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新一轮土拍即将到来，新政也随之而来。
1.
今天（3月13日）凌晨，东莞首批集中供地正式挂牌上线，8宗土地分别将于4月19-20日进行集中竞拍出让，起拍总价达170.83亿元。
需要提出的是，土拍条件较之前有了明显变化：本批次地块均取消无偿配建安居房要求，同时取消了去年设置的新房销售限价
具体为：
去年设定的新房销售限价取消了：此前的长安“首批房价不高于41998元/㎡”，塘厦地块“首批房价毛坯不高于38220元/㎡”的规定；
参拍交付的保证金也降低了，其中长安地块从2021年的22亿元调到了10.1亿元，对于房企来说，压力变小不少；
取消无偿配建要求，此前长安地块去年要求无偿配建宗地10%的比例，此次这条规定不见了。
可以说既给开发生降低了成本，又给开发商有了未来的房价预期。
其实早在去年11月份，广州就在第三批住宅集中出让中，取消了部分地块的限价红线：
广州黄埔、南沙在第二批次中8幅地块还规定未来商品住房的限售价格在24254-46796元/㎡之间，但到第三批次，虽然地块限价仍然存在，但商品房限价直接取消了。
虽然当时取消限价的黄埔、南沙并非城市中心地块，但意义和影响也是不小的：
地价是固定的，而商品房价格没有限制，客观上来说，这是进一步将定价权交还给了市场和房企，让房企自主决定自己盖出来的房子价格，不论是在自由度、还是盈利空间方面，都撕开了一个更大的口子，这对房企绝对是件好事。
这一招也算是“因城施策”的精细化实施，类似南京取消部分远郊板块的限购政策，广州在非热门板块取消限价，也是给市场进一步松绑。
当时就有网友预测，这个政策会有其他城市跟进，尤其是在市场不断探底的当下，为了“稳房价、稳预期”，还将有类似的合理松绑政策出台。
介于当时大多数城市的土拍已经接近尾声，多数都在筹备今年的出让计划。新年必然新气象。果然，与广州同处大湾区的东莞，就接棒了，而且从力度上看要更大。
2.
自去年三季度以来，全国各大城市对楼市的“救市和松绑”行为，一直在持续不断，力度虽然上不上大，但深度却越来越深。
其中重要的，就是信贷的持续放松，仅以素来贷款利率颇高的南京为例，不少主流银行的放款速度明显加快，且房贷利率也从去年6.2%降到了现在的普遍5.7%，还有5.2%：
从数据来看，中国、农业、建设、汇丰、邮政储蓄这几家银行的首套房利率都有所下调，下调幅度在10-50BP之间。
二套房方面，中国、农业、汇丰、邮政储蓄、南京银行等出现了明显的下调，下调幅度在5-50BP之间。
纵观各家银行的房贷利率的趋势来看，邮政储蓄银行整体的下调的幅度，无论是首套房还是二套房方面，基本上都有近50BP的下调。
在首套房方面，邮政储蓄银行的利率低至5.2%，二套房方面，汇丰银行较低，利率约为5.8%。
按照首套房主流贷款利率在5.7%的情况来看，像邮政储蓄利率仅有5.2%的话：
就拿一套300万总价，3成的房子来看，每个月就能少还657元，一年下来，能少还7800多元。
除此之外，降低款比例、甚至武汉这一类的二线大城市也开始放松限购的口子，青岛即墨区松绑限售政策等等，都是尝试稳住不断下行的市场。
现在则从土地这个源头缓解压力，下调保证金、取消配建、取消限价等等一套组合拳下来，对于资金吃紧的房企来说，无疑雪中送炭，也给了房企以市场信心，刺激拿地积极性，从而促进土地乃至房地产市场的健康平稳发展。
就在3月初，工作报告新出，依旧强调“房住不炒”，但放在首位的，是“稳”。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。
支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
一切都要稳，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，……因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
现在广州部分板块取消限价、东莞紧跟其后，这也给了市场一个新的风向，房价不再提前写在出让条件中，未来的房价会如何发展？
会跌？会涨？
这里要认清一个现实，开发商不是慈善家，没有人会冲着跌价去买房卖房的。
3.
回到南京市场。
广州和东莞，其实也给当下的南京打了个样。去年第三批次土地出让，南京终用河西南撑住了场面，但底价成交的不少。
重点是，南京目前去库存的压力达到了巅峰：截止今日，南京新房库存还有7.2万套。
以南京当前的消化力：2020年新房去化8.5万套、2021年新房去化10.3万套，这7.2万套足够南京卖上大半年了。前提是这大半年内不再有新的供应。
这基本不可能，不说南京去年供应的217块地（包含高淳、溧水），甚至前年拿地的项目，今年还没有上市，大批量供应自是不可少。
如何去库存？
南京会采用广州、东莞的新政给到房企更多的市场自由度吗？
一切犹未可知，不过南京当前的风声和这个也差不离，江北核，传闻要卖：
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- 刚刚，新政！新房限价取消！
