地产财富会
楼市全凭一口仙气吊着
民营房企纷纷上演“去哪了”
上海的这波“猛药”真的猛吗？
2022-5-31
一切都在向好的方向发展。
明天，上海就要重新苏醒。
不仅是全市住宅小区恢复出入、公共交通恢复、运营机动车恢复通行，土拍市场也在明天迎来重启。
但重回正轨的前夕，就已经注定——接下来又是一场熟悉的“国企兜底，民企看戏”的土拍剧情。
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稳楼市
上海这次下猛药了
万人稳经济大盘电视电话会议的第二天，上海终于等来了它的“超常规刺激手段”。
5月26日，上海土地市场网发布了一份线下土拍恢复公告。
值得注意的是，在恢复首批集中供地的同时，参与门槛也被大大降低。
不仅降低了资金监管的封存比例——取消了过去封存地价款110%的政策，改为80%的比例；还取消了招挂复合打分的入围方式，竞买人在提交竞买申请后可以退出竞买并退还保证金和利息。
但土拍规则的调整，只是前菜，真正的大招憋在后面。
5月29日，上海发布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，这个强政策“工具箱”被外界认为是一剂“猛药”，包括8个方面、50条政策措施，方案中多达11条政策与房地产相关，从需求端、土地端、房企端、融资端等多个方面对房地产给予各项政策支持。
比如启动城中村改造、启动商品房供应、增加土地供应、优化人才购房条件、加大房地产税等减税力度、降低企业房地产开发成本、首建房地产项目审批绿色通道等等……
甚至，还解锁了土地出让款分期和延期交付的玩法。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。
之前叫人家牛夫人，现在叫人家小宝贝。
都是疫情惹得祸。
魔幻土拍
民营房企失踪，山东黄金抢地
尽管过去上海在全国范围来讲，算得上是对土地财政依赖度的城市之一，但近年来，其土地财政依赖程度逐步走高。
2019-2021年上海土地财政依赖度分别为28%、40%和42.8%所以，今年上海对土地财政依赖度很有可能会更高。
现在，苗头也已经显现。
4月26日，上海市规划和自然资源局正式发布《上海市2022年度国有建设用地供应计划》，全年计划供应建设用地2427-2707公顷，其中计划供应商品住房用地522-592公顷，若以中位数计算，2022年的商品住房用地计划供应量较2021年同比增长44.68%。
而前天的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》中，同样提到要增加土地供给。
某闽系千亿房企投资负责人透露，4月底，上海多个区政府的人都曾打电话询问过其所在企业的拿地意向和资金情况。
有几个区政府都说到，今年比较缺钱，要加大供应。
但昨天下午，上海一批次住宅用地报名及保证金缴纳时间截止了。
根据与相关房企对应部门负责人沟通结果看，标杆民营房企几乎集体缺席。
其中，中建报名参与9幅，保利8幅，招商7幅。
甚至连外行的山东黄金都来抢地了！
那么，民企去哪了？
曾经上海土地市场的积极分子旭辉，在这次36幅几乎0门槛、高利润住宅面前，罕见地选择了观望；民营房企优等生龙湖同样缺席；经过多方沟通碧桂园，虽然只参与了其中一块住宅地块，却依然在报名前还在犹豫到底参不参与。
所以，明天上海土拍重启不会有太多惊喜。
依旧还会是“国家队”兜底，民企看戏的熟悉剧情。
市场仍在摇摆
民企却只剩一口“仙气”
民营企业是市场经济中不可忽视的一股力量。
现在，如果地产行业失去了越来越多的民营企业，逐渐活成类似通讯行业三大运营商垄断的模样，未来就真的好玩吗？
答案是否定的。所以，与其问“民企去哪了？”，我们倒不如关心一下“民企怎么了？”
一方面是信心不足、观望市场，但更多原因在于民企资金受限。
今年1-4月，销售额超百亿的房企有57家，约为去年同期的一半，销售额百强房企1-4月的销售额均值同比下降了5成。融资方面，不少民营房企陷入债务违约困境，发债融资渠道全面受阻。
2022年1-4月中国房地产企业销售业绩排行榜部分截图
数据来源：中指指数研究院
一切抛开资金和基本面去谈拿地的投资行为，都是耍流氓。
销售承压，融资受阻，很多民营房企几乎丧失造血能力，何谈拿地。所以，即便是现有有花明天的钱，圆今天的梦这种土地“分期”玩法，他们也不敢赌了。
在今年还债高峰遇上融资难的状况下，民企现金流压力巨大；时至六月，违约潮仍在持续，没有违约的民企，也几乎全凭一口仙气在吊着。
甚至，连行业里的民企优等生也等不起了。
5月27日，地产财富会线上聆听了上交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家民企组织召开公司债券投融资对接会。
名义上是融资对接会，实际上是“搞钱会”。
就差一句喊话——
我，首批启动信用保护工具融资的民营房企，打钱！
会上，美的置业首席财务官林戈替所有民营房企公开喊话。
“
“去化回款其实是一个闭环，需要资本市场及市场的信心。市场的信心其实是只要企业不爆雷，消费者对行业的信心就不会崩塌。所以我认为现在要救行业，首先要扶持这些优质的民营企业。”
所以，从这次上海土拍重启前夜的房企反应来看，上海楼市的复苏还需要时间。
因为从本质上来说，上海这次的“猛药”只救大市和大局——如同草原枯萎后积极施肥，但是草还没长大，另一边生病的羊却已经快要饿死了。
“猛药”救不了所有的羊。
可是，如果“羊”都死了，谁来给市场产“毛”呢？
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