从沉寂到爆发，东莞市第二轮集中供地全部成交，121亿收官！

来源：价值领地作者：世联评估 2022-07-06 09:27:29

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

今年东莞市首次采用集中供地方式进行商住用地竞拍，轮集中供地正式开拍前一天，东莞市突然发布公告， 6宗地块终止出让，仅2宗地块如期竞拍，终成交2宗地块。

东莞市2022年第二轮集中供地于6月24日拉开帷幕，本次土拍一次性出让8宗商住用地，约12家房企参加。

本次出让的8宗地块中，有7宗商品房建设用地，1宗三限房（共有产权住房）建设用地。本次出让地块均采用“限价终次报价”方式竞拍。除了南城街道2022WR009号地块和万江街道2022WR016号地块两宗城区片区优质地块竞拍至限制地价，进入终次报价阶段外，其余6宗地均以底价出让。

终，东莞市以8宗地块全部成交，成交额121亿，结束了这次土拍。本地土拍共吸引了万科、莞城建筑、珑远、华侨城、松山湖控股、景天、保利等约12家房企加入赛场，抢夺地块。在规模上，数量相对于轮土拍明显提高；在参与的房企中，本土房企如珑远、景天等均有所收获，对于许久没有拿地的本土房企来说，也是一种积极的信号。

房企对东莞市场前景依旧看好，土拍规则适度松绑以保障房企适度利润空间的信号，大大提振了市场信心，助力土拍市场整体呈现回暖迹象。

本次出让南城街道、万江街道、松山湖、大岭山镇、大朗镇各1宗，虎门镇3宗。

城区片区

本次城区片区出让2宗地块，拿出了南城2022WR009号地块、万江2022WR016号地块2宗“压箱底”靓地，希望能吸引品牌房企出手拿地，以缓解土拍市场的低迷。

本次集中出让的2宗地块均取消限售价，另外万江2022WR016号地块取消配建安居房。对去年拿地的房企来说，预计1-2年之内预售的新盘会有所影响。

1)南城街道：2022WR009号地块

该地块是参与竞拍房企数量多的地块之一，吸引了6家房企参与，竞争为激烈，经过38轮竞价后冲破限价469,330万元，被万科以终次报价469,330.3334万元收入囊中，剔除配建（45,760平方米）折合可售楼面地价约25,900元/㎡。

项目位于东莞行政文化中心，紧邻东莞市政府、市民服务中心，为东莞中心城区核心区罕有的商住用地。

南城街道作为东莞市行政中心区，南城房地产一直处于高度活跃状态，根据东莞市住房和城乡建设局发布的《2022年05月东莞市商品住宅网上签约销售情况》数据，南城二手房以140套成为全市二手房成交榜首，南城主要在售住宅新盘为鹏瑞天玥项目，备案均价为46,000-47,000元/㎡，周边住宅二手楼盘为36,000-55,000元/㎡。

2）万江街道：2022WR016号

该地块是参与竞拍房企数量多的另外一宗地块，吸引了6家房企参与，竞争尤为激烈，经过50轮竞价后冲破限价154,600万元，被保利以终次报价154,600.23万元收入囊中，剔除配建（3,960平方米）折合可售楼面地价约20,972元/㎡。

项目位于东莞三江六岸“美岸线”，近龙湾湿地公园，临东江南支流，江景资源丰富，周边已经形成东莞城区高品质CLD（居住中心）。地块占地31,071.08平方米，计容建筑面积约7.8万平方米，起拍总价约13亿，限价约15.46亿。

松山湖片区

本次出让地块中，位于松山湖片区的共3宗，1宗为三限房，另外2宗均为建设商品房。其中大岭山2022WR011号地块相邻的另两宗地，为轮集中供地中出让地块，均已终止出让；松山湖2022WR012号地块则是去年终止出让的回炉地；通过对比，可直观看出本次集中供地中地价明显有所调整。

1)大朗镇：2022WR010地块

2022年5月14日“莞七条”出台，“莞七条”点，便提及保障刚性住房需求：因地制宜发展共有产权住房，加快“三限房”试点项目建设，推进存量配建安居房尽快移交和配售配租，解决本市户籍居民和符合条件的人才的住房需求。

而第二轮集中供地地块，2022WR010地块便是本次1宗三限房（共有产权住房）地块。地块占地19,854.04平方米，容积率3.5，计容建筑面积约6.9万平方米；此前，东莞已成功出让4宗三限房地块，均为政府平台公司东实底价摘得，此宗地块，将持续为刚需提供自住居所，贯彻落实“莞七条”新政。

终被莞城建筑以底价拿下，成交额为57,253万元；莞城建筑实际为东实旗下企业，东莞出让三限房地块均由政府平台公司东实底价取得。地块将建设“共有产权住房”，对销售价格有着严格限定，有关建设及销售等要求，按《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》执行：承购人按总价的 50%出资购买 50%产权（此部分销售均价不能高于 31,232 元/㎡），另 50%产权由政府指定代持机构持有，即实际销售均价不得高于15,616元/㎡。地块周边住宅新盘在售均价为32,000元/㎡左右，住宅二手楼盘为23,000-36,000元/㎡。

2)大岭山镇：2022WR011号地块

在轮集中供地中，有两宗终止出让地块与本次供地中2022WR011号地块为相邻地块，其起拍楼面地价分别为18,102、17,600元/㎡，而本次挂牌地块的起拍楼面地价为14,000元/㎡，下降了22.7%。

该项目位于大岭山镇矮岭冚村，区域内基本为工业厂房，居住成熟度一般，配套一般，交通一般。总用地面积42,875.11平方米，建筑面积为150,062.89平方米，被珑远翠珑湾拿下，成交额为210,088万元。

3)松山湖：2022WR012号地块

项目位于松山湖中心区，直线距离松山湖北站、华润万象汇约500米，被纳入松山湖北站TOD专项规划，片区居住氛围较好，配套较成熟，且紧邻月荷湖，自然资源丰富，居住舒适度高。

松山湖2022WR012号地块曾于2021年挂牌出让，此次是再度挂牌出让，相较之前，地块起拍总价有所提高，并取消了安居房配建要求及新房限售价。

经过测算对比，松山湖2022WR012号地块的起拍总价相对于上一次出让增加了14,282万元，由于本次挂牌的出让条件取消了关于安居房配建的要求及新房限售价，地块将可增加建筑面积9,724㎡的可售商品住宅。

地块周边住宅新盘在售价格为45,000-60,000元/㎡，假设项目建成后销售均价以48,500元/㎡计算，新增的可售商品住宅的销售额约为47,160万元，而实际起拍总价仅增加了14,282万元，相差超3.28亿，房企利润空间相对来说有较大的上升幅度。

但是该地块竞买人资格有严格的限制，如须引进国内一流剧场运营管理方、开放式街区商业区运营管理方等。这就决定了该地块，符合资格的竞买人不多。终被华侨城+松山湖控股联合拿下，成交额为199,496万元。

滨海片区

虎门镇一直都是刚需集中地，也是今年东莞二手房成交量的区域之一，这也体现在东莞这两次的土拍中。

1)虎门镇：2022WR013-2022WR015地块

虎门镇2022WR013、2022WR014、2022WR015三宗地块均位于虎门镇大宁社区，沿金宁路一字排开，三宗地块面积均较小，分别为1.32万平方米、1.06万平方米、1.05万平方米。地块周边有南部湾万科城、龙光玖龙玺、未来之光等商住小区，且临近京港澳高速、莞佛高速、358省道虎门段等，是虎门镇未来较为优质的居住地段。

三宗地块均由景天以底价取得，不乏后续有合并打造成一个项目的可能。

2022年5月14日，东莞市住建局联合多部门发布“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”（以下简称“莞七条”），“莞七条”出台，新政调控持续加码。5月23日，经过轮集中供地的摸索后，作为新政后的首次集中供地，土地规则发生以下变化：

1、取消限售价

除了大朗2022WR013号三限房地块外，其余6宗地块均取消了新房限售价，这给后续楼盘上市备案价格，提供了更多弹性空间。

2、取消配建安居房

除了南城2022WR009号广发南特殊地块外，其余6宗地块均取消了无偿配建安居房要求，房企利润空间相对来说有较大的上升幅度。

3、增加绿色建筑要求

“莞七条”鼓励开发企业自主提高品质建设标准，支持提高绿色建筑等级、实施装配式建筑的商品住宅优质优价，购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20％的额度。本次轮集中供地将绿色建筑要求写进出让条款中，不仅提高商品住宅品质，还能保障绿色建筑政策的普及实施。

4、严禁“马甲”拍地

本轮集中供地的8宗地块仍沿用“限价+终次报价”的出让方式，采用“终次报价”形式确定终竞买人，故本次竞买条件仍对开发资质进行要求，并禁止“马甲”参加。

5、规范企业购地资金来源

通过严格购地主体资格审查、强化购地资金来源审查等措施，健全东莞住宅用地市场准入机制、建立购地资金审查制度，进一步维护东莞土地交易市场秩序。