Part 1
概述
6月1日，北京市率先完成2022年度第二批商品住宅用地集中供地，公告17宗商品住宅用地，土地总面积98.2公顷，规划建筑面积174.97万m²，起拍额559.7亿元；与首批公告18宗、土地总面积83.33公顷、规划建筑面积169.48万m²、起拍额492亿元相比，两批次之间供地数量和建筑规模基本保持稳定。
第二批终成交14宗，流拍3宗，共成交土地总面积74.62公顷，规划建筑面积144.71万m²，总成交金额499.58亿元，平均溢价率5.45%。类型全部为商品房，其中住宅现房形式销售面积6.1万m²，政府持有商品住宅7571m²。
本次成交的14宗土地中，12宗为居住用地（R2），1宗为住宅混合公建用地（F1），1宗为住宅+商业（B4）用地；7宗地块底价成交，6宗地块进入现场竞价环节成交，1宗地块转入高标准商品住宅建设方案投报程序（结果尚待揭晓）。第二批批集中供地流程回顾见图1，各地块成交详情见表1。
图1 2022年北京市第二批集中供地流程回顾
表1 北京市第二批集中供地成交信息
Part 2
2022年第二批集中供地成交特征
1、17宗地中，主城区占6成以上，五至六环仍是主力
从地块分布来看，第二批共推出17宗地块。其中，中心城区11宗（朝阳、丰台各5宗，石景山1宗）；多点及副中心地区5宗（昌平3宗、顺义2宗）；生态涵养区为平谷1宗。从环线分布来看，五至六环10宗，四至五环3宗，六环以外2宗，二至三环、三至四环各1宗。其中丰台东河沿、青龙湖地块以及朝阳孙河乡地块流拍（图2中黄色填充显示），其余14宗成交地块分布及成交详情见图2。
图2 2022年北京市第二批集中供地成交信息
2、全部为商品房地块，改善盘为主导，盈利空间相对充足
从地块条件设置来看，本次17宗地块均为纯商品房项目，无需配建保障性住房，仅部分地块有教育幼托、商业综合体的建设要求。仅4宗需执行“70/90”套内建筑面积要求，在保证刚需购房者居住需求同时，为企业打造差异化产品预留空间。与前几批集中供地相比，本次供地可以明显看到起始楼面价和销售指导价之间价差在增大，本次价差为2.1万元/m²，较之前1.5万元/m²有较大提升，预留给开发商的盈利空间相对充足，有利于提高房企拿地的积极性，也有利于企业在保持合理利润水平的基础上，开发更符合市场需求的产品。
3、区域及地块热度存在分化，去化快、盈利高地块受青睐
从成交结果来看，7宗地块溢价成交，7宗地块底价成交，3宗地块流拍，区域及地块热度存在分化。
溢价成交地块中：朝阳太阳宫、丰台小瓦窑、顺义薛大人庄及昌平平西府4宗地块均触及地价上限，溢价率至15%。其中，朝阳太阳宫地块、丰台小瓦窑地块、昌平平西府地块销售指导价与周边二手房售价相比，有明显的价格倒挂优势，未来去化有保障；顺义薛大人庄地块为实施全龄友好社区项目且无配建商业要求，起始楼面价和销售指导价之间价差为4.19万元/m²，盈利空间较大。当前，北京调控政策相对趋严的环境下，房企拿地更加谨慎理性，地块位置、去化周期及盈利空间仍为当前房企拿地考量的核心要素。
底价成交地块中：丰台区亚林西地块位于三环内，周边配套成熟，销售指导价11.2万元，低于周边次新二手房价格，之前较受市场看好，但由于74.7亿的高起拍价，近10万m²商业配建（规模占比近半），不仅资金占用多、回笼周期长，同时更考验房企运营能力，终被央企华润以底价取得；石景山衙门口地块为住宅混合公建用地（F1），平谷区府前街地块位于六环外且捆绑2765m²其他类多功能用地（F3），昌平北七家镇平坊村地块捆绑8500m²基础教育用地（A33），昌平马池口地块和朝阳十八里店地块均为二次回炉地块，区域配套尚不成熟。综上，捆绑商业、位置偏、配套尚不成熟等因素是导致地块底价成交的主要因素。
4、国资仍为主力，联合体拿地占据“半壁江山”
从竞得人来看，国资仍为拍地主力，除顺义薛大人庄地块待定外，已明确竞得人的13宗地均被国资房企或国资房企联合体拍得。政策落地不及预期、销售不畅、叠加疫情影响下，民企观望情绪较浓，参与度不高，目前已经确定的为龙湖联合北京建工拿下1宗地。
值得注意的是，本次房企联合体拍下7宗地，占据“半壁江山”，较以往有所增多。在一定程度上反映出房企并未完全走出资金压力困境，土地市场的投资动作较为谨慎。
5、回炉地块打折促销，但依旧难成交
第二批供应的17宗地块中，4宗为2021年度第二次集中供地流拍再回炉地块。从起拍条件设置来看，销售指导价均未调整，但3宗地起拍价降幅较大。其中昌平马池口地块起拍价降低3.2亿，降幅为12%，以底价成交；朝阳十八里店地块为2宗合并地块，合并后取消70/90面积限制，起拍价降低8.6亿万，降幅为18%，以底价成交；朝阳孙河前苇沟组团6宗地在上年度二批次供地中全军覆没，本次回炉1宗，起拍价降低7.9亿，降幅达29%，依旧难逃二次流拍的命运；丰台青龙湖地块本次三度登场，竞拍条件不变，遭遇第三次流拍。
表2 4宗回炉地块入市条件变化情况
6、竞拍规则再度优化，首次提出实施全龄友好社区
北京第二批集中供地首次提出建设“全龄友好社区”的要求，选取昌平区平西府、顺义区福环和顺义区薛大人庄3宗用地进行试点，在出让文件中明确竞得人须建设全龄友好社区，并从配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面提出以适老性为主的建设要求；同时兼顾其他年龄段人员特殊需求，特别是明确了在供地审核意见确定的建筑规模基础上，允许项目增建500-1000平方米用于满足老年人日常需求的养老服务设施，具体内容见图3。此外，本次供地对于试点以外的14个地块也提出了鼓励性政策，鼓励企业自愿建设全龄友好社区。
图3 全龄友好社区建设要求
Part 3
首佳观点
自开年以来，房地产纾困政策较为积极和明朗，下调住房贷款利率，土地出让金分期支付，加大项目贷款和并购贷款支持力度，对受困企业贷款积极进行展期、续贷等措施，推动一季度北京楼市企稳复苏。但随着疫情再度来袭，4月、5月，商品住房市场成交数据大幅下滑，预期不确定性显著上升，房企/家庭“观望”情绪更加明显，房企销售回笼资金流速放缓，投资趋于谨慎。
因此，本轮土拍整体表现中规中矩，主城区地块占6成以上且无保障性住房配建的情况下，成交平均溢价率小幅上升0.95个百分点；民企参与拿地积极性仍旧不高。
随着疫情趋稳，在国家持续释放利好信号、经济增长压力加大、其他城市调控逐步放松的影响下，北京楼市政策能否适度解绑值得关注。
- 首佳解读 ｜ 北京市2022年度第二批集中供地成交分析
