这几天房地产市场新闻非常多，而最热的焦点是很多烂尾楼业主抱团开始给银行发了“强制停贷告知书”！
先来看近期的两份“强制停贷告知书”——
认真的看了告知书的内容，主要内容是指出银行违规发放贷款；资金未转入开发商监管账户；未尽到专款资金监管的义务等。
这些方面仔细看，都非常非常的对，银行的确难辞其咎！
很多人会觉得，你买到烂尾楼，关银行什么事情，银行凭什么给你停贷。
1：建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的
大部分银行都在违规提前放贷
早在央行2003年出台的“121号文件”中就明确表示“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。
预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。
121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
第二：银行在预售资金监管上根本不作为！
1：当下市场的管理政策是“先留后用”的监管模式：购房者支付的全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管；在项目竣工前，预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用；一般都是根据项目的建设进度解冻预售资金。
对于开发商来说，预售资金监管的压力整体看并不大，但对于少数资金链紧张的企业来说，很可能会影响企业整体资金链安全。但一旦松动预售资金监管很可能出现烂尾楼明显增加的现象。
2：从最近各地的预售政策变化看，基本都是有松绑有收紧，核心依然是针对信用高的企业相对放宽，针对资金链紧张的企业反而继续收紧，一方面可以释放市场整体资金流动性，另外一方面保证了购房者的基本权益被保障。
3：各地目前执行的政策基本都是按照一定建安标准预留整体项目的预售资金，举例来说，一个20万平方米的住宅项目，按照5000元每平米建安预留预售资金监管，需要10个亿，所以前期如果开盘销售少，很可能卖掉几百套房开发商一分钱都不能动用。但这是保证购房者权益的合理政策，预计全国统一后只会收紧不会放松。
整体看，之前的确有部分地方执行的预售政策过严，预售资金监管后，使用难度大，但整体看，全国统一预售资金监管政策不可能是监管，对于资金链紧张企业来说，影响不大，反而是对于资金链相对宽松企业可能有一定奖励措施。
简单地总结一下，预售资金是购房者保障买房不烂尾的最后一道门槛，对于一二线城市来说，预售资金监管的比例不高，建安占售价比例低，而三四线城市建安成本占售价比例高，之前存在部分城市过度收紧，使用困难的现象，一旦全国政策统一，有一定利好。
从2021年下半年开始，各地执行过程都是以收紧为主，预计即使出台全国性的政策，地方政府为了保障购房者权益也会有底线，整体看，部分城市过度收紧的可能会有所放宽，这一政策依然需要各地执行细致明确力度，市场期待看到房企融资面的实质宽松。
房地产开发企业为了利益最大化，必然会追求资金利用的最大化，这也导致其想方设法的将本该监管的资金逃避监管，以便投入新的投资项目。而房地产开发企业为了达到此目的，无法绕过的一个主体就是银行，而监管部门要达到资金监管目的，无法绕过的也是银行。因此银行是在预售资金监管体系中不可或缺的一个主体。
银行身份的特殊性
银行在房地产开发流程和预售资金监管体系中具备着多种的身份，归纳起来主要为以下几种：
（1）房地产项目开发贷款的提供者；（2）购房款支付服务的提供者；（3）购房贷款资金的提供者；（4）依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人。
从以上几种身份可知，银行作为提供金融服务的中间人，其与房地产开发企业的利益纠葛是比较深的，其所作所为在一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。
而事实上，中国房地产发展到今天，出现的一系列问题，背后基本都是因为银行在实际操作过程中各种故意出现的漏洞导致了市场乱象。
包括假收入证明，经营贷买房、烂尾楼资金监管不力等，背后都和银行有关系！
所以在处理这些问题的时候，不能把这些烂摊子都交给地方政府，违规运作的银行必须要负责了！
- 一大批楼盘业主强制停贷告知书来了......
