今年9月，因未能偿清外债，杭州老牌开发商昆仑旗下的一套豪宅流入法拍市场，终以2374.5万元的底价成交。如今不到一个月，相似的剧情再次上演，然而这次的主角变成了金都。
10月12日，根据阿里法拍平台信息，金都房产旗下位于杭州市西湖区城市芯宇公寓1幢的两个资产包进入竞拍倒计时，二者起拍价合计约2.61亿元。其中1-2层的102室等87套房产评估价约2.688亿元，起拍价2.15亿元，加价幅度20万元；位于3层的9套房产评估价5792.43万元，起拍价4630万元，加价幅度10万元。
八折的诱惑没能引来竞拍者下场。截至拍卖结束，上述两个标的吸引了数千人围观，但却无一人报名。流拍的结果并不令人意外，标的高昂的税费以及竞拍门槛等因素成了一道无形的围墙，将竞拍者拦在门外。
0 1
96套房产皆流拍
城市芯宇算是杭州的经典建筑之一。
2005年，杭州老牌房企金都房产以约11.24亿元的价格竞得浙江理工大学老校区所在的绝版地块，折合楼面价约7000元/平方米。拿地后，公司找来中国建筑设计大师、中国工程院院士程泰宁对项目进行规划设计，终将其打造成5幢扇形排列的板式高层，成为首批一星级绿建项目。
此番流拍的96套房产皆位于1幢，建成于2013年，共有32层。其中102室等87套房产位于1-2层，总建筑面积逾1万平方米，设计为商场，现经营“天阳亲子广场”，为教育培训场地，内部按经营需求隔成了多个区域，租期截至2035年9月30日；3层的9套房产则为办公用地，总建筑面积2974.49平方米，仅309室1间为空置状态，剩余8间均已出租。
按竞买公告所言，买受人在房产过户后仍将继续按租赁合同收取租金。这也意味着，拍下资产包后，买受人难以在短期内变更项目经营用途
上海中原地产首席分析师卢文曦在采访中直言，若这部分现成租赁的租金水平较为可观，那么于买家而言自然是利好，但若效益一般，买家则也无法随意更改租赁情况，“毕竟买卖不破租赁，这中间还是存在风险”。
除此之外，较高的资金门槛亦成为不少竞拍者的“拦路虎”。以保证金来看，1-2层的87套房产标的保证金达到3000万元，3层的9套房产保证金亦达到800万元。
税费方面，根据竞买公告，交易双方须按照税法规定各自缴纳相应的税费。其中出卖方（被执行人）缴纳本次交易环节的增值税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加等；买受人则缴纳印花税、契税。
同时公告还指出，相关税费可由买受人先行垫付，之后再凭税务部门出具的出卖方（被执行人）已缴纳税费票据，向法院申请退还已垫付的税费。
税费垫付极为考验买家的资金筹措能力。一般而言，若拍卖标的为公司产权，可能征收利润的60%作为土地增值税。“土地增值税是按档位累进的，为商业用房中较为重要的一个税种。因为比例较高，所以商业用房基本不怎么赚钱，也不好转让。”卢文曦强调道。
值得注意的是，尽管公告表明可以退税，但终的退回金额亦并不确定，需等到完成过户后才能清楚税费明细。
目前，上述96套房源的《房屋所有权证》以及《国有土地使用证》皆归于项目开发公司——杭州启德置业有限公司（下称“启德置业”），后者为吴忠泉执掌的金都房产旗下子公司，此番标的的流拍也在某种程度上折射出这家开发商的命运缩影。
0 2
失落的金都
2021年，因金融借款纠纷，杭州联合农村商业银行股份有限公司蒋村支行一纸诉状将启德置业、金都房产、杭州嘉州置业有限公司以及吴忠泉（以下统称“被执行人”）告上法庭。
依据已发生法律效力的（2021）浙0106民初7795号民事调解书，杭州市西湖区人民法院向被执行人发出执行通知书，涉及金额共计约2.34亿元。期间，被执行人未履行相关义务，导致城市芯宇公寓1幢的96套房产被查封，进而流入法拍市场。
这笔债务只是金都负债的冰山一角。天眼查数据显示，目前金都房产终本案件中被执行标的总额约4.56亿元，其中未履行总金额达到4.04亿元左右，未履行比例为88.6%。
从备受赞誉的品质房企到如今的负债累累，金都房产的境遇不免令外界唏嘘。该公司成立于上个世纪九十年代，曾与绿城、南都并称为“杭州楼市三驾马车”。
1994年，金都房产在蒋村开发建设了首个项目——金都花园，绿化率达到36%，且配套了网球场、游泳池等设施。在当时杭州商品房刚起步、不少楼盘绿化率不足30%的背景下，该项目一炮而红。而后金都房产乘胜追击，相继开发出金都华府、金都华庭、金都雅苑、城市芯宇、富春山居等多个经典作品，一时间风头无两。
转折点发生在2007年。当年，该公司联手九龙仓以将近31亿元的价格摘下转塘四宗地块，将其打造为大户型的豪宅产品——高尔夫艺墅，其中西区6幢高层被打造成前卫、大胆的“Y”形建筑，即著名的“三芒星”。不过因遇上调控政策，高尔夫艺墅并不畅销，反而拖垮了金都房产的资金链。2013年，为缓解资金压力，金都房产将高尔夫艺墅的50%股权卖给了融创，后又易主绿城，项目也更名为之江1号。
此后，该公司的身影便逐步淡出杭州房地产市场，吴忠泉身上的开发商光环也逐渐黯淡。离开房地产后，他的日子也并不好过。2020年以来，其陷入多起债务纠纷，被限制消费近40次，数次成为失信被执行人，至今未摘掉“老赖”的帽子。根据天眼查数据，目前吴忠泉累计被执行金额已达到14.46亿元
此外，他还曾以“行贿者”的角色出现在原浙江省建设厅住宅与房地产业处处长何从华的贪腐案中。
2019年，已辞职11年的何从华因涉嫌严重违法被调查，根据一审判决书，其在任职期间非法收受他人财物共计296.38万元，吴忠泉便是其中之一。2008年，他先后以“低价买房”（比市场价低126.38万元）和“安家费”（100万元）的形式向何从华输送财务，共计226.38万元。
记者 吴典
编辑 左宇
热文推荐，看这里↓↓
好看的人都点了在看↓
扫描下方二维码，关注作者公众号
- 96套房产全部流拍，这家杭州老牌房企何去何从？
