还记得我们上周发布的关于“京汉凤凰城”的稿子吗，稿子发出来之后，有不少人在后台留言。
其中有一条留言提到了巴南万达对面的滨江商业I33，说是现在这个商业也是半死不活的状态。
这个商业我怎么好像从未听说过。不过既然是在巴南万达的对面，就意味着它比京汉凤凰城距离巴南万达还要近，而且还是滨江商业，应该也比较有特色才对。
有“地段”，有“特色”，为何现在会半死不活呢？
为了搞清楚，我决定和同事一起去打探一下这个I33滨江商业的情况。
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实探I33滨江商业，多家商铺出售
出发之前，我在高德地图上查询了一下公交地铁出行的具体方式，发现去I33的线路与巴南万达的线路是一样的，都是在3号线的学堂湾站下车，I33是从2号口出去，然后需要步行几。
于是我们就一起出发了，历经一个多以后我们在学堂湾的2号口出站，一出来就看到了旁边的空地上立着I33商业街的“指示牌”。
继续往前没几，就进入到了I33商业街。站在商业街的入口这里还能看见不远处的轻轨站和万达广场，足以说明，这个商业街距离轻轨站和万达广场是真的近。
在商业的入口处以及多个地方，我都看到了项目的总平面图，根据这个平面图来看，这个商业一共有17栋，分别用蓝色和淡黄色进行标记。说实话我没看懂是什么意思，只知道步行街是在淡黄色区域的。
为了搞清楚这个商业街的模式，我在网上查了一下。
根据相关资料显示，这个I33商业实际上是一个独特的城市综合体，其中的独栋商业综合体，共有4.8万方，主要由17栋独栋商业组成。其中9栋商业为广场开敞式街区，7栋纯独栋商业，1栋LOFT。
这样一看就清晰多了，原来蓝色区域是独栋商业，淡黄色区域是广场开敞式街区。不过独栋商业这个概念我还从未听说过，是什么意思呢，这点我们后面细说。
我和同事围绕着这个商业溜达了一圈，先说说蓝色区域的独栋商业吧。
根据我们的观察来看，独栋商业这边入驻的商家种类比较多，银行、餐馆、茶楼、健身房、艺术培训中心等。
不过有部分培训中心已经关门了。
另外那些商家虽然还在开门迎客，但基本上很难看到有人过来。
另外未曾有商家入驻的商铺，全都大门紧闭，有的直接一排看过去全都关门大吉了。还有部分商铺张贴上了低价急售、旺铺急售的广告。
这几栋商业的“中庭”也无人打理，水景的水都已经干涸了。草坪的小草因无人打理 ，也只能任它们野蛮生长。这一切，在这个下雨天显得好生凄凉。
从独栋商业区往前一点，就看到了I33金街全业态招商的广告，从这边过去就到了广场开敞式街区。
本以为广场开敞式街区会好一点，结果与独栋商业区域相比，简直是有过之而无不及。
虽然这边的商家是要多一些了，但不得不说作为一个正经的商业街，除了步行街修建的比较好看之外，入驻的商家实在是差强人意。
根据我们观察，除了一家婚礼策划店比较“高端”之外，这边区域大多是以小餐馆、便利店、药店、维修店、中介门店等“社区商业”为主的。说实话，这丝毫没有逛商业街的感觉，反而给人一种在逛大型社商的感觉。
当然除了开业的商家外，广场开放式街区还有很多商铺是关门大吉了的。并且这些关门的商铺，不是招商就是售卖。
很多商铺还直接说是工程抵款门面，价格低于市场20-30万、20-50万、20-60万不等。还有商铺打出工程抵款门面，单价7000，回报率7%的。各式各样的售卖广场，看得人眼花缭乱。
从这些密密麻麻的售卖广告中，我似乎看到了背后一大批投资客割肉出逃的“惨象”。要知道这个项目在2014年开售之时，可是备受瞩目的存在。
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商圈里的独栋商业，单盘销量达5亿
I33的开发商是新跨越，对于这个开发商，相信了解龙洲湾的人都不会陌生。2013年由其打造的住宅、商铺和写字楼均取得热销的成绩，广受业内好评。
2014年，新跨越集团推出I33城市综合体项目，位于龙洲湾商圈核心位置。
根据I33的规划，将打造步行街商业、滨江商业、广场商业、公园休闲商业；多栋主体建筑分隔出不同的主题街区，区别于传统商圈的商业格局。以欢乐为主题，以体验消费为重心，构架起一座崭新的高端消费目的地。
I33效果图，图源网络
根据相关资料显示，项目总建面约为20万平米，商业、高层住宅、LOFT产品均涵盖，称将把项目全力打造成重庆市首个商圈里的独栋商业。
I33总体效果图，图源网络
什么是独栋商业？
相较商业项目的底商来说，独栋商业昭示面更广，建筑立面更自由，经营时间更灵活，商业可运营性极高。
对于进驻的品牌商家来说，也更容易营造一种尊贵、独特感，因此也更易受到大牌们的欢迎。
另外，消费者在独栋商业和封闭式商业间穿梭、来往时，室内室外的转换，逛起来更有感觉也更舒服，因此被称为商业中的“白富美”。
所以I33凭借着独天独厚的区位优势，以及商业本身的独特性，一经推出就获得了单盘销量达到5亿元的佳绩。
并且还获得了2014年度具投资价值商用物业榜首，成为广大投资置业者公认的好项目。
图源网络
根据相关资料显示，I33商铺在2015年初的时候，建面27—300㎡，总价110万起！折算下来单价四万多一个平方，这个价格不是一般的高啊。
图源网络
再看看现在那些商铺贴的售卖广告上标的单价7000，割肉出逃的投资客可能已经哭晕在厕所了，关键是现在还没卖出去！实惨啊！
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总结
回过头来看，事实上I33这个商业的位置以及交通相对来说都是很好的，再加上项目规划的独特性，按理来说这个商业不该成为今天这样。
从规划之初的高端消费地、商业中的“白富美”，沦为今天的大型社区商业、“屌丝”，其根本原因还是开发商的招商和后期落地规划执行的问题。
前期的宣传和后期的对比，可以说是理想和现实的完美“解释”了。
只是可惜了曾经那些用真金白银投票的购房者了，非但没能实现自己“一铺养三代”的美好愿望，反而陷入了想买卖不掉的尴尬境地。
即便是出租，且不说空置店铺这么多能不能租出去，就算租出去，租金也不会太高。我打电话问了一下开发商，他们说现在的租金基本在60一平左右，而且这个价格还可以谈。
业内有句话，“做住宅的是生，做写字楼的是生，做商业地产的是大学生”。可见商业的操盘是十分考验开发商能力的。
后，你认为I33还能起来吗？欢迎大家留言讨论！
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