虽然不动产统一登记制度仍属新鲜事物，但物权登记具体行政行为早已有之。在分散登记时代，不同的登记机构围绕不同的职责定位、权利类型、登记内容等，已开展了长时间的登记工作，也积累了不少各自领域的审核经验，形成了特定的业务办理思路。
正因为如此，不动产统一登记实施后，旧制度与新制度、老传统与新观念的明显差异，使得各地不动产登记机构的具体经办业务人员在日常工作中不断产生思想的碰撞。对每个登记人员个体来说，登记行为所引发的后果无论轻重都不容忽视。一旦产生工作失误甚至登记错误，轻则会被督查或被监察部门跟踪问效、重则面临巨额赔偿甚至锒铛入狱。如何避免登记错误、排除登记风险成为了一直以来困扰着绝大多数基层的受理、审核岗位人员的焦点问题。
本文尝试由分析不动产登记机构当下所遇到的重重困局展开，深入探讨不动产登记机构应如何通过构建全方位的实务思维，扭转登记机构的尴尬地位，排除各种登记风险，保护不动产登记人员的职业安全。
一、当前不动产登记机构面临的现实困局
不动产统一登记制度实施五年多来，市、县两级的不动产登记机构越来越多的陷入困局之中。自成立之初就始终伴随登记机构的经费少、人员少、业务量多的“两少一多”、住建部门主动配合意识不够强、各分散登记机构形成的历史登记档案移交不及时不完全、相关部门信息不共享等现实问题，特别是在来自造假申请人、法律从业人员、相关部门、执行单位等等各方的压力面前，已显得微不足道了。个人认为只要房地产对于总体经济形势的影响力度不降低，来自上述各方的压力就会愈发强大、登记机构面临的挑战就会愈发严峻。
尽管笔者从事不动产登记工作只有短短五年多，在日常工作中却见到了数不胜数的造假案例，这其中为常见的就是通过伪造、变造文书骗取登记的手段，例如伪造继承公证书故意隐瞒其他继承人办理继承转移登记的，伪造生效法律文书骗取他人名下房屋所有权或土地使用权转移登记的，伪造离婚证明以离婚析产名义或者伪造身份变更证明以变更登记名义规避二手房交易税费的，伪造银行结清证明和公章注销自己名下房屋上因贷款设立的抵押权等。
更有甚者，笔者还相继遇到过伪造军官证骗取经适房资格的，虚构一个死亡的配偶来达到多折算工龄少交房改房购房款目的的，冒用本村智力残障人士身份购买商品房规避财产申报和限购的，已经因为入籍某国自然丧失中国国籍后仍然拿着未销毁的身份证以中国居民身份购买商品房的，伪造公司股东会决议以公司名下全部房屋土地设立抵押权骗取银行贷款的，伪造国有土地证在集体土地上盖好商品房对外销售的等等，不再一一枚举。
而一些按正常标准本应不予办理的业务，往往会由于部分法律从业者的介入而导致不动产登记中心终被迫妥协，例如以行业专门法赋予的调查权为名义实施“以人查房”行为的，以并未发生任何实质转移的动产为标的物、行成所谓“先售后租”主债权合同为违规民间借贷创造条件的，还有利用法律法规“不出具书面不予受理视为受理”法条，通过诉讼打开受理缺口并以再次提起诉讼或纪委投诉的方式直接推动办理的等等。
许多地区不动产登记机构都经历过这些执行业务：或是借名买房纠纷判决房屋所有权归借名人所有、并以协助执行通知书直接要求“更正至原告XXX名下”；或是一宗完整的土地在后期执行过程中，不仅被实体分割拍卖，甚至还一并提供了本该由自然资源部门研究确定的界址点、容积率；又或是明明是轮候查封单位、在不能提供首封法院移送执行函的情况下，仍然直接要求登记机构协助过户产权，而且还要求登记机构对被执行标的物上存续的抵押权办理注销登记。不动产登记中心一旦提出异议、没有立即办理就准备下罚款单；抑或是因合同纠纷先裁定被告配合原告办理转移登记，后又莫名出具一纸白头函要求不动产登记机构办理更正登记。诚然，也有坚持后底线的，在把已经去世爷爷的房屋调解给大孙女（其父亲健在）继承，用仅制作调解书、不进一步出具强制执行文书的无言举动，默默向不动产登记中心传达“你们看着办”。
二、不动产登记机构构建全方位不动产登记实务思维之关键点统揽
前文汇总条陈了当前不动产登记机构所面临的来自各方的、形式各异的压力及困境，在万重山一般的困局面前，不动产登记机构必须要提高“奋力抗争、脱困突围”的紧迫意识。
（一）不动产登记审核要坚持“外松内紧”的总体要求
所谓“外松内紧”，是指对外要不断宣传树立不动产登记机构仅具有形式审查职责的总体形象，对内要不断强调尽限度合理审慎注意义务的严格把关要求。
一方面，不动产登记机构的身份和不动产登记具体行政行为的性质决定了我们的职责权限具有先天的不足，每一个登记中心必须要坚持向新闻媒体、向各级人民政府、向有嘱托权监督权的强力机关、向全社会不断的呼吁和灌输一种理念：我们是在法律授权的极其狭窄的框架内依法行政，法律并未赋予不动产登记机构像法院那种可以导致物权设立、消灭的至高无上的权力，也同样未赋予不动产登记机构像公证机关那样对公证事项实施法定实质审查的职责权限。
一旦被人民法院、执纪监督部门建立了“不动产登记机构应当实质审查”的固有观念，将使得不动产登记机构加速陷入各民事主体间财产纠纷的漩涡，不断面临追责、赔偿的无限循环之中。如此谓之“外松”。
另一方面，《物权法》也好、《民法典》也罢，都强调一旦出现登记错误，不动产登记机构必须先行赔偿，然后才能根据情况向造成登记错误的责任人追偿。这就为不动产登记机构的每个工作人员压上了千斤重担，使得每个登记人员必须要追求“万无一失”的零差错工作记录。
笔者粗略算过一笔账，不出意外的话，每个不动产登记人员根据自身情况不同，职业生涯至少要延续十到二十年，一些刚出校门就走上不动产登记岗位的年轻人还要更久。按每人每天办理10件、每年245个工作日计（365天减去52个双休即104天，再减去 11天的法定假日，再减去5天的带薪年休假，即365-104-11-5=245天），十年下来每个不动产登记人员需要办理2.45万余件登记业务，工作二十年的人还要再翻一番。
2021年9月国家市场监管总局公布的数据显示，中国制造业平均良品率达到历史水平，连续五年稳定在93%以上。这还是建立在国内每个制造行业企业都建立了完善的全过程质量管理、质量监督、检验验收制度的基础上所能达到的数字。而反观作为基本没有建立事前、事中、事后登记质量管理机制的不动产登记行业，假如我们参考这个数字来推算，把废品率也就是我们出现登记错误的概率圈定在1%-5%左右，每个登记人员在自己的从业生涯中可能遇到的登记错误至少可能会在500-1000件。即便我们再砍一刀，哪怕我们登记的房屋类不动产业务只占自己总业务比的1/5，这个登记错误的数字也至少在100件以上。
这可以说是一个令人恐怖的预期数字。不动产登记人员的工资收入普遍低微，职业生涯所得的全部合法工资收入加起来，也不够一套大中城市中心城区的高级住宅价格。在严峻的“法定登记错误无理由赔偿”形势面前，促使我们必须要打起十二万分的精神去认真对待每一件登记业务，即尽到限度合理审慎注意义务，真正确保万无一失，因为哪怕是万中仅有一失也是我们难以承受之重。如此谓之“内紧”。
（二）不动产登记机要准确把握、严格区分“受理”与“审核”各自的职责边界
不少不动产登记中心已经不止一次的出现情形完全相同的行政诉讼败诉案例了，这些案例均具有“符合受理条件、受理岗位以本应作为不予登记的原因出具不予受理告知书，结果被判撤销不予受理决定”的典型特征。但往往由于这样那样的原因，绝大部分受理人员仍然没有意识到这样做的严重后果，还在不断上演错误的操作，反复在同一个地方“跌倒”。
一旦有一天，因一场当事人和第三方之间利益纷争而引发的民事诉讼或投诉揭开了盖子，经执纪监督部门介入后，发现了不动产登记机构居然办理了数量巨大的违规业务，试想会有多少领导、中层管理人员以及相关经办人受到不必要的牵连？行政诉讼判决书“撤销不予受理决定、责令重新做出处理”的意思，并不是让不动产登记机构对该申请人的违法登记申请予以登记！
当执纪监督部门经过调查程序询问主审法官后，得到的答复是一句“我们审理该案的核心是对程序的纠偏，并没有要求不动产登记中心在受理后直接予以登记”时，经办人还有何种理由为自己辩护呢?明明是让你先按程序出具受理凭证、再在适当的审核环节以适格的相关法律依据结合《不动产登记暂行条例》第二十二条出具不予登记告知书，你凭什么理解成“撤销不予受理”就是“重新受理后直接登记”的意思呢？
受理环节的职责就是执行以“主体一致性、材料齐全性”为主要内容的初级审查、形式审查，“人”对、“物”对、“材料”齐、无查封等限制信息，就要按规定程序询问、受理并出具书面受理凭证。能不能办或者说当事人是否具备法律意义上绝对的处分权、物权变动是否涉及相关特别法的限制、以及登记类型是否适用正确，都应该交给审核岗位去依据相关法律法规规定审查并下结论。
举例说明，一申请人向受理窗口人员提交了自己的身份证、一份民事判决书、一张以自己为权利人并勾选了“更正登记”的不动产登记申请书，要求对一个现登记在他人名下的房屋更正到自己名下。受理人员直接翻到后的人民法院判决内容，发现判决内容仅为“确认xxx与xxx签订的借名买房协议有效”。很显然，审理法院并未明确物权归属，既没有明确物权变动至原告（即申请人）名下，也没有直接确认该房屋所有权归原告所有，因此，本次登记申请明显不具备办理更正登记的基本前提。
然而从形式上来看，申请人提供的材料是齐全的，既有不动产登记申请书，也有身份证明材料，还有登记原因证明文件，完全满足“人”对、“物”对、“材料”齐、无查封等限制信息的可受理情形全要素，受理人员此时就不能直接以“申请人所提交的申请材料不足以证明登记存在错误或权利真实状况与不动产登记簿记载不一致”出具不予受理告知书，而是应该先予以受理，向申请人出具受理凭证后，交由后台审核人员直接以该理由结合《不动产登记暂行条例》二十二条出具不予登记告知书，再将不予登记告知书交申请人签收。
（三）不动产登记机构要充分发挥“穷人的智慧”有效化解矛盾隐患
所谓“穷人的智慧”只是俗语范畴，并没有权威的概念，但笔者以为可以用两个小故事和简单的几句话来为其尽可能准确地赋予定义。
故事一：古代的日本，某村一条外出的山路被巨石堵住了，村里为了搬走巨石请来了某大力士，与其约好管三天饱饭他就搬走这个巨石。三天后，大力士却要求村民先把巨石放在自己的肩上。在没有吊车的古代，村民显然不具备把巨石放在其肩上的能力，于是请来了聪明的一休。一休直接指挥村民在巨石之下挖了一个深坑，然后要求这个骗吃骗喝的大力士站在坑里，村民此时只要合力一推就可以让大石头滚下去，自然就满足了放到大力士肩膀的条件，从而破解了大力士设置的“不可能完成的任务”。故事的结局虽然没有说，但实际上一休的处理方式已经告诉我们答案了，就是让大力士继续把坑按照石头的体积挖的足够深足够大、接着把石头推下去然后回填泥土铺平道路即可。
在这个故事中我们看到，一休解决问题的思路很讨巧，是按照大力士的规则和村民的诉求出牌，他以为石头不可能被拿起来，就把“让村民把石头先放在自己肩膀上”作为规则难题，那就顺着你的思路想办法让石头能够到达你的肩膀上；第二是村民和大力士都以为只有“拿起来”才可以达标和解决，然而一休逆向思维地用“推下去”的方式一样能够使其达成。
从这个故事中我们就可以总结出种“穷人的智慧”的含义，即：通过分析去发现“导致冲突的两种矛盾其指向中的结合点”、运用逆向思维去寻求一个简单易行、又能直接化解矛盾冲突的平衡措施简而言之，就是“学会分析规则、合理利用规则”。
实务中，前文所提到的执行业务中的一部分情形就可以运用这一思路予以化解。对于明明应当按转移登记协税办理、却因为当事人不想缴纳高额税费、通过其自行“运作”又被二次出具相关文书要求无税办理或税务缺项（例如被执行人应当缴纳的个税尚未缴纳）办理的协助执行登记，我们可以采取“先直接做转移登记但不发证+函告税务部门税费缺失事实”的做法。
一方面，无论该按何种登记，生效法律文书已经依法导致物权事实变动至原告即申请人名下，此时做转移登记只是为了“履行协助执行义务以及使登记簿记载内容与不动产真实权利状况归于一致”。在协助执行通知书已送达多日的情况下再不做登记，执行机关完全可以“拒不履行协助义务”为由开具罚单甚至对不动产登记中心负责人采取强制措施，我们无论如何都不应让这一坏结果事实发生；另一方面，也是为了避免执行机关进一步通过非正常程序出具文书，要求不动产登记机构按无税登记业务（如更正登记）办理。
原本个协助执行文书是有据可查的正规文书，不动产登记机构不能一味为了履行协税义务就“拖着不办”。越拖，就等于越推着申请人去“运作”。一旦个别公职人员基于众所周知不能言喻的原因，通过非正常程序为申请人出具了没有备案的、改变执行内容的加章公函，终结果只能是不动产登记中心自己咽下不得不违规登记的苦果。这个公函即便将来翻案，鉴于其“来路不正”，即使执纪监督部门的工作人员去调查走访、翻阅档案卷宗，也大概率后找不到出处，终只能由不动产登记具体经办人员“买单”。
因此，不动产登记机构应当转变工作思路，对于前述的执行案件，尽可能要求申请人在全部完税之后再行办理转移登记，但一旦发现有迹象表明拒不依法足额缴纳税费的当事人准备“运作”，或执行单位有态度坚决地催告办理的情况，就要当机立断先按“直接办理转移登记但不发证”及时处置
“只登记但不发证”虽然不符合登记的一般规则，但确实是在履行协助执行义务和履行法定协税义务之间妥协的平衡处置方式因为税务部门和分散登记时代各登记机构对协税义务通常的提法就是“先税后证”。先登记，可以避免“吃罚单”；不发证，并立即函告税务部门税费缺失的事实，可以尽限度限制受让人在漏缴税费的情况下取得不动产物权后立即处分，并为税务部门追缴税费争取必要的时间和前提。
登记了，就没有理由再以拒不履行协助执行义务为由“罚款拘人”；没发证，申请人无论想办什么处分类登记都会基于“缺少权属证书这个登记要件”而使其不具备受理条件。没有发证的事实使得“先税后证”的协税义务表象也完全具备。加之已函告税务部门税费缺失的事实，说明登记机构已尽到协税义务，执纪监督部门也不能直接以导致国有资产流失的名义对登记机构具体经办人员立案处理。因为登记机构先办理登记也是依据协助执行通知书办理的。
人民法院早在2004年就先以《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）明确要求“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项”；后又于2018年以《人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》（法释〔2018〕1号）明确规定“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（七）行政机关根据人民法院的生效裁判、协助执行通知书作出的执行行为”，即明确了“协助执行行为不可诉”这两个出自于法的、现行有效的规则正是保护不动产登记机构经办人员免于因先登记而被执纪监督部门立案查处的有效依据。
不得不承认的是，“只登记不发证”这种不至于违法但与程序略有不符的做法，既是当下不动产登记机构为了在夹缝中求生存所发挥的“穷人的智慧”，更可看作是具体经办人员为了维护法律的尊严以及程序的正义“后的倔强”。
故事二：某公司的一条肥皂生产线上，有时会有漏装肥皂，出现空盒子的情况。为了不让空的盒子流入市场，这家公司高新聘请某博士和他的团队，研发出了一套耗资90万元的设备能够在装箱前自动通过X光检测识别并回收空盒子。而在南方，同样是生产肥皂的一家小厂也有这样漏装肥皂的情况，但负责处理此事的农民工只是在生产线的传送带旁安放了个190元的大功率电扇，把空盒子都吹走就解决了问题。
在这个故事中我们看到，同样是为了达成“剔除空盒”的终目标，并非一定要在终端大费周章，在了解事物的特性及其运行的规律基础上，只需提前在恰当的位置用成本的方法一样能解决问题。
由此，我们可以归纳出第二种“穷人的智慧”的含义，即：与其让可能发生的坏事拖到后演变成需要花费大量人力物力解决的问题，不如在过程的初期运用规则提早有效排除隐患，越早解决、越是在源头解决，成本越低、成效越高
前文所提到的执行业务中的另外一部分情形就可以进而运用这一思路予以化解。对于日常业务量的房屋类不动产和土地类不动产，实务中在“查封-执行”的过程中往往终被查封标的物会被实体分割并处置。而根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）的规定，可以直接分割执行的应当仅限于房屋类不动产，人民法院并没有明确授权可以对土地类不动产予以分割处置。
一方面，土地类不动产的大量民事纠纷均系围绕土地使用权归属发生，而土地使用权这一特殊的用益物权的所有属性均应由所有权人来确定，即是说界址点、容积率等指标都应当由人民政府主管部门通过行政许可行为来确定；另一方面，无论是何种案由，只要是民事诉讼，均不应涉及土地使用权的权属以外的自然属性。因此，司法审判以及强制执行的权力行使，都应仅限于对土地使用权这一物权归属的处置至于其他包括性质、规划用途、界址点、面积、使用年限等在内的具体自然状况和规划设计条件指标等内容，均应由自然资源部门代表人民政府、通过代行自然资源所有者职责予以明确。
协助执行通知书被送达不动产登记机构时，时常会有直接明确要对宗地部分面积予以查封的情形出现。甚至还有被执行人虽然早已经办理了合宗变更登记，但协助执行通知书却依然指名道姓地点出要对合宗前的其中一宗原土地进行查封，有时还详细注明了原土地权属证书号码和面积。此外，还有个别情况是在明知被查封标的物是集体土地的情况下也直接要求登记机构予以办理查封，或者已经公开拍卖处置完毕后直接发出协助执行通知书、要求不动产登记机构协助将该集体土地办理给集体经济组织之外的民事主体。
为了避免造成“对国有土地使用权不经主管部门分割审批就直接予以实体分割处置、将集体土地使用权通过市场化公开拍卖处置给无权使用集体土地的民事主体”等既成事实，有效防范超越法发[2004]5号文件授权范围行使查封权力并造成难以挽回的处置结果，不动产登记机构应当充分借鉴故事二中“剔除空盒”的处理思路，在执行人员送达查封协助执行通知书的当场就及时发挥运用“穷人的智慧”，即在送达回执上直接书写“1.经查，贵单位并未严格执行法发[2004]5号文件‘二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属’的明确要求；2.本次查封的土地使用权并未经有权机关办理分割前置审批；3.根据法发[2004]5号文件，对不具备分割条件的土地使用权应当全部查封；4.贵单位如需对本次查封的国有土地使用权进行实体分割处置（或将集体土地使用权处置给本集体经济组织以外的民事主体），应当先经自然资源管理部门同意并前置审批后再予执行”等履职性提醒，在送达回执上加盖公章并留存复印件后将其交执行人员带回，必要时还应对此过程录音录像。切忌被执行人员形成事实留置送达，如遇执行人员拒收写有以上内容的送达回执、拟用执法记录仪现场拍摄以造成留置送达事实的，应当立即向执行人员宣读以上提醒内容、并同步采取录音录像的紧急避险处理措施。
通过以上措施，应当可以尽限度发挥“穷人的智慧”，有效避免查封单位后期分割执行国有土地或直接拍卖集体土地后，以“不动产登记机构并未事先告知不能分割/不能拍卖集体土地”为由、凭司法强制力要求不动产登记机构直接对国有土地使用权办理分割转移或直接将集体土地转移登记给该集体经济组织之外的民事主体。
（四）不动产登记机构要强化自身沟通协调能力，及时化解被动的风险
在公务员招考面试环节中，常见的就是考察考生的沟通协调能力，这不仅仅是基于通过考试科学选拔人才的目的，更是因为各级行政机关基本的日常工作就是沟通与协调。不动产登记机构在面对前文提及的困局之情形五时，就要特别注重发挥沟通协调能力，以谋求及时化解被动风险。
历史遗留问题的登记发证，既是现实人民群众的迫切需求、也是自然资源部的明确指示要求。历史遗留问题的解决主体、市县两级人民政府特别是县级人民政府由于各项工作千头万绪，往往是围绕突发性事件应急处理机制来启动处理程序。
从自然资源部2021年1号文件关于加快解决不动产登记历史遗留问题的通知文件来看，处理历史遗留问题的大原则应当是以解决已入住购房人的房屋产权登记诉求为主，前置供地、规划等关键审批手续应遵循“能补尽补”原则，即便基于历史原因无法补办规划手续的，也要基于“符合规划或者说不违反规划”这一底线、再谈按现状出具核实意见作为登记发证材料的问题。
然而这一纲领性指导文件在具体落实时，往往被大打折扣地执行。突出表现是前置审批手续从“能补尽补”变成了“能不补就不补”，规划部门只对现状出具没有结论的意见甚至直接点出“不符合规划”却仍然按现状出具描述性的所谓“规划审查意见”，交给实施违法建设行为、造成了历史遗留问题、却未承担与之相当的法律责任的开发建设单位，去作为其申请不动产登记的关键凭据。
事实上，不动产登记机构原本不应面对如此惨烈的生存环境。笔者的一位老领导曾经这样评价不动产登记工作：“不动产登记不是关系到千家万户，是关系到每家每户”。作为一个举国上下空前关注、与每家每户重大财产都息息相关的新生事物，本应是一个充满阳光、前景美好、职责重大、各方支持的朝阳行业，却偏偏甫一出生就要面对积重难返的陈年旧弊。这对任何一个新组建的单位来说，都是不公平的，也从未有其他任何一个新组建的单位面临过如此艰难的困境。由于新组建的单位地位低、毫无话语权，加之缺乏为争取主要领导支持而据理力争的勇气和沟通能力，各基层不动产登记中心唯有“勇挑重担、迎难而上、苦自己尝、笑与群众分享”。笔者感到深深无奈的同时，也在不断反思总结合理应对、规避风险的沟通之策。
县级地区的特色是必须要短、平、快地落实主要领导工作思路和具体指示，而历史遗留问题的处理归根结底是要把不动产权证书发到购房人的手中。既然无论哪一级的政府领导都异口同声、掷地有声地表示“不允许说不能办”，那么为什么不动产登记机构不能反客为主，主动承担起解决历史遗留问题的牵头重任？我们不是不能办，我们都能办，只是需要在相关部门配合下、满足一定条件下才能立刻办、马上办！
既然终的发证是不可避免的，那就要坚决彻底地摒弃光说“不能办”不说“怎么办”的错误态度，主动找主要领导汇报工作思路，主动报告明确的工作建议，主动执笔政府解决历史遗留问题的文件，如此一来就能把主动权牢牢掌握在不动产登记机构自己手中。一方面要按照职责分工，大胆明确哪个部门负责走什么程序、出具什么文书，建立“配合协作、依法履职、责任共担”的历史遗留问题处理主体框架，合理确定工作内容、合理分摊风险，把部门的责任上升到政府的担当；另一方面要尽可能促成党委政府认可、执纪监督部门广泛推行的“容错机制”的建立。把因缺乏经验、先行先试出现的失误、错误同明知故犯的违纪违法行为区分开来，把上级没有明确限制的探索试验中的失误、错误同上级明令禁止后依然我行我素的违纪违法行为区分开来，把为推动涉及人民群众切身利益的历史遗留问题解决过程中的突破担当同为谋取私利的违纪违法行为区分开来。
照此执行，既落实了政府领导的意图，又减轻了参与解决历史遗留问题的各相关部门的压力，也为终的登记发证限度增加了合法性、合理性，自然就能有效降低登记风险。
（五）不动产登记机构要积极探索建立贯穿登记全过程的质量监督机制用以排除已经发生、尚未构成严重影响的风险
很少有不动产登记机构的领导和工作人员注意到，原国土资源部在2016年制定《不动产登记操作规范》的时候，提出了“登记质量监督”和“登记质量管理”的概念。因为彼时的国土资源部并未对此展开详细叙述，仅以“宜建立”的字眼寥寥数语一笔带过。然而身为曾经在部队从事多年武器装备质量监督工作的笔者深知其对登记风险控制、排除的重要性。
一般来说，质量监督常见于企业，质量监督是对质量管理体系的运行情况予以监督检查，目的是保证一个符合ISO9001国际质量管理体系标准的企业，其质量管理体系能够健康有效的运行。只要这个体系运转正常有效，那么产品的合格率就能够始终保持在一个符合预期的水平线上。
将质量监督与质量管理概念引入不动产登记领域，笔者认为非常有必要。质量管理体系是贯穿各类组织（包括机关、企业、机构、社团等等）全过程的流程化管理，作为履行公共事务管理职能的事业单位，不动产登记中心同样需要建立一个适当的、严格的业务运行体系。这个体系通过日常管理来维持安全、高效的运作，确保所做的每一个登记业务都能够被受理、审核、登簿、缮证等各岗位按照规定的程序和既定的规则正确处理。
目前为止，很多党政机关、事业单位没有像企业那样建立一个通行的、完备的业务管理体系标准概念，但是通过高度一致的各项内部工作制度的建立，我们可以认为各单位实际上是有一个粗略的体系在运行的，只不过这个体系在不同地域的部门间都存在不同程度的差异。虽然依靠“行政管理体制+内部业务工作机制”基本保证了各部门、各岗位的正常运转，但假如参照国际通行的ISO9001标准质量管理体系的思路，去对现有不动产登记机构的业务运行体系进行一个升级改造，应当能够通过体系监督、内审外审等措施把登记风险控制水平大大予以提升。
笔者援引百度百科“质量管理体系”词条的一部分表述，来阐述建立不动产登记质量管理体系的好处究竟在哪里：建立一个科学的不动产登记质量管理体系标准并严格贯彻执行，可以明确各项管理的职责和工作的程序，促使执行这个体系标准的组织的管理工作由“人治”转向“法治”，真正做到凡事有人负责、凡事有章可循、凡事有据可查、凡事有人监督，实现“以预防为主”的风险控制总目标；同时，还可以规范该组织的作业程序，明确各部门和全体员工的职责和权限，预防并控制不合格（即风险）的发生，降低组织的质量管理成本；通过定期组织质量检查、质量审核活动，能够及时发现和找出组织管理活动、服务质量方面存在的问题和薄弱环节，并进行及时有效纠正，为该组织实施全面的科学管理奠定基础。
不动产登记机构到底该如何建立一个科学的、规范的、完备的登记质量管理体系？这是一个相当大的课题，需要包括笔者在内的每一个致力于构建不动产登记质量管理体系课题研究的从业人员共同深入思考、集思广益。之所以用这样的方式提及，主要是为抛砖引玉，希望包括自然资源部在内的各级各部门领导都能够重视此项工作，发挥好、运用好其他领域可以借鉴的成熟经验，来为不动产登记工作科学有序地健康发展提供长远谋划。
三、结语
本文罗列了种种当前各基层不动产登记机构面临的各类难题，也对其中一部分给出了具体的解决建议。也许会有不少业内同行特别是身居高位的同志看后，会认为笔者是危言耸听、故意夸大，但笔者发自内心地想要说一句：事实上不动产登记机构所面临的困难还远远不止本文所列举这些。笔者在与全国同行的交流过程中，无数次的在听完对方陈述后，只能无奈地表示“这不是业务问题，这是管理问题，只能充分运用政治智慧，靠自己的协调能力和沟通能力去解决”。
法律之所以规定不动产登记需要审核、需要有不予受理或不予登记的处理决定，就说明总有一些业务是不能办、不该办的；法规之所以设定了三十个工作日的登记时限，初衷并不是为了给足余量，然后让各级各部门用来压缩时限出政绩的。
事业单位改革的靴子始终尚未完全落地。当某一天决策层发现，不动产登记这帮家伙是“无论什么情况都能办、怎么压缩时限都可以”的时候，终的结局，就必然会是像动产和权利担保统一登记转人民银行办理那样，一个网站+一个公示系统就OK了，我们每一个登记人员都将不再被需要了。真心希望我们中的多数同志不会有那么一天，像那个收费员一样，成为在新闻里哭诉“我36了，除了登记发证我什么都不会干”的主角。人生不易、不动产登记工作更不易，且干且珍惜。
作者：郑州市不动产登记中心高戈
编者按：该文作者作为一个基层的不动产登记人，经历了不动产统一登记的风风雨雨，既有成功的喜悦也有难以道明的心酸。文章描述了不动产登记中困难的一部分，也从实务角度指出了解决方案。
质量体系的建设在不动产登记中已经有了可以借鉴的经验，不动产登记赔偿也开始大面积覆盖。文章对证书和登记簿的效力方面似乎稍有欠缺，希望作者能够继续思考，为大家解决问题找出更好的方案。
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- 论不动产登记机构如何通过构建实务思维从困局中突围
