这几年，大兴和通州的房价涨幅很差，东五环和南五环之外的房价都在趴窝。
而远离主城区之外的一块飞地，却走出了独立行情，成为如今北京楼市的一匹黑马。
这匹黑马就是东南五环外，大兴和通州交界处的亦庄经开区。
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从2020年初北京楼市行情启动，到如今的两年时间里，亦庄房价平均涨幅高达18.5%，核心区涨幅30%以上。
在全市270多个商圈中，亦庄排名前30强，位列全南城涨幅榜。 同比2021年，亦庄房价的涨幅也是全北京的。
可见亦庄开发区的价值，在这几年得到了市场充分的认可。
为何整体行情一般的亦庄，这两年却突然爆火？
2021年4月的“独立学籍”是一个因素，但并非房价上涨的底层逻辑。
亦庄能在远离主城之外的孤岛式区域，常年维持5万以上的房价，更多是靠自身完备的高新制造产业链。
高新产业能源源不断的创造众多稳定收入、高收入的群体，有这类群体支撑，房价才能避免剧烈波动。
这也是中关村、CBD、望京、亦庄等板块，在上轮调控中房价受损少的原因。
加上这几年大量引进海淀名校，提高了师资水平和教学质量，亦庄的教育突飞猛进，成为无可争议的城南学区。
当房价重要的两项支撑，产业与教育都齐全之后，“独立学籍”便成了点燃楼市的一个契机。
作为“三城一区”重要的组成部分，北京发展规划中重要的一环，亦庄的定位在不断提高，产业也在不断加强。
（亦庄整体规划图）
目前亦庄已经聚集了3万多家企业，其中有90多家世界500强企业投资的130多个项目，全球独角兽企业6家，北京市“专精特新”企业205家。
形成了四大主导产业，也是北京重点发展的十大“高精尖”产业。
即新一代信息技术、高端汽车和新能源汽车、生物医药和大健康产业、智能装备和机器人产业。其产值占全市50%-90%，接近垄断地位。
因文章篇幅有限，不再展开细说。
2
随着亦庄的区域价值被广泛认可，楼市价值也愈发凸显。
那在亦庄该如何置业？ 今天笔者为大家带来全方位的板块分析。
毫无疑问，亦庄有价值的板块集中在60平方公里内的亦庄核心区，也是享受“独立学籍”的区域。
注：核心区里的北小亦庄分校与八中亦庄分校不在“独立学籍”范围内。
亦庄核心区以凉水河为界，大概分为河东与河西。
河东以CBD商务区和路东高新技术产业园两个板块为主，区域内商业气息浓厚，各方面配套也是整个亦庄完善的，有地铁亦庄线+有轨T1线。
（调研实拍）
由于区域发展早，既定格局已形成，只有林肯公园、国锐金嵿、经开壹中心等为数不多的几个次新小区，大多数住宅都是2000年初开发的，小区品质稍差。
京沪高速以东，临近东五环的区域，也是次新扎堆的板块，如远洋天著、金色漫香林等小区。
但学籍属于大兴区，对口的八中亦庄分校不在“独立学籍”范围内，这轮涨幅一般，后期可能会慢慢与大盘拉开差距。
河东是亦庄的价值确定性所在，也是亦庄产城融合的典范。
如果喜欢热闹与繁华，需要地铁通勤，对居住品质又没极高要求，那河东是理想的置业之选。
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河西被定位为生活服务生态休闲配套区，大白话就是住宅区。
河西地段的当属黄亦路以北的别墅区，依凉水河而建，北面紧邻南海子公园，北京的湿地公园，是整个亦庄区域内生态环境的地方。
（亦庄新城滨河森林公园）
也是去河东商务区距离近的板块，区域内高端别墅与住宅扎堆，人均密度低。
但板块整体布局稍显紧凑，没有大型商业配套。学区北小亦庄分校也不在“独立学籍”范围内，暂时是人大附经开，学区存在不确定性。
河西居住氛围与配套完善的是黄亦路以南的区域。
板块内住宅属性复杂又分布明确，商品房、回迁房、限竞房混合。
由于回迁房质量和物业还可以，加上被周边不断亮相的新房盖住风头，所以整体没影响板块价值。
（河西住宅属性分布图）
河西聚集了整个亦庄的教育资源，包括人大附新城与二中经开两所12年制，及十一附属亦庄实验。
中心区域的“龙湖天街”购物中心已在外立面装修，再过不久应该就能开业。
（北京龙湖亦庄天街）
品质住宅集中在商品房区域，以金茂系为标杆，包括金茂府、金茂悦、金茂逸墅等改善小区。
（金茂系住宅）
区域内教育、商业、医疗、公园配套齐全，居住氛围好，城市界面整洁靓丽。
的缺陷是没有地铁配套，有轨电车T1线是为产业园服务的，仅照顾到几个回迁/限竞房小区，规划的T4线短期也不会落地。
河西目前已成为亦庄高净值群体的价值共识，是这轮房价涨幅猛的区域，未来大概率还是领涨地位，值得长期看好。
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亦庄核心区的高歌猛进，也带动了周边区域的房价繁荣。
旧宫的位置，地处南四环边，紧靠主城区又毗邻亦庄，可以左右逢源。自己有产业、有住宅、有地铁亦庄线。
但作为建成区，土储有限，产业单一，后期即想象空间不大，又不会整体发展太差。
瀛海、德茂挨着南海子公园，有地铁8号线，目前居住功能凸显，主要承接主城区的居住需求外溢。但现有产业低端，没太大亮点，目前属于睡城范畴。
台湖应该是核心区之外，大家看好的区域。定位高端总部基地，有产业有居住，17号线与亦庄线双轨交通，目前区域内除了新房多，商业配套基本为零，学区也一般。
马驹桥原先主要承接中低端居住需求，现在定位智能制造基地，随着小米汽车、芯片等产业入驻，产业角度来看未来可期，教育和交通基建也将逐步得到改善，但这需要时间。
台马地区的“社保事务”通州已移交亦庄统筹，后期大概率会取消通州“双限”政策。
目前经开区计划引进“北京”与“北京八中”落址台湖，如果后期“独立学籍”扩容，台马地区应该也会是批扩容区。
但现阶段台湖与马驹桥的新房售价，明显有透支利好的嫌疑，哪怕两项政策都能落地，对区域房价的带动也极其有限。
至于长子营、青云店和采育等板块，因位置更靠外围，经开区的辐射带动作用有限，楼市也没太大价值，不再一一分析。
5
作为北京的国家级经济技术开发区，近几年的亦庄，已经展示出了引领东南区域发展的势头。
亦庄产业到底有多强，GDP便是的证明。
2021年，亦庄GDP2666亿，位列全市第五，增长率高达28.8%，如计算人均GDP，更是极其夸张。
相比四年前，GDP已翻一倍，可见亦庄的经济、产业进程在逐步加快。按这经济增长率，亦庄五年内有望挤进全市“经济前三强”。
除了产业越来越强化之外，近几年亦庄的教育进步也有目共睹，引进的都是东西海的名校分校，师资实力雄厚，平均质量强。
随着“独立学籍”的实施，其率将会急剧上升，排名可能仅在东西海之后，成为北京第四强的学区。
在轨道交通方面，未来更是四通八达。构建7+1+4（地铁+城际铁路+有轨电车）的轨道交通体系，将逐步打通和国贸CBD、城市副中心、丽泽、丰台科技园等地区的连接。
可以预见，随着南部区域加大力度开发，亦庄的发展和建设速度会越来越快，楼市价值也会越来越凸显，十年内不说超越望京，至少可以做到齐头并进。
综合以上：
不管是自住投资、保值增值、亦或为子女教育，上车门槛较低的亦庄，一定是个不可多得的选择。
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