房地产销售市场持续下行，代理商们的生意也越来越不好做了。
两个多月前，贝壳对第二季度的经营情况做了一个预测，考虑到房地产市场的下行及疫情等潜在不利影响，其认为公司净收入总额将同比下滑约56.6%至58.6%。
这也是连续两个季度贝壳业绩出现大幅下滑。
季度贝壳总交易额同比下降45%至5860亿元，其中几大业务全面下跌，新房、存量房、新业务三大板块交易额降幅均在40%-65%之间。
这意味着如果没有奇迹发生，贝壳今年上半年业绩将面临腰斩，二季度受多地疫情影响这一变动甚至更大。
受到不利影响的不止是贝壳。
7月14日晚间，房地产代理商股世联行披露了2022年上半年的业绩预告，公司归母净利润较去年同期下降57.75%-71.83%，扣非后净利润少亏损3500万元。
其在业绩预告中指出，盈利变动主要是受商品房销售规模下降以及计提资产减值准备影响。双重打击下，该公司正进行业务重组及组织架构调整，试图以此实现降本增效。
这样的说法显然难以打动投资者。15日，世联行以2.99元的价格低开，此后一路走低，截至收盘跌4%，报收2.88元。将时间线再拉长可以看到，自去年7月创下阶段性新高8.54元后，公司股价便一直震荡向下，截至目前已经跌去六成。
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中介业务不好做
根据业绩预告，2022年上半年，世联行实现归母净利润2000万-3000万元，上年同期则为7101万元，同比下降57.75%-71.83%；扣非后净利润亏损3500万-5000万元，较2021年同期下降17.86%-68.38%。
相关房地产中介服务收入减少是导致公司业绩变动的主要原因之一。从过往收入构成来看，世联行大部分收入都来自房地产中介服务。2021年，该公司共实现营收60.82亿元，其中房地产中介服务收入占比达73.32%。
2022年，房地产销售市场持续下行，尽管中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，但受新冠疫情反复等因素影响，商品房销售规模依然大幅下降。
今年前6个月，全国商品房销售面积为68923万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降26.6%；商品房销售额66072亿元，同比下降28.9%，其中住宅销售额下降31.8%
从开发商的角度看这一数据更为直观。今年上半年，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。在公开披露年度销售目标的规模上市房企中，多数企业上半年目标完成率不足40%，近半数企业甚至不足30%。
克而瑞方面指出，绝大多数企业上半年的目标完成率大幅低于去年同期，部分企业目标完成率较去年同期的降幅大于20个百分点。今年1月至5月，百强房企单月业绩同比降幅逐步扩大，从39.6%上升至59.4%，直至6月才有所收窄。
销售市场的不景气很快传导至下游的房地产代理商。
今年一季度，受市场变动及疫情影响，世联行华南、华北、华中等区域的房地产相关代理业务收入减少，导致整体大交易服务收入同比下降31.82%。彼时，公司归母净利润录得亏损约2439.7万元，同比下滑239.37%。
不止世联行，贝壳一季度实现成交额(GTV)5860亿元，也同比下降45.2%；净收入为125亿元，同比下降39.4%；净亏损6.2亿元，经调整后净利润为0.28亿元。
成交额的下滑源自大环境的不景气。自2021年下半年来，贝壳存量房业务和新房业务市场交易额持续下滑。其中存量房业务的净收入由2021年同期的102亿元下降至2022年季度的62亿元，总交易额同比下降44.5%至3741亿元；同期新房业务净收入较2021年一季度的99亿元下降40.5%至59亿元，总交易额同比下滑43.9%至1927亿元。
业务缩水也导致了贝壳平台的门店、经纪人数量流失。截至2022年3月31日，贝壳平台门店数量45777家，较上年减少6%；活跃门店数量42994家，较上年减少4.3%；经纪人数量427379名，较上年减少19.1%；活跃经纪人数量为381799名，较上年减少20.3%。
为维持经营稳定，部分同类型的企业开始收缩战线，减少经纪业务。6月初，新大正发布公告称将变更经营范围，减少房地产经纪业务；同月，我爱我家亦决定终止合肥、烟台、长沙城市的加盟业务……
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受累同行
除大环境的变动外，上游开发商发生的爆雷事件也在一定程度上对代理商们的经营造成冲击。
在世联行的业绩变动说明中，计提资产减值准备亦是近期频繁被提及的词汇。其在业绩预告中指出，上半年，公司以预期信用损失为基础，对各项应收款项计提减值准备并确认信用减值损失，且受多地新冠疫情反复等因素影响，公司贷款资产面临无法回收的风险增大，“公司计提的减值准备相应同比增加”。
去年以来，由于上游客户资金断裂，世联行的坏账规模不断增大，难以收回的应收账款使其所面临的局面更加复杂。
据悉，该公司一直为恒大及其关联公司提供房地产中介服务，且后者常年占据着大客户的位置。2017年，为保持与恒大的业务战略合作，该公司与上海华信资本签订合伙协议，以自有资金向苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）（下称“睿灿投资”）投资1亿元，参与恒大集团增资。
这些都为世联行如今的发展埋下了“暗雷”。
去年下半年，恒大出现流动性危机，世联行与其相关的应收款项面临着无法及时回收的风险，通过分析评估，公司对这部分资金按80%的预期信用损失率计提坏账准备，计提减值损失金额10.03亿元。
对于睿灿投资的增资，因考虑到股权清偿权在债权之后风险更大，其则按85%的预期损失率计提公允价值变动损失，确认公允价值变动损失8500万元。
截至2021年末，世联行合计计提各项资产减值准备16.6亿元，导致公司2021年录得归母净利润亏损11.29亿元，同比下降1118.09%
截至2022年4月30日，世联行与恒大及其关联公司相关应收款项合计12.54亿元。其中应收账款8.52亿元，包括转入的逾期票据3.12亿元；应收票据3.67亿元；其他应收款0.35亿元。
12.54亿元是一个什么样的概念？截至2022年一季度，世联行账面现金及现金等价物余额约17.89亿元，12.54亿元的相关应收款相当于这一金额的70%。
为追回相关应收款项，截至2022年4月30日，世联行与恒大及其关联公司达成抵房解决方案金额约2.86亿元，但仅通过转让抵债物业变现回款0.46亿元，目前抵房行为已被个别地区政府叫停。
6月10日，世联行在问询函中回复称，公司将积极推动与相关方争取落实后续抵房方案的执行实施，且向法院申请立案起诉金额约11.57亿元，相关案件集中在广州中院处理，大部分诉讼尚未进入正式立案程序。
自2022年1月1日至2022年6月30日，世联行及控股子公司新增诉讼、仲裁事项累计金额合计约4.92亿元，占公司近一期经审计净资产绝对值的13.27%。所有涉案金额中，原告占比69.11%，被告占比30.88%，作为第三人涉及诉讼金额占比0.01%。
尽管采取措施催收，但世联行对涉及恒大的相关应收款并不乐观，“即使诉讼判决，公司仍可能面临被诉方无法执行的情况”。
记者 吴典
编辑左宇
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- 市场下行，房产中介们的日子也不好过了
