各省份开年会，都是拼经济的会。而且都是春节后周召开。时不我待的氛围很浓厚。
信号很明确，2023年，必须大干经济，这将是各行业恢复性快速增长的一年。
拼经济，怎么少得了消费？中央指出，2023年经济工作要“把恢复和扩大消费摆在优先位置”。
其中，当然离不开住房消费，离不开房地产。
2022年是不断给房地产松绑的一年，从中央金融主管部门到各地，出台了一系列促进房地产市场健康发展的政策。
2023年这一个半月，楼市表现如何？
今年的春节，大多数在外面工作的朋友都回老家过年了，所以一二线城市成交没有可比性，三四线返乡置业的情况则要好于预期。
据媒体报道，春节后两周，苏州、重庆、天津、成都等二线城市的成交相当不错，北京、上海的热度也有了显著提升。
上周，北京、深圳的二手房成交量环比大幅增长。北京的多个中介机构称其日成交量达到600套水平。
虽然势头可喜，但说楼市小阳春还有点早，至少是不稳固。
经济学会用“疤痕效应”来解释。在普通人看来，就是信心恢复需要时间。可是，各地主官已经奋袂而起，不想再等了。
在现实层面，房地产领域确实还存在一些阻碍消费的政策。比如，一线城市的限购政策和二套政策纹丝不动；极少数强二线城市也没有完全恢复到2010年的政策水位线。
举个例子。去年8月22日5年期以上LPR降至4.3%以来，各地首套房和二套房利率不断下探，一批三四城市首套房利率已是3字头。
但北京市目前仍执行首套贷款4.85%、二套贷款5.35%的利率，为全国。金融机构可谓牙根紧咬。
过高的贷款利率，不利于住房消费需求的释放。而中央对此是要明确要求的。
去年12月19日，新华社等央媒刊发了中央财办有关负责同志答记者问，全面回应了当前经济热点问题。该负责同志说：
要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。
虽然中央发出了坚定而明确的信号，但几个一线城市谁都不愿意迈出步，而是彼此观望：
你是老大，你带头。
你是经济中心，你带头。
你是前沿开放城市，你带头。
据说，有的城市已经做好了调整、取消部分限制性措施的政策储备，包括但不限于：调整普通住宅标准；降低首套房比例、下调二套房比例至50%；外地生二胎或三胎可买第二套房，本地可买第三套房；非核心城区放宽社保或纳税年限要求等。
但截至目前，还没有看到这方面的消息发布。
如何找到破局之道？以下是解题思路之一。
1月31日，北京市政府发布《2023年市政府工作报告重点任务清单》（以下简称《任务清单》），该《任务清单》明确了12方面共300项任务。
其中第232条提出：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。
主责单位是市规委和住建委。
如果没记错的话，“一区一策”是新提法，但不是新做法，所以表述为完善“一区一策”调控措施。
“一区一策”之前是有过的，比如，通州区（城市副中心）的调控政策就与主城区不同。那时候媒体借鉴“因城施策”，称之为“因区施策”。
“一区一策”（ “因区施策”）在其他城市也出现过。比如，苏州高新区的调控政策就与苏州其他主城区不同。
北京市也对“一区一策”调控措施进行过完善。比如去年11月，通州台湖、马驹桥区域解除双限的政策，不再必须在通州交社保或纳税满三年，而是按亦庄经开区的政策执行。
但是，形势在变化，而且是剧烈的变化。尤其是，去年12月7日以后疫情防控政策的调整，用“翻天覆地”来形容也不为过。
也正是在疫情防控全面放开以后召开的中央经济工作会议上，中央作出了“大力实施扩大内需战略”、“把恢复和扩大消费摆在优先位置”的决定。
必须在这样的背景下来看待中央扩大消费的决策，看待中央重申房地产是支柱产业进而要求破除住房消费需求障碍的表述。
也应该在这样的背景下来看待在楼市过热时期作出的限购政策、规定，以及对“一区一策”调控措施的优化完善。
仍以北京为例。去年北京市住宅成交套数，不算没有新盘供应的西城区，朝阳、海淀、丰台、石景山这四个主城区，成交套数占全市总量超过三成，成交金额占比达48.5%；而门头沟、怀柔、密云、平谷、延庆等生态涵养区，成交金额均不足百亿，有三个区成交套数还没过千。
另据大伟看楼市，北京市的限竞房卖了5年，还有1万多套库存。除了海淀、丰台等个别区域外，这些房子大多位于房山、顺义、怀柔、密云、门头沟等区域。
继续让房山、顺义、怀柔、密云、门头沟等区执行与北京市主城区一模一样的限购限贷政策，这样的调控就不够精确，不能与时俱进地贯彻执行中央扩大内需的决策。
比如，有人去怀柔、密云买房，就是看中了那里的空气质量、山水环境，那是不是考虑多给他一个购房指标？否则他可能就跑到外地去买房了。
同样的道理，上海的五大新城的楼市和经济，与主城区迥乎不同，限购限贷政策是不是应有所区分？
再比如，有人大学毕业后就在北京市工作，后来纳税年限够了，有了购房指标，但因为之前在老家小城买了个小房子给父母住，虽然在北京属于地道的刚需，但由于“认房又认贷”，他的成数、贷款利率都要高得多。
这些都是有碍住房消费的现象。
谨此，我们再次提出以下建议：
，坚持房住不炒，完善“一区一策”调控措施。
第二，新城、商品房库存较高的区，可在原限购套数基础上多购一套房。
第三，二胎、三胎家庭，可在原限购套数基础上多购一套房（但与上条不得复计）。
第四，认房又认贷仅限本市行政区域内。
第五，家庭名下只有一套房，卖旧买新、以小换大（均包括二手房），一年内换购的，按首套房执行成数和贷款利率。
第六，二套房成数一律降至五成以下，贷款利率按央行新利率的下限执行。
第七，根据新的情况，调整普通住宅标准，调整新房备案价。
我们相信，这些做法，既与中央政策相吻合，也是因城施策、一区一策的具体体现。一线城市请不要相互观望了，勇敢迈步吧。
谁行动得快，谁家楼市的春天就先到来，谁家的经济也恢复得更快。
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