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楼市风向有变！无论是春节期间发改委号召居民买房还是4月15日宣布降准，抑或4月29日，政治局会议提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。超百余地方政府出台放松限购限贷等住房促进政策多地房贷利息下调。众多迹象表明，楼市或将迎来入市良机！
政策面筑底，楼市出现转机
4月15日，央行宣布降准，释放资金5300亿！
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》明确，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会再度明确“因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求”，“及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划”。
4.29顶层会议指出：支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，再度释放降息信号：按照目前的5年期LPR4.6%计算，首套房贷利率可为4.4%。
与此同时，各地放松楼市调整不断推出，中原地产研究院的统计数据显示，2022年1月至5月中旬，全国有超过100个城市发布了稳定楼市的政策。涵盖一线二线三四线几乎所有类型的城市。
地产凝眸在此提醒各位读者，目前楼市政策筑底，市场暖风频吹，楼市到了转向的关键节点，目前正是买房的好时机！
楼市回暖，豪宅市场量价齐升
实际上，深圳楼市已经悄然上行，据不完全统计，一季度深圳豪宅市场率先回暖。深圳住建局数据显示，3月深圳新房成交2859套，环比上涨45.9%。其中3月深圳豪宅成交1010套，环比上升129.5%；均价11.8万元/平方米，环比上升5.6%。
仅豪宅新房回暖，二手房豪宅市场也呈现量价齐升的态势。据不完全统计，仅1-3月，南山区豪宅成交均价20-30万之间，部分甚至接近40万；福田香蜜湖片区二手豪宅成交单价也上到20-30万元区间。宝安区二手豪宅成交单价也上到20万+。
进入4月，深圳顶豪频繁爆出大宗成交案例，蛇口某豪宅爆出40天内成交约30亿，单个豪客购买4.2亿。福田中心区、香蜜湖、后海、前海、宝中、科技园数千万级别豪宅悄然上行，深圳豪宅成交十分火爆。
豪宅为何率先回暖？
楼市回暖，尤其是豪宅率先回暖，首先得益于豪宅极为稀缺，其次是在国际大环境不确定的大背景下顶豪客户对于资金避险的要求。
豪宅率先启动，个原因，就是豪宅数量不多，极为稀缺。但凡豪宅，必有独特优势，或是占据城市中心，俯瞰万千城市繁华；或是在都市核心拥有一望无际的海景资源……这些都意味着豪宅对于稀缺资源的占有。
福田中心区实景图
第二当属豪宅的独特圈层。对于顶豪客户而言，选择圈层接近的社区居住更有利于事业发展，同时也是顶豪客户身份的象征。“你是谁并不重要，重要的是你和谁在一起。”简短一句话道出圈层的重要性。就像大名鼎鼎的乔布斯，上世纪50年代搬进硅谷的小男孩，因为社区的关系开始和工程师们交朋友，从此，乔布斯恋上了无线电电子学。若干年后，这个小男孩为我们带来了Apple。如果没有好的社区，好的邻居，大概今天就不会出现带来时代变革的苹果公司了。
第三在于豪宅的保值性。相对于普通住宅而言，豪宅客户并不看重短期的楼市震荡，更专注楼市长期增值保值。2015年山顶白加道22号马云以15亿总价购入，单价高达112万元/㎡，对比原业主袁天凡夫妇2000年购买的时候仅有1.635亿元。15年时间增值9.17倍，豪宅的增值能力由此可见一斑！
另一方面，豪宅在楼市震荡阶段仍然具备穿越牛熊周期的坚挺价值！以2021年为例，当普通住宅成交量下滑，成交价阴跌的时候，以北广深和三亚为代表的城市豪宅成交却继续大幅攀升，尤其是深圳、北京豪宅成交量上涨200%以上，三亚更是超过500%！
正因为豪宅具备独特韧性，顶豪客户趋之若鹜。越是在经济动荡的时候核心地段的优质资产更是受欢迎。但是这并不意味着买房只看地段，更要注意“优质资产“。
买顶豪需避开的几个误区
对于顶豪客户而言，资金并不是买豪宅考虑的首要因素。因此，部分客户或者只注意甄别楼盘的地段，或者仅注意楼盘的景观，对于楼盘的产权性质、圈层问题、地段问题、高昂税费问题都缺乏综合考量，给未来居住、转让埋下了极大隐患。
目前深圳楼市有很多是 “伪豪宅”。比如深圳海岸线沿线充斥了很多宣传为豪宅实则为商办的“伪豪宅”，某些片区甚至出现产业研发用房包装的“伪豪宅”。
这些“伪豪宅”与真住宅对比，存在哪些风险呢？
一是模糊了产权属性。真豪宅产权证上必须标明用途：住宅。“伪豪宅”产权性质大部分是商业办公用途，少部分甚至属于产业研发性质！由于从用途上是商办用地，不需要严格执行住宅设计规范，其违规改变用途后，可能会在逃生通道、燃气、采光、通风等一系列居住安全方面产生严重隐患。另外相对于住宅的可低至3成，商办等“伪豪宅”却高达5成。
二是“伪豪宅”安全性差。部分楼盘偷偷将办公用房改为住宅，并没有得到相关部门的批准，存在政策法律风险，比如产权不予过户、产权锁定、断水电等法律后果。媒体报道龙华街道综合执法办公室针对龙华某公馆C栋违法建设行为立案调查就是明证。
三是持有成本高。相比住宅而言，商办产品、产业研发用房等“伪豪宅”不仅居住舒适度低，还没有学位积分，生活成本极高，比如用电、用水、管理费远高于住宅收费！
四是增值潜力低。众所周知，近二十年来，同地段住宅幅度远大于其它产品。以海岸城周边住宅为例，海岸城目前商办转让单价仅仅6万，部分更低至3-5万！对比周边住宅高达10-13万+单价“商办”增值速度仅为住宅的30%。
五是“伪豪宅”流通性受到限制。商办类“伪豪宅”尤其是产业用房还必须用公司名义购买和转让，转让时需要缴纳高昂的税费！据测算，相比于住宅而言，商办类住房转让税费高达总金额的15-20%左右，远高于住宅的3%左右加上商办类“伪豪宅”可贷款比例低于住宅，这就使得“伪豪宅”流通性受到严重限制！
“伪豪宅”风险那么多，必须避开。然而从市场供应看，真豪宅并不多！那么如何买到真豪宅？
买真豪宅的3大原则
1、买城市中心地段。买中心就是买城市资源，就是买无可复制性。城市中心聚合“权力行政、金融财富、商业消费、文化艺术、企业总部、交通枢纽、资讯交流、商务社交、生活资源”9大中心，具有无可复制性。从自住角度而言，中心区更因为城市首要行政资源、商业荟萃、城市级文化资源、齐备金融体系、商务资源、便捷交通通勤而倍受顶豪客户青睐。从保值角度看，世界标杆城市中心的房产相比城市边缘地带，具有更容易、更抗跌的资本属性，抵御过历次的经济波动和通货膨胀。虽然城市市中心高端优质物业置业门槛较高，但是其具有更强的价值稳定性，始终是各大城市楼市的追捧焦点，是顶豪阶层的置业首选。
2、买稀缺的大户型住宅。稀缺产品意味着掌控权，稀缺意味着主动权与定价权。
这从中心区大户型住宅在深圳楼市的稀缺度就可以得到印证。
首先是政策导致大户型住宅的稀缺度越来越高。众所周知，70/90政策导致深圳楼市大户型住宅极度稀缺，楼市缺乏大户型，自然导致大户型稀缺度提升；4月下旬《深圳市国土空间规划保护与发展“十四五”规划》更明确指出，严格控制大户型高档商品房用地供应！
可以预期，未来深圳大户型住宅稀缺程度还将加剧，大户型的产品将会是绝版的产品。
其次，大户型住宅市场稀缺度极高。从即将推出的热门豪宅楼盘看，包括海德园、深铁懿府、招商太子湾住宅等基本没有300+以上的纯大户型住宅供应。
项目名称 |
户型分布 |
海德园 |
86/89平、143 平、160平、195平、248平、282平、425平、449平 |
深铁懿府 |
100、120、230平3-5房 |
招商太子湾住宅 |
126平2房、3房和425平5房 |
深圳中心·天元 |
全部为300㎡+户型 |
3、选圈层纯粹楼盘。“孟母三迁”的本质就是通过住房的搬迁，寻找更好的生活圈层！而楼盘的纯粹决定了圈层的塔尖品级，对于顶豪客户而言，极具“高大上”身份认同感，也是客户跻身纯粹的圈层重要台阶，将带给客户的圈层资源和人脉！
依据选择真豪宅3原则，我们结合市场和客户认同度，我们推荐首选全部户型均为300㎡+的真豪宅深圳中心·天元！
深圳中心·天元，真正的C位中心楼盘
据了解，本次天元推出的产品，全部为300㎡+的中心封面住宅，1栋B座131套313-330㎡住宅，1栋A座28套500㎡+一层一户带私家泳池的住宅。共计159席的天元大宅，中心产品的稀缺价值凸显。
作为地处中心区C位的高品质大盘，天元之前推出的公寓产品斩获了2021年深圳公寓销售额，领跑深圳楼市，就是印证！
如今，全部面积段在300㎡+的天元住宅即将面市，已经赢得众多顶豪客户青睐。这个新盘究竟有何魅力？究其原因，我们认为主要有以下几点。
1、真正中心地段。地处福田CBD，可谓深圳城市的代表名片，是深圳城市资源集中的区域。
①每一次国际盛事中代表深圳亮相的都是福田中心区，比如作为深圳分会场亮相，建党100周年灯光秀演出地，春晚分会场所在地。
建党100周年灯光秀
②是深圳城市资源密集的区域。正如福田区黄伟书记总结的那样，福田区7个密集在全市各区独占鳌头。
优质教育资源密集：义务教育质量居全省区县前列；
优质医疗资源密集，全市23家三甲医院有8家在福田；
文体场馆密集：拥有市图书馆、市博物馆、市音乐厅等25个大型文体场馆；
公园绿地密集：拥有125个公园，有全国处于城市腹地的国家级自然保护区福田红树林自然保护区；
生活配套密集：福田5万平方米以上商业综合体16个、占全市21%。福田有五星级酒店6家、占全市25％；
地铁网络密集：福田9条地铁总里程95.4千米，在建与规划49.1公里，建成后密度达1.83公里/平方公里，密集程度将超过东京；
口岸设施密集：皇岗、福田两大口岸和保税区一号通道直连直通香港，福田高铁14到达西九龙口岸。
福田中心区示意图
2、天元大宅未来潜力巨大。作为中心区稀缺大户型住宅新房，天元大宅现在受到政府严格价格限制，备案价格预计会远远低于市场价格，单价超过13万可能性极小。对比深圳福田、南山二手豪宅动辄25w+乃至35w+的成交单价，天元大宅未来的潜力巨大。
3、4000万+买到中心区稀缺300㎡+大平层。尽享300㎡+的空间舒适，在全市300㎡+新房住宅稀缺的情况下，同样4000-5000万的资金，在其他区域只能买到125-235㎡的二手房（如图所示）。正是基于全部300㎡+面积段对客户进行的筛选，就形成了天元大宅纯粹的圈层门槛。
此外，纯粹大平层能够以家庭为核心，将起居室和门厅扩大，便于家人沟通交流。保证了家庭成员适合的交流尺度，进可以全家交流，退可以互不干扰。
4、真正做到把城市景观和自然景观完美相融在天元大宅客厅可以看到市民中心宏阔造型、中央公园和莲花山郁郁葱葱、繁花似锦；在天元大宅主卧可以看到星月花园私家园林和空中无边际星月泳池，尽享都市中心的从容与宁静，也可以俯瞰800米中央大街，品味时尚潮流。
在阅楼无数的地产凝眸看来，天元大宅大概率成为未来深圳对标全球标杆城市后的顶豪楼盘代表！作为深圳中心稀缺纯粹大平层圈层豪宅，顶豪客户无论是自住，还是作为高端投资都是极佳的选择！
购房置业，少则数十万，多则数千万，怎能纸上谈兵？怎能没有指引？地产凝眸23年房地产行业从业经历，历经房地产开发、营销代理、地产评论多行业实战，国家建设部、人事部首批房地产经纪人资格证书获得者，房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条青云计划获奖者、百城千盘优秀奖获得者，欢迎进入地产凝眸小密圈私聊！
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- 政策筑底，楼市回暖，买房认准真豪宅！
