行情的分化，已经非常剧烈。
近急躁的开发商，有点多。
从动作的幅度就能看出急迫程度：
1）大幅优惠
2）高佣请分销
中介分销是应对市场竞争的常规动作，本质上属于中性。
但动价格这个事，就是双刃剑，需要格外擦亮眼睛。
从当前的格局看，价格坚挺的项目并不多，只有约10%左右的项目形成1:9分化
价格“稳得起”的楼盘，通常有几个特征：
楼盘地段、品质、配套、户型等条件都不错；
在区域内有明显的竞争优势；
有良好的预期或稀缺性；
开发商资金链没问题，能顶得住阶段性市场压力。
这类楼盘，其实也就是我们常说的“好房子”。
而“稳不起”的楼盘也有几个明显特征：
地段价值低、品质一般般、配套不足；
产品多少存在BUG，不能满足客户需求；
开发商资金链压力非常大，迫不得已“大幅促销”。
从数据层面看，也与前些年大不相同。
现在重庆热销的项目，并不是那些“稳不起”的低价刚需项目，反倒是那种价格十分坚挺的楼盘
比如壹号半岛、舜山府，这些单价能突破25000元/㎡的二手房；
包括竞争异常火爆的宇宙中心，中央公园。
像XX乐，房价卖的比地价还便宜，“清仓式”甩卖；而像国浩·白屿林，价格坚挺，却卖成了区域同类产品的名。
为什么？
为什么便宜的不买，大家都只买“不打折”的？
背后的逻辑，关乎到我们每个人对于房产的配置方案，关乎到房产未来价值的走向！
0 1
典型案例
上面举的三个案例，壹号半岛、舜山府、国浩·白屿林，都非常典型。
其中国浩·白屿林为明显。
在宇宙中心中央公园，有20多个左右的新项目，加上二手房有30个左右，
可谓是一片红海，很多楼盘甚至一个月只能卖几套房。
但国浩·白屿林我记得是“三开三捷”，4月份首次开盘，到目前大概推出接近300套房，从网签看，居然只剩下20多套！
这个数据在整个渝北改善类小高层楼盘里排名。
（2023年前三季度渝北区小高层销量排名 锐理数据）
而且备案单价从15000元/㎡到18500元/㎡左右，也比周围不少项目要略高一丢丢。
为什么大家都买她？
0 2
“中心地段”的马太效应
从大的方面看，目前买房的考虑，还是地段
中央公园是重庆新房热度的板块，这一点毋庸置疑。
为什么热呢？
因为好。
中央公园的主要配套都已经逐步落地，并且还在不断加持。
在重庆若干新兴区域里，无论是轨道配置、商业配置、公园配置、还是医疗、教育、文体类配置，这里都是“大哥”级存在。
相比于如今的新区，中央公园出生在一个更好的时代，地产的黄金年代。
在黄金年代，所有的蓝图都能更快实现。如今已经没有了“不确定性”。
（实景图）
中央公园也被视为能对标世界级公园城市、重庆新中心的区域所在。
但是，中央公园的范围其实很大，东西和南北的距离都达到5KM左右。
大家都在说我在中央公园，但我们都知道，并不是所有的“中央公园”都是中央公园。
而这一点，正好凸显了国浩·白屿林的核心优势之一：网红板块内的真·核心地段
她在公园区域的位置之一；
据说有的房型，坐在阳台的椅子上，就能看到公园商圈的霓虹夜色。
（位置示意图）
● 约800米左右直线距离，就是天街、吾悦广场、大悦城，遍布着各类餐饮、娱乐、购物场所；
● 出小区侧门，就能看到轨道五号线鲁家沟站；
● 直线距离约700米外，散着步，就能达到中央公园，在大草坪上遛娃；
● 全市的全民健身中心，步行可及...
（实景图）
中央公园的区域价值，实际上形成了像其他大城市那样的“环状格局”；
从外到内，基于资源的聚集性，形成价值递增，住宅价格也随之产生出大幅的差异性！
未来的中央公园，或许也会形成大幅的价值差距；
这个趋势，目前正在形成。
这是外部条件。
国浩·白屿林的内部条件也差异化明显。
0 3
好的东西，造价不能低
在研究重庆楼市时，有一个前提始终无法规避。
那就是，重庆的房子，真的不少。
除了商品房，还有很多老旧房子，还有50万套公租房。
而剔除“金融属性”之后，住房价值的本质就是“供需关系”。请问，现在或未来，大家会因为什么而买房？
除了区域、配套因素之外，主要的原因，会是因为：
1）他们对原有住房不满意，居住条件需要升级换代；
2）他们对生活品质有了更高的追求。
这部分人将是未来房地产市场的绝对主力。
什么样的房子才能打动这部分人？
在国浩·白屿林身上，你能窥见一二。
建筑设计，找来了天湖岛、舜山府的“同款”，上海天华建筑设计团队。
于是，国浩·白屿林有了银色铝板线条包裹玻璃幕墙，再辅以金色铝板线条勾勒的立面；
（建筑效果图）
于是，国浩·白屿林仅在一期光屿组团，就配了约1万㎡中轴景观，近1500㎡架空层泛会所空间；
（园林效果图）
独立封闭式会所，让业主拥有了棋牌室、儿童天地、健身房、会客厅...
（会所效果图）
在这些元素撮合之下，一个错位式、排他式优势，体现了出来。
那就是“降维打击”感。
我是两梯四户，我是改善，我不是一梯一户的大豪宅。但是，我能把大豪宅的元素，都给你拉满了！
玻璃幕墙、铝板线条，让整个建筑现代、通透、立体起来，全酒店式挑高入户大堂；
让国浩·白屿林的艺术质感，不输300万+的观宸、麓悦江城，也不输300万+的舜山府。
同样的“降维打击”，还有产品本身。
你能想象到，国浩·白屿林居然将豪宅级的层高标准，引入到中小户型；
你能想象到，国浩·白屿林的房型主面宽能超15-16米+，甚至达到市面上一些独栋别墅的尺度；
你能想象到，约3.1米的室内层高，让立体空间拉伸，大大提升了“空间体验感”；
...
产品，是决定未来住房价值的核心。
好的产品，造价通常都不低。
而面对能打造出好产品的开发商，稳健型开发商，大家愿意为他买单。
0 4
地产界需要“华为”
在高周转时代，那些把房子做成快销品，几个月就能把房子给你修好的恒碧融，是时代的主角。
但潮水退去，人们突然发现，房子不是手机，旧了坏了不能马上换，房子是要住十年+的啊！
这时候，地产界的“华为”--那些长期主义者，成了香饽饽。
无论国浩，还是万华、香港置地，他们的共性之一，是低负债率、低杠杆率，现金流稳健，以及对品质的坚守、创新
而国浩作为外资开发商，在多个经济周期沉浮中能生存下来，本身就是实力与信任感所在吧。
就像国浩·18T，他能通过几年打磨，把房子实景修的比效果图还漂亮，就已经就是不需要语言描述的证明。
（国浩·18T实景图）
尤其当这样的开发商修建的房子其实还不贵的时候，你说他，值不值？
0 5
后
重庆楼市的“剧烈分化”已经开始，未来，随着城镇化、老龄化、经济环境等等因素的变化，还会愈演愈烈。
当市场迎来结构性转变时，抓住“更有价值”的筹码，显然成了对的事。
就像现在买房，实际上已经很少人单纯一味的追求“便宜”；
而是首先要好，其次要物有所值，物超所值。
好的东西，你不要指望他过于便宜。
E·N·D
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