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时至今日，仍有不少购房者向我们咨询：“深圳的公寓到底能不能买？”
在此之前，不妨先看一则五一特价房的消息。
作为福田香蜜湖的顶级豪宅项目，东海国际公寓曾在2016年被评为亚洲10大豪宅之一，同时也是唯一入选的“2016年亚洲最具投资价值豪宅”，无论地段还是配套，都让人无可挑剔。
该项目于五一假期推出5套特价房源，面积段在193-425㎡之间，折后总价在1888-7188万之间，优惠幅度从534万至1012万不等。降幅最大的是一套约425㎡的大平层公寓，原价8200万，折后7188万，降幅高达1012万！
图源：网络
要知道，本次降价幅度虽然大，但折后单价高达16.91万/㎡，不仅高于参考均价，也高于周边公寓均价。这么一看，本次降价也就不奇怪了。
众所周知，在深圳，顶级豪宅向来是高净值人群的“硬通货”，在逆市之下依旧坚挺，抗跌性极强，无论是新房还是二手房，亦或是法拍房，均有亮眼表现，市场上热门的顶级豪宅甚至有钱都未必能抢到
可见，连公寓中的顶豪都降价了，普通公寓就更难卖了！
二手房成交回落
小阳春戛然而止
随着进入5月，楼市小阳春的趋势似乎并未延续
4月深圳楼市出现明显回落，据深圳市房地产信息平台数据显示，全市一二手商品房成交合计8009套，比3月的12017套减少4008套下降33.35%；其中新建商品房成交4164套，环比3月（7375套）下降43.54%，新建商品住宅成交3505套、环比3月（3199套）增长9.57%；二手商品房成交3845套，环比3月（4642套）下降17.17%，二手商品住宅成交3192套、环比3月（3949套）下降19.17%
值得一提的是，4月20日有市场消息称，深圳二手房交易将执行新政策，即：指导价不取消，不调整；银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考
该消息虽并未官宣，但目前中行和建行、工行已落实执行，可以说二手房指导价基本已“名存实亡”。然而该消息并未对市场起到明显刺激作用，客户看房量反而于底部反弹后又快速回归平稳，购房者变得更加理性
一手公寓变冷清
二手公寓出手难
在这样一种行情下，公寓市场似乎愈加“冷清”。
据中房研究院大湾区院和房谱网数据显示，4月份，深圳公寓新增供应1146套、3.77万㎡；成交747套、3.63万㎡，套数同比环比分别下降51.05%、78.39%，面积同比环比下降50.42%、99.51%；库存23103套，同比下降23.53%，环比上涨1.76%，库存面积127.78万㎡，同比下降23.26%，去化周期12.54个月，库存面积与上月基本持平，去化周期12.64个月，较上月均有所下降。
除了“暴跌千万”的东海国际公寓，同是福田顶豪的深业上城也逃不过。一位购房者曾在2016年以总价5530万购入467㎡大平层，加上契税、利息等成本，一共6343万。去年5月，该房源被拿出来拍卖，成交价仅3940万，暴跌2403万！活生生的亏掉了一套前海湾的房子
豪宅尚且如此，何况普通公寓？
比如龙华的龙光玖钻，开盘均价6.5万/㎡，39㎡小户型套均250万，现法拍价118万起，单价3万/㎡，如今业主最低报价168万，单价4.2万/㎡
又比如龙岗的远洋新干线晶钻广场，当时32㎡的小户型90多万，如今挂牌65万-70万，跌了3成左右。
从4月成交数据来看，一手公寓还能卖出去一些，但二手公寓挂牌价普遍大跌不说，想出手更是比登天还难
公寓到底怎么选
核心地段、高性价比是王道
更别说，如今深圳还有大量的人才房供应。
据深圳住房建设和保障局数据，2023年第一大批次面向深圳人才配售住房的11个项目供应超8000套房源，截至4月28日，还超2000套人才房未选完，余下房源于昨日（5月4日）启动“常态化”配售
“6折买商品房”的人才房，早已对新房市场产生冲击，公寓市场自然也会受到影响，毕竟除了不限购、投资等因素外，低门槛也是公寓吸引购房者的原因。而同样是低门槛的人才房，显然比公寓更具吸引力，自住属性也更高。
可以预见，随着新房市场频频优惠促销、后续人才房的配售以及未来更多保障性住房的到来，公寓的处境将变得愈发尴尬。
说到底，公寓多用于投资，但面对深圳高房价、租金回报率普遍偏低的现象，购房者在未精心考虑地段、配套、品牌等因素下，盲目买入后难以出租，最终导致不少公寓成为“坑”。
实际上，核心地段的优质公寓依旧受捧
例如我们身边就有一名业内人士去年9月份花400万购置了罗湖的现楼公寓，楼下有3地铁（一条建设中），外加处于高层景观优势极其明显，一个月租金可达12000元，照此计算，只需出租28年即可完全回本；对比之下，另一名业内人士早年则购置了梅林的住宅，现挂牌单价普遍在8.5万/㎡以上，总价接近1000万，但月租金仅8800元，如现在购入这种价位住宅的业主出租一辈子都难以回本。
无独有偶，坐落于福田大金沙片区和车公庙商务区交汇处的京基滨河时代，凭借超高的综合素质，一房租金可达7000元/月以上，两房则高达12000元/月以上，且经常供不应求。2013年开盘时4万多每平，按现在的租金算只需出租20多年就能回本。
因此，换一个角度看公寓，会有别样收获。毕竟高净值人群始终会青睐地段好、性价比高、风景美、品质高的公寓，这样的公寓不愁出租，租金回报率也高于一般住宅，只要能获得高收益率，自然就能出手。
购房置业，少则数十万，多则数千万，怎能纸上谈兵？怎能没有指引？地产凝眸23年房地产行业从业经历，历经房地产开发、营销代理、地产评论多行业实战，国家建设部、人事部2002年首批房地产经纪人资格证书获得者，房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条青云计划获奖者、百城千盘优秀奖获得者，深圳市TOP10地产影响力自媒体，欢迎私聊！
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