市场低迷下，救市、保障两手抓 | 研究院2022年2月简报

来源：价值领地作者：世联评估 2022-03-15 15:28:29

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

致读者

2021年，全国房地产行业政策发布数量与频率都堪称历史新，我们越来越认识到，深入、全面把握行业政策走向，对于市场参与各方提升市场研判、强化决策规划、挖掘市场机遇、规避潜在风险等具有重要指导意义。

基于此，2022年2月起，世联评估价值研究院月报全新升级改版，内容覆盖全国-地方房地产相关政策总结分析、宏观经济数据一览、存量住宅市场与资产证券化市场数据分析，致力于为读者提供内容更加丰富的行业与市场资讯，也欢迎广大读者积极反馈意见建议，帮助我们提升内容产出质量与价值。

*如需完整报告，敬请与我司客户经理联系。

2022年2月，全国层面针对支持保障性住房，尤其是保障性租赁住房发布重要政策文件，对于保障性住房租赁发展的重视程度不言而喻。

在金融端，2月8日央行和银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，鼓励金融机构大力支持保障性住房租赁项目；2月16日，银保监会联同住建部再次发文《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，对于推进金融机构加大保障性住房租赁支持力度提出更具体的要求。

在房地产预售资金监管方面，2月11日左右，多家主流媒体报道《全国性商品房预售资金监管办法》于2022年2月10日左右已正式出台（正式文件当前仍未公开发布），据悉，《办法》明确了预售资金监管的基本标准，对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确，各地在此基础上因城施策制定细则。该办法的出台有望填补全国缺乏统一性的预售资金监管办法的空白，一定程度上避免再次出现去年各地过度收紧预售资金监管导致地产企业资金链承压加剧的情况。消息一经发出，市场上对地产行业利好情绪加强。

此外，2月份中央在乡村振兴、东数西算战略、城市群与都市圈规划建设、养老产业发展、绿色低碳经济转型等方面发布多项政策与规划。2月22日发布2022年中央一号文件（《关于做好2022年全面推进乡村振兴重点工作的意见》），是21世纪以来第19个指导“三农”工作的中央一号文件，提出“牢牢守住保障国家粮食安全和不发生规模性返贫两条底线”。城市群发展方面，同意在鄂尔多斯等27个城市和地区设立跨境电子商务综合试验区、成都建设践行新发展理念的公园城市示范区、长株潭都市圈发展规划，并对长江中游城市群发展“十四五”实施方案进行批复。

（注：2月全国政策汇总请见本报告附录部分）

2022年2月，地方层面发布的相关政策主要集中在支持保障性住房（尤其是保障性租赁住房）、人才引进（给予、购租房补贴、生活、创业补贴等）、优化住房公积金贷款制度等方面。

整体上可以看出，一方面各地持续推进保障性住房体系构建、加大保障性租赁住房支持力度，另一方面各地“救市”举措持续出台，因城施策下，多选择从住房需求端进行边际放松，政策倾向高端人才、进城农民以及多孩家庭。

2月28日，河南郑州一则《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》引起社会广泛关注，《通知》从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面提出促进郑州市房地产业良性循环和健康发展的相关措施：在支持合理住房需求方面，《通知》提出，为满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。在加大信贷融资支持方面，《通知》明确“引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”实施认贷不认房政策。改善市场供给方面，《通知》提到，土地竞拍保证金比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

在限贷方面，根据媒体报道，2月份包括菏泽、赣州、重庆在内多城当地银行下调房贷比例

譬如，菏泽四大银行下调了该市个人住房贷款款比例，“无房无贷”购房者的比从之前30%，降至20%。同时，根据名下有无住房、有无住房贷款记录以及贷款记录是否结清，比例还分为25%、30%、40%。

赣州首套房贷比例已降到20%，目前当地国有大行和一些股份行都执行此房贷政策，如果二套房在非限购区则30%、在限购区则50%。

重庆地区工商银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、中信银行、光大银行、华夏银行、重庆银行等银行的首套房比例均可降至20%。不过，对于二套房（结清）以及二套房（一套未结清）的情况，仍均为40%。

此外，北京、上海2月份陆续发布优化生育、促进养老服务相关政策，持续推进“一老一小”相关配套支持措施的完善。

（注：2月地方政策及主要内容汇总请见本报告附录部分）

2021年全年国内生产总值114.4万亿元，按不变价格计算，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%。

分季度看，一季度同比增长18.3%，二季度增长7.9%，三季度增长4.9%，四季度增长4.0%。分产业看，产业增加值83,086亿元，比上年增长7.1%；第二产业增加值450,904亿元，增长8.2%；第三产业增加值609,680亿元，增长8.2%。

具体领域来看，工业生产持续发展，高技术制造业和装备制造业较快增长；服务业持续恢复，现代服务业增势良好，全年第三产业较快增长；全年社会消费品零售总额44.1万亿元，市场销售规模扩大，基本生活类和升级类商品销售增长较快；全年全国固定资产投资（不含农户）54.5万亿元，保持增长，制造业和高技术产业投资增势较好。

2022年2月21日，国家统计局发布2022年1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据

1月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，同比上涨4.4%；二手住宅环比上涨0.1%，与上月相同，同比上涨4.1%；

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%，同比上涨2.5%，二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点，同比上涨1.0%；

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点，新房同比上涨0.5%，二手住宅同比由上月持平转为下降0.7%。

2022年2月，我国资产证券化市场合计发行49单，同比减少57%；发行金额总计651亿元，同比下降48%；每单平均规模约13.3亿元。总体来看，经过2021年的快速增长，2022年1-2月资产证券化市场发行规模基本回到2020年同期水平。

CMBS产品总计发行仅2单，规模合计37.6亿元，平均优先级发行利率约为3.7%。2单CMBS底层资产主要涉及酒店和混合类物业，分别为：国信证券-深业上城智慧城市运营资产支持专项计划（32亿元；3.4%）和中信建投-天恒集团一号资产支持专项计划（5.6亿元；4.0%），其中天恒集团项目由世联评估提供评估和现金流预测服务