两会新信号！坚持房住不炒，探索新的发展模式！

来源：价值领地作者：世联评估 2022-03-28 15:02:46

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

2022年两会已经结束，但往年热点的房地产市场，貌似今年提及很少，翻阅政府报告，也仅有一段“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

从这简短的百字表述中，重复着一个连续三年（2020-2022）的总基调——“房住不炒”，处于第二位的就是“探索新的发展模式”。

本次就房地产新的发展模式提出一点想法：

1、传统粗放式、高负债模式

转变成高质量、精细化的模式

在过往的15到20年，各地房企增加，规模快速扩张，房地产总量、房价突飞猛进的增长，甚至出现了所谓的“温州炒房团”，呈现投机性、泡沫化的快速增长。

在近五年，国内多条政策对房地产融资进行了限制。自2016年开始，多家开发商通过各种途径向海外举债融资进行补血，风险与收益并存，随时可能暴雷。2020年8月，人民银行在北京召开的重点房企座谈会上提出了“三条红线”，多家房企触及红线和橙线，未及时处理好负债的部分企业也因此而暴雷，如某大、某城、某梁等。

未来存货周转率、杠杆率都将下降，房地产不再依赖速度和数量实现高增长，而是需要一场战略性的产业升级。预计未来将限制“摊大饼”式的扩张性发展，而转变成精耕细作的旧改模式，提升城市房地产的土地综合效益，实现稳增长的模式。

以青岛市为例，2022年批次土地集中供应，传统市区仅供应一宗土地位于京口路，且因各种不确定原因而提前中止。2022年推地时间较早是一方面原因，另一方面也是因为土地少。往年“摊大饼”的发展在转变，从高新区土地多次流拍或中止，以及高新区回归城阳区，即墨的几个新区也不如曾经那么香，也能看出开发商的谨慎。与此形成对比的是，李沧区近日的旧村改造攻坚行动汇报会上，2022-2024年李沧区计划改造成本522亿元实行8个社区的旧村改造，以及聚焦市政建设、公园城市建设，形成精细化建设。

2、城市化达标，

新增量比例降低，存量逐步活跃

在过去的15到20年，国家整体政策是，城市化占主导，政策导向是合并村落，让人民上楼，进入城市化的道路。

根据统计，在2021年中国城市化已达到60%以上，在城市化主导的下，城市房地产需求旺盛，新房供应为主导，由此带来了巨大的红利。

在城市化达到80%前后，城市化基本达到上限，新房供应也将逐步平稳，这也将逐步转向存量市场，以及城市更新的道路。

依靠土地获取高额利润的土地财政获利将逐步减少，而通过存量房地产的税收来获得更长期、更稳健的现金流的优势会更加凸显；今年虽未对房地产税试点城市进行扩大以及重提，但多少是因为近几年疫情对经济的影响，从而延缓了房地产税试点扩大的推行，未来房地产仍将是主要方向。

3、从单纯的住宅地产模式

转变成产业聚合模式

国家政策的大方向，不能仅仅依靠房地产，而应多方面多角度的融合发展，科技产业与住宅共同发展，带动长期税收的产业型发展模式。

以青岛为例，在2021年及2022年的集中供地中，纯住宅用地基本没有，拍地的前提就是带入产业，产业与住宅地配合。

从产业和住宅融合来看，产业地产多以产业为主，住宅地产受到产业的约束，如限定住宅地产取得销售许可证的进度是产业地产出地面、主体封顶，交付同步进行；其次产业地产，从拿地到融资开发到未来运营，整体难度更大，金融机构等对产业用地额度低，限制多；产业用地获利能力也明显低于住宅地产；产业用地更多是交付后的运营获利，限制自持或限制销售年限，大大降低了投机炒作。

4、发展长租房市场

推进保障性住房建设

与两会百字内容一样，发展长租市场和保障性住房建设，除上述产业与住宅融合外，还会加大发展长租房市场，保障民生工程，保持房住不炒的方向。

从2022年青岛一批次城阳出让土地看，四宗土地均配建租赁型人才住房，且产权归土地受让人，非传统的建成后整体转让给政府，将短期利润拉长，既发展了长租市场，也推进保障性住房，吸引人才进入。