还了6年房贷，57万全是利息，本金只还了3万。
近，某考研名师对房贷的吐槽，内容过于真实，引发了无数业主的共鸣。
事实的确是这么个事实，房贷也一直如此。只不过，也不是很多人想得那么简单。
.01.
房贷究竟是怎么一回事？这笔账到底该怎么算？
举个例子：
老墨准备买一套新房，向银行贷款100万，利率4.3%，贷款期限30年。
这时，摆在老墨面前的有两种还贷方式：
1.等额本息：每月还款金额固定，其中前期还的利息偏多，本金偏少；
2.等额本金：每月还款金额逐渐递减，其中前期本金偏多，利息偏少。
可以看到，两者的差别主要在月供和还款总利息上。
等额本息每月还款4948.71元，30年连本带利共还款178.15万元。
这种方式之所以还的利息多，是因为每月还的金额少，也可以理解为杠杆率更高。
本金和利息的分界线会在还款的第15年出现，这之后，还款中本金才大于利息。
也就说，第16年才是真正还本金的时候。
从这个角度来说，采取等额本息还款的业主，只要还款不足15年，任何时候提前还贷都是合理的。
但同时也要明白，只要提前还贷，之前的利息也都白给了。
等额本金逐月递减，首月还款6361.11元，后一个月还款2787.73元，30年连本带利164.67万。
相比之下，等额本金比等额本息少了13万多的利息。
13万，够买一辆小汽车了。不过，这种方式前期还款压力还是比较大的。
从提前还贷角度看，等额本金明显占优势，至少不会亏利息。
不过没有十全十美的事情，两种还款方式各有利弊，选择适合自身情况的才是的。
如果想前期压力小点，不想每月工资还贷后所剩无几，就选等额本息；如果不想多交利息，或觉得很有可能几年后就卖房，那就选等额本金。
.02.
还款方式不同，各人具体情况也不一样，提前还贷也不适合每一个人。
甚至可以说，在这波提前还贷潮下，有不少人都是在盲目跟风。
提前还贷，至少要有两个前提：
一是要有钱，且是闲钱。
提前还贷不一定是要能够全部还完所有贷款本金，也可以选择提前还一部分本金，依然保留一部分贷款。
但这个钱一定得是家庭可支配的闲钱。
提前还贷，表面上是结清了部分贷款，少付了点利息，但实际上，把钱还给银行，就相当于把钱冻结在了房产里，失去了流动性。
日后再想拿出来，就非常困难。
尤其对上有老下有小的家庭来说，生活不只有房子。孩子需要教育，老人需要赡养，还有各种可能面临的意外风险。
有“兜底”的保障和灵活的小金库，不怕出大事，也能留笔钱，显然比守着一套房子意义更大。
更何况，通胀的大趋势下，负债是会越来越便宜。
十年前在郑州买套房，月供三四千可能都得咬咬牙。现在呢？5000都是低的。
二是钱没有其他更好的用途。
要不要提前还贷，还取决于自己对资金的利用能力。
比如说，有人拿资金做实业可以做到平均年化10%以上的收益，有人拿资金去股市高抛低吸可以做到年化20%以上的收益，那又何必在乎4.3%左右的房贷利息支出呢。
无论怎样，房贷仍旧是普通人能撬动的的资金杠杆
毕竟现阶段利率低于4.3%的贷款也不多。打开某宝某信，真实利率是房贷利率的3倍也毫不夸张。
当然，如果真的决定提前还贷，好消息是还款不会那么难了。
近，中国人民银行、银保监会日前召开会议，要求商业银行改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作；同时加大检查处罚力度，加强违规转贷风险警示。
提前还贷无可厚非，但要根据自身情况，理性而慎重。
.03.
房贷冲上热搜，一个重要原因是当前利率已降至低点。
截至目前，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加一共有34个。
郑州的3.8%在全国都是低水平。
这个利率水平，银行显然没多少利可图。这几天，还传言渤海银行郑州分行首套房贷已开始执行利率4.3%。
有人担心，其他银行会不会跟风？郑州的3.8%会不会突然上调？
要搞清这点，得先弄清郑州首套房贷利率3.8%是怎么来的。
众所周知，现行房贷利率=LPR+银行加点。
当前5年期的LPR利率是4.3%，去年全国统一版首套房可以有额外20个bp的优惠，即可以做到4.1%。
而郑州之所以低于这个下限，是源于今年1月的一项特别“政策”：
对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
满足这个条件的城市，可以自主由本地决定首套房贷利率的下限。郑州就是其中之一。
可以这么理解：郑州房贷利率3.8%=4.1%（LPR首套优惠20个bp）-0.5%（央行特别政策、郑州版本）+0 （银行不加点）
相应地，郑州的3.8%要想上调，也得满足一个条件：
后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
查看从70城的数据，2023年1月，郑州新房环比上涨0.2%，同比下跌3%。
郑州2023年1月房价并没有同比、环比上涨，所以快取消政策也是2月、3月、4月房价同比、环比上涨之后，5月份取消利率优惠。
换句话说，郑州首套房贷3.8%的利率就算调整，快也要到5月份了。
说白了，现在央行给出的优惠，首套是4.1%，低于4.1%以下的是各地自主决定的，是4%、3.9%、3.8%，这些是本地银行决定的。
他们可以从3.7%涨到3.9%，如果房价达到连续3个月环比同比上涨，就可以回归到优惠下限的4.1%。
既然是可变的，就存在变化的几率。虽然短期调整几率不大，但郑州个上调房贷利率的银行毕竟还是出现了。
利率优惠是有窗口期的，市场也是在不断变化的。
对于买房人来说，与其去追不确定的东西，不如锁定当下的利率优惠，首套房贷3.8%的机会，可不是常有的。
至于那些想提前还贷的人，还是那句话：
提前还房贷不适合所有人，根据自身情况慎重选择，尤其是之前利率5%以下的，提前还贷的意义真不大。
-End-
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