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7月4日，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发出《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》（以下简称“通知”），将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。
这意味着除主城区外，其他28个镇区全面解除限购！
PART 1
说好的“房住不炒”，怎么房价还在涨？！
很快，市场情绪得到显著改善。
据中原地产研究院数据显示，704新政后首周（7月04日-7月10日），非限购区域来访、认购双升，环比增长108.1%和181.4%，来访转化率提升2.5个百分点；据合富研究院数据，704新政出台首周，一手住宅成交891套，环比大增9成，成交面积11.1㎡，环比增加73%
单从结果来看，704新政产生了立竿见影的效果，但事实真是如此吗？
实际上，本轮东莞楼市出现报复性买房存在多方面的原因。首先，广东疫情较之前得到明显控制，本土滞后的购房需求被释放；其次，近期东莞楼市松绑政策密集，从5月1日恢复个税购房政策、优化人才购房和新入户购房政策，到5月14日出台“莞七条”稳楼市，再到7月4日的限购大松绑，三轮松绑足以有效刺激购房者入场，特别是因为前两轮已经有购房意愿或处于观望态度的购房者，本次解除限购会大大增加他们入场的决心；后，解除限购重要的影响，就是让一度离场的深圳购房者再次回归，深圳购房者的到来，无疑会进一步刺激市场，加速市场回暖。
要知道，东莞上半年楼市表现十分低迷。数据显示，2022年上半年东莞一手住宅供应150万㎡，同比减少43%；成交128万㎡，同比减少52%。一手商品房成交金额约426亿元，同比减少48%。住宅约353亿元，同比减少51%，非住宅同比减少29%
然而在供需大幅度下降的情况下，东莞房价反而迎来了小幅上涨，据合富研究院数据显示，2022年东莞上半年一手住宅供应12874套，一手成交10898套，一手住宅网签均价已经高达27627元/㎡，同比微涨1.7%
这不禁让人提出疑问，说好的“房住不炒”呢？
PART 2
房价过度透支，深圳购房者入场需谨慎！
一直以来，东莞凭借独特的镇区发展模式立足大湾区，制造业发达，曾被誉为“世界工厂”。
然而从楼市来看，不仅很畸形，甚至还很荒诞。很多离主城区较远，整体配套不发达、生活不便利的镇区，房价卻可以和主城区叫板，这换任何一个城市都极为不寻常，如塘厦近期加推的金众柏悦公馆，备案均价就达到了3.6万/㎡，算上装修费4000元/㎡，已经妥妥的“4”字头
追溯起来，塘厦、凤岗、虎门等镇区的房价，之所以能和主城区叫板，还是因为深圳“水涨船高”，被赋予了“临深片区”这一属性。在限购政策出台之前，曾有大量深圳人前往临深置业，即便连黄江这样的镇区，也早早突破了2万/㎡，许多东莞项目甚至跑到深圳开发布会，乃至开盘！这情形，在其他城市显然难得一见。
只是随着东莞限购政策的出台，深圳购房者的离场，让曾经火热的临深片区，不复昔日盛况。即便如此，许多临深镇区房价也早早稳定在“3”字头，如虎门、长安、凤岗、塘厦等。
另一方面，这些镇区的二手房价格和新房价格往往差了1万/㎡以上，且二手房市场持续低迷，据东莞中原战略研究中心数据显示，东莞二手市场过户量持续走低，2022年上半年过户6223套创近12年同期新低，跌入冰点，可见房价明显透支。此刻若是因为解除限购而抱着投资心态来的购房者，真的只能建议要慎重！
这么一来，让我们重新审视这次“限购大松绑”，明显存在两面性
本次限购松绑，无疑会加大市场信心，缓解东莞楼市的悲观情绪，对于东莞楼市的均衡发展更为有利；但另一方面，深圳购房者的回归，是否会被部分房企利用，成为挑动刚需、拉高房价的理由呢？
PART 3
信用日渐崩塌，监督或比政策更重要
近年来，随着“房住不炒”成为主基调，多方都在宣传楼市进入“品质时代”，但从近期全国楼市“烂尾潮”、“停贷潮”蔓延来看，房子的品质显然没有得到保证。
即使在深圳这个被誉为“楼市风向标”的城市里，房子也频频出现问题，更让人难以接受的是，出事的还多是千万豪宅！
前有金众麒麟公馆“货不对板”，后有千万豪宅陷入烂尾困境。如今深圳多个豪宅项目的业主集体陷入焦虑中，就连“神盘”海德园都被传疑似烂尾，业主对海德园B区建设进度几乎停滞的迹象深感担忧，还发出了一份《关于申请公开海德园B区建设进度的函》。
终在社会的广泛关注下，开发商的态度方从开始的“没有回应”转变到“主动公开”，表明会按合同保质保量交房。
“房住不炒”的本意，应是维护购房者的权益，然而面对频频爆雷的房企、质量越来越拉胯的房子，购房者该如何安心？毕竟一旦出事，那就是几百万、上千万没了，真真切切影响一个家庭，甚至会影响一辈子。
近期位于石碣的新城御珑公馆就打出了0.5成的广告，这显然就是开发商的文字游戏。除此之外，还有楼盘在售楼处拉开了“热烈欢迎深圳购房团”的横幅，兴奋之情溢于言表。
在信用日渐崩塌的当下，东莞出台限购大松绑，鼓励购房者买房，出于改善市场环境的目的是好，但谁又能对购房者买的房子买单呢？他们能买的安心吗？
不仅是东莞，全国楼市都应该重点关注房子品质问题，不能一而再再而三的让购房者失去信心。虽然取消限购政策能短时期增加一些购买力，缓解市场压力，提振市场信心，但若有一天购房者对城市失去了信心，政策还管用吗？
购房置业，少则数十万，多则数千万，怎能纸上谈兵？怎能没有指引？地产凝眸23年房地产行业从业经历，历经房地产开发、营销代理、地产评论多行业实战，国家建设部、人事部首批房地产经纪人资格证书获得者，房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条青云计划获奖者、百城千盘优秀奖获得者，欢迎进入地产凝眸小密圈私聊！
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