降至不足13.9万套！行情火爆，可谓是“祝融南来鞭火龙，火旗焰焰烧天红”（出自唐.王毂《苦热行》）。
而下半年随着调控进一步深入，恒大、新力、花样年等房企相继爆雷，银行信贷收紧，房贷利率上调，房企、购房者预期转弱，信心不足，楼市行情急转直下！新房销售从7月的1.49万套，11月份降至0.71万套；二手房挂牌量却节节攀升，从6月初的14万套，到年底接近17万套。
9月恒大爆雷、部分房企项目停工致使购房者信心严重受挫，成交量大幅下滑。楼市行情下行，金融机构收紧涉房信贷，房企资金紧张，美元债暴雷违约，未暴雷房企也纷纷慌了神，特别是民营房企直接躺平，为了生存，降薪的降薪，裁员的裁员，停工的停工，行业风声鹤唳，落日西沉，“马鸣风萧萧”（出自唐.杜甫《后出塞五首（其二）》，怎一个惨字了得！哪还有信心继续拿地发展？
数据来源：世联城市快报
分析2021年重庆市主城中心区涉宅类土地市场，明显呈现出前高后低、前热后冷的走势。受经济下行、信贷收紧、知名房企爆雷等因素影响，2021年下半年重庆楼市急速转冷，开发商信心严重受挫，多数民营房企选择躺平，带动土地市场下行。预计在惯性作用下2022年一季度土拍市场仍较冷清。
但自去年9月以来，国家关于房地产的政策暖风频吹：先是国家发改委提出要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，后是12月份中央经济工作会议强调“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，紧接着下调存款准备金率0.5个百分点；2022年1月20日，5年期LPR下调5个基点至4.60%；2022年元旦，重庆市住建委发布公告，将重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点由2021年的22106元/㎡上调为25820元/㎡……政策暖风频吹，信贷宽松，行业优胜劣汰，缩表出清，我们完全有理由相信，2022年土地市场表现较去年下半年乐观，预计全年会呈现前低后稳的走势，不会再象2021年那样大起大落，但板块之间将进一步分化，北区进入品质发展时代，西部（重庆）科学城仍是大热点。
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