关于东坝板块的楼市潜力，业内褒贬不一。尤其是近，随着区域新盘入市，分歧声越来越大。
一种观点认为，尽管有“第二三里屯”“第四使馆区”“自贸区”高大上的规划背书，但目前区域新盘房价水平已经严重透支了规划红利。且板块自身有硬伤，回迁房和各种政策房小区太多。
另一种观点则认为，东坝作为朝阳区后一块整片开发区域，朝阳区政府对区域的打造是下了大决心的。随着规划渐次落地，板块房价还有提升空间，未来或超过10万+/㎡。
那么，东坝到底还值不值得你用掉一张宝贵的“房票”呢？
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地产锐观察
红姐近一段时间频繁往返东坝，对区域有了一些新认知。
其一，以坝河为界，北商南住。
前述使馆区、商务区高大上的规划均在坝河以北。在售和新入市的豪宅新盘也多在坝河以北，比如京投发展·北熙区、朝阳一墅、德贤御府等。
而坝河以南的东坝南区，有大量的回迁房、两限房、经适房以及福利房，在2012年前述高大上的规划出炉之前，东坝的定位是北京“十大边缘居住区”之一，角色类似回龙观、天通苑。
其二，南区内部住宅格局演化，高端是高端，保障是保障。
2013年11月份开始，东坝公开出让宅地，保利、首开、富兴、龙湖等房企陆续在东坝拿地打造高端项目。
如今，在东坝南区，高端商品住宅和回迁房、各种保障性住房并存，二手房价差也是泾渭分明。
据贝壳找房数据，东坝南区高端二手房挂牌价约在7万元/㎡上下，除了首开龙湖天濮之外（约11万元/㎡，有北京的“”因素）。
而可以上市交易的东泽园（两限房）、朝阳新城（经适房）等普通住宅，目前二手房的售价约在5万元/㎡上下。
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地产锐观察
那么，东坝到底值不值得买呢？
一方面，红姐认为，如果要购买新房的话，的确要注意房价对规划红利的透支。
比如在售的德贤御府，对外销售均价约8万元/㎡，但据业内消息（京城选房有报道），从6月18日之后，其售价一降再降。
已亮相待开盘的京投发展·北熙区，首期开盘销售指导价8.1万元/㎡，上下可以浮动5%。业内预计，其也不会顶着上限价格卖，否则难去化。
而北面的朝阳一墅，以约6.5万/㎡的明显售价优势，据说在疫情后变得越来越好卖了。
对比之下也说明，东坝区域新房市场一直备受关注，但购房者对房价上限比较敏感。
另一方面，红姐认为，如果购买普通二手房，入手东坝还是有机会的。
据房天下数据，近3年来，东坝区域二手房房价整体呈现的是上涨趋势，近半年来，均价涨幅约2000元/㎡。
而随着北京在高考中的大放异彩，一年更比一年强，以及学位扩招，也会带动东坝区域二手房市场的成交。
借用一位网友的总结，如果说东坝北区是“诗和远方”，东坝南区则是“岁月静好”。
而且，随着今年10月份贯穿东坝南北的大动脉——双向八车道的驹子房路的建成通车，整个东坝区域的发展版图将更加立体。
随着教育（北京，2022年高考排名北京第9）的崛起，地铁（3号线和12号线）、大型商业（万达广场等）、医院（安贞医院）等配套的落地，东坝未来可期。
在红姐看来，当下在东坝入手非高溢价的新盘或二手房，仍是不错的选择。
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