近重庆多地飘雪，包括中心城区，这是个难得的景象。
瑞雪赵丰年。
三年之后，在经历过无数的“不可思议，稀里糊涂”之后，很多事开始逐步复苏。
包括堵爆的上下班高峰期，包括部分景区的游客；
还有一线城市的房事。
近一线城市普遍迎来一波小高峰，北京、上海非常明显。
北京新房日成交破700套，二手房日成交量接近1000套，元旦期间数据同比去年大涨80%，较2019-2022年元旦日均成交面积爆涨298.3%；
上海新房成交同比去年大涨74%，二手房成交价已经接近或高于挂牌价。
一线城市的住房需求多，金融属性强，消费者敏感度高。
楼市复苏大戏，已然开唱。
重庆呢？
按照一线城市行情普遍二线城市半年的规律，2023年，重庆能“别人吃肉，我喝汤”吗？
重庆楼市会有“小阳春”吗？
我有四点分析与预判，分享给大家。
0 1
供应成交双萎缩后的趋势演变
2022年重庆楼市有点惨。
惨到开发商和买房人相互抱着痛哭。
亲身经历重庆楼市15年，我还从未看到过这样的场景：
1）新房供应/成交双双萎缩接近70%左右；（参考克而瑞数据）
2）土地成交？都不想说什么去描述；
3）更多人开始追求二手房，重庆人的“新房癌”被彻底治愈。
（来源于丁祖昱评楼市 仅供参考）
这三个现象都极不正常。
一个千万人口规模的市场，住房消费为何骤减70%？
（来源渝地云土地信息平台 仅供参考）
或许是重庆买房人用实际行动演绎了真实、不加粉饰的买房心态与消费状态；
但极不正常的背后，又在一定程度上给出了2023年的趋势线索：
复苏行情，即将到来。
之所以复苏，有三方面理由：
既是“跌无可跌”之后的回归性修复；
又是“需求压抑”之后的合理释放；
同时也是受经济产业修复、货币充分供应、政策强力驱动等因素共同作用下的必然产物。
0 2
情绪被压抑，但终会释放
不只是2022年。
其实在过去很多年，重庆人民对房子的情绪都是被压抑的。
比如2011年-2016年，重庆房产税（高房价税）的计税标准五年不变，表明重庆房价愣是五年没涨
重庆通过充分的供应，市场化的调控，大建公租房等满足了庞大的住房需求，让市场没有炒作风气。
很多外地人来重庆炒房，都是满脸兴奋的来，几年后咬着牙跺着脚在房交所签字卖出
作为重庆本地人一度因为“家庭六年工资就能买房”幸福指数很高。
假如全国都如此，那么重庆人无疑是幸福的，但无奈的是，其他城市都不跟！
当越来越多重庆朋友发现卖掉两套重庆房子才能换一套成都房子，或者卖掉三套房，还不够儿子交上海深圳一套大户型，娶不到当地老婆的时候，都傻眼了。
压抑的情绪在2018年爆发过一次。
大家还记得2018年重庆房价怎么突然起来的吗？
从时间轴上看：
2016年，多家媒体炒作外地人“打飞的”去重庆买房；
2017年，在外地和本地购房者努力下，重庆多年新房库存被基本消灭干净
2018年2月春节后，大家突然发现市面上房子变少。二手房挂牌量降至历史新低，新房普遍买不到
6月，优质二手房楼盘较年初上涨30%+，市场进入高潮。
从客观环境看：
当时一二线城市都经历了行情轮动，越来越多重庆人也开始理解房产的“资产属性”和“房产的财富效应”。
外地购买力集中涌入+本地买家疯狂入市导致供需关系阶段性失衡，“供不应求”“一房难求”，推动价格快速向上。
压抑过后，人们的情绪终会释放。
情绪推动市场走旺，随后房价上涨。
2023年的行情取决于购买力的情绪释放程度
一部分是2022年重庆本地暂缓的刚性改善需求，这部分至少会带给2023年30%以上的增量；
另一部分是外地客群的投资需求，这部分效果取决于重庆的城市宣传力度。
售楼部是观察市场情绪的地点。
从目前的情形看，重庆很多售楼部人气的确正在旺起来
0 3
2023会有行情
对房地产支持的力度还在加码。
这样的做法终结果只可能有一个：市场一定会火起来，只要他不火，政策就会持续加码，直到他火起来为止。
这可以理解为：“体制优势”，或者叫“控制力”。
尽管当前救房地产的本质是稳经济大盘子，并非单纯救一个已经走向黑铁年代、走向下半场的地产行业本身。
尽管大家收入还不稳，信心还不足，普遍缺乏安全感，对未来有些许迷茫，有点钱就想存起来。
但是，2023年不用怀疑会有行情。
2022年四季度开始，我们看到主要是针对B端开发商的支持力度，主要包括融资放水。银行疯狂的找开发商签约，提供授信额度支持。
2023年一季度之后，应该会对C端消费者开始大力支持。方向无非有三：
1）信贷支持，包括利率和各类门槛，
2）购买资格大幅放宽，
3）大力刺激需求，包括旧改安置等。
还有一个大的背景：
有人算了笔账，说2022年新增了28万亿XX，2023年为保GDP，恐怕力度不会弱于2022年。
也就是说，货币贬值的概率很大。
在“货币充分”的情形下，大家如果把多余的钱都存进银行，贬值的幅度实际上也会带来焦虑。的方式是扣除“必须的钱”之外，把钱换成优质资产。
在政策+货币双重因素驱动下，很难没有行情。
北上深吃肉，重庆喝汤，我认为问题不大。
毕竟重庆过去一年住房需求被深度的压抑，没有得到释放
别说重庆房子多。
按商品房的品质状况，加上这三年激发的诸多实际需求细节，住宅升级是当下很多人的刚性诉求
重庆中心城区从30-40万套一年的一二手房成交猛地降到大约15万套，这极不正常。
当经济产业逐步修复，情绪和信心逐步恢复，加上政策大力驱动，暂缓的需求逐渐走向售楼部，重庆楼市将会顺理成章的实现企稳回升
0 4
总人口负增长，利好重庆！
按照新的数据，2022年末我国新出生956万人，总人口比上年末减少85万人。
总人口数量出现“负增长”。
这个数字整体上不算利好，但请注意，从经历过人口“负增长”的国家或城市看，人口负增长或者老龄化，都会加速人们离开乡村、小县城前往大城市！
小地方受人口减少的影响会直接导致各类配套难以为继、快速衰败，继而使得人们谋生机会变少，而大城市则会承接这部分人口迁徙
而在这轮承接大潮中，更受益的就是重庆这样的国家战略型大都市，并且重庆还有独特的优势：城市配套好、房价低、开放包容性好
2023年，或是这轮迁徙的元年。
相信重庆有关方面在宣传和政策上，也都会力度空前
综上，对重庆楼市其实已经不用过于悲观。
近期很多售楼部人气已经明显恢复。相信三月份迟至九、十月份会有一轮明显的“小阳春”行情。
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