楼市年鉴·壹
转眼间，2023即将成为过去。
如果要评选一个年度汉字来概括今年的房地产，“救”字当仁不让！
回望这一年楼市下行的磕磕绊绊，全国救市措施层出不穷，从年初救到年尾，甚至成了一部“肥皂剧”。
下行，救市；再下行，再救市。这似乎成为一个永远也走不出的莫比乌斯环。
根据诸葛找房统计，截至目前，今年全国超330个城市密集出台了楼市松绑政策，累计多达751次，较去年增加140余次。
而其中属9月份政策出台密集度，达到142次！
现在来看，当时媒体调侃的“抢救金九银十”，真的不是一句玩笑话。
让我们再来聚焦深圳。作为全国对房地产经济依赖程度的城市，深圳在楼市松绑上可谓慎之又慎。
排除满天飞的“小作文”，总体盘点下来，今年深圳出台楼市相关政策也有10条。
其中，7条跟商品房有关，3条跟人才房有关。
很多人感觉力度不够，说是在“修剪枝叶”。但也不可否认，深圳还是能够感受到楼市的温度变化，并适时“增添衣物”保暖。
注：以下政策按商品房、保障房两大领域分类梳理。
0 1
二手房“带押过户”
1月5日，深圳市六大机关共同印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知。
此前，深圳二手房买卖，需要前业主拿到解除抵押后的大红本，才可以进行交易。
这就需要向第三方机构支付一笔高额的赎楼费（一般为房款2%左右），当然，这笔赎楼费后也是由买家买单。
而实行“带押过户”后，不仅可以省下一笔高额的赎楼费，同时也加快了整个房产的交易周期，有助于推动二手房市场成交。
0 2
上调公积金贷款额度
4月7日，《深圳市住房公积金贷款管理规定》和《关于进一步明确我市住房公积金提取业务有关事项的通知》正式实施。
新规将按不同情形组合上浮公积金贷款额度，上浮比例为20%、30%、40%。
例如，二胎及多子女家庭（至少一个子女未成年）使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上，其公积金贷款额度可以上浮40%。
也即，满足条件的职工个人住房公积金贷款额度，可由原来的50万元提高至70万元，职工家庭公积金贷款可由原来的90万元提高至126万元。
此次公积金额度提升，重点是对于首套房给予支持，有助于降低刚需群体购房成本，从而刺激市场成交。
0 3
双证合一
2006年，深圳出台了90/70政策，即90㎡户型须占到单个楼盘总供应量70%及以上。很多开发商为了应对这一政策，往往将两个小户型合并成一套房售卖，也即“双拼房”。
据相关统计数据显示：随着时间的沉淀，深圳有120多小区存在双拼房，涉及近10万套房产。
2018年“7.31政策”出台后，由于双拼房是两个房产证，要有两个名额购买，业主不好挂牌售卖，买家也没办法购买，极大限制了市场交易活跃度。
为此，每年都有不少双拼房业主呼吁“双证合一”。
在7月14日，终于尘埃落定。深圳住建局正式通知，各区房产登记中心已开始办理双拼房“双证合一”业务。
房产登记中心热闹非凡
“双证合一”落地后，二手房市场以往被嫌弃的双拼房终于开始“吃香”。
很多盘业主重新挂牌，也上调了价格。当然，对于市场整体成交影响仍然有限。
0 4
8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合出台“认房不用认贷”政策。8月31日，深圳正式落地执行。
按照新规，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在深圳贷款买房，家庭成员名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行均按首套房信贷执行，3成。
而如果购房者名下在深圳已有一套房，则不管是不是贷款买房，贷款有没有还清，都会按照第二套房的标准来进行审批。
该政策出台对市场促进作用明显：
一方面，降低购房门槛，减少资金压力。
不论是新房还是二手房，符合条件的置业者在深圳贷款可享受首套房政策，并且、利率都有优惠。普遍的就是5成降为3成，显著减少了资金压力。
另一方面，活跃二手房市场，促进成交。
认房不认贷的受益者，是置换和改善需求群体。
例如，有打算购买改善住房的客户，为了享受相关政策，就会考虑将自己名下房子售出。新政后，深圳二手房挂牌量明显增加就是显著例证。
认房不认贷执行后，购房者的看房积极性明显提高，不少机构门店的带看量持续上涨。
以乐有家为例，新政首周门店成交量不仅实现同比、环比大涨，而且还创下了今年3月中旬以来的峰。
而价格区间方面，成交房源总价集中在300万-500万及500万-800万两大区间，占比均超3成。
其中500万-800万成交占比也从25%提升至30.2%，充分体现了新政对改善群体的刺激作用。
0 5
离婚不追溯
认房不认贷政策出台后，曾经“7.31新政”关于限制离婚买房的措施显得不合时宜。于是，行业内呼吁取消的声音越来越高。
附：2018年7.31新政相关措施：
购房人离婚2年内申请房贷，不低于70%；
无房贷，且能提供离婚前无住房证明，比例不低于30%；
离婚前家庭仅有1套住房，不低于50%。
9月3日，深圳媒体爆料部分银行已经执行“离婚不追溯”：只要离婚后名下无房，就认定为首套，执行3成。
随后，深圳住房公积金管理中心回应称，离婚3年内再婚或复婚，不再追溯离异前家庭名下房产套数。
也就是说，只要离婚后名下无房，买房可认定首套，按3成执行。
0 6
首套房利率降至4.1%
9月29日，根据央行和国家金融监督管理总局发布文件，深圳开始调整优化个人住房贷款利率下限。
调整后，深圳首套房贷利率下限为4.1%；二套房为4.5%。
虽然是全国统一行动，但对于房价高企的深圳而言，房贷利率下调，无疑可以直接降低置业者的购房成本，激发市场活跃度。
0 7
降二套，取消豪宅线
11月22日，中国人民银行深圳市分行发布通知，23日起调整二套住房款比例。
二套住房个人住房贷款款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。
同日，深圳住建局也优化普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件。
这一系列调整，直接降低了置业者购买二套住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。
而根据新政后市场表现，无论是咨询量还是成交量，都迎来了质的飞跃。
新政当月，深圳市住建局日前披露，全市一手住宅成交2773套，环比+4.5%同比+7%，成交量创近5个月新高；
全市二手住宅成交3133套，环比+12.9%，同比+44.5%，成交量创下7个月以来新高。
0 8
优化人才房申购条件
深圳自去年末推出批可售人才房以来，从2月到8月，陆续放宽可售人才房申购条件。
例如，降低未婚购买可售人才房的年龄限制门槛，由35周岁下调为30周岁；
以及放宽对共同申请人的户籍要求，主申请人为深户，非深户的孩子和配偶，在一定条件下可以作为共同申请人，等等。
概帮主根据文件梳理了一个表格——
可售人才房申购条件放宽后，很多人都已经够得到门槛。
所以，市场上推出的人才房，如沙井华发新城人才房，光明天健和瑞府，深物业御棠上府等，无论是两房还是三房，基本上都处在一个“抢”的局面。
0 9
共有产权房政策出台
7月3日，深圳市住建局正式公告了《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，均自2023年8月1日起正式实施。
办法规定，共有产权房在价格和配售价方面，销售均价按照同期同区域同品质商品住房市场参考价格的50%确定；
在转让条件方面，共有产权房采用封闭流转的方式，购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所购共有产权住房。
另外《深圳市共有产权住房管理办法》明确，本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。这也宣告此类房产从此进入存量时代，卖一套少一套。
10
配售型保障房登场
11月28日，在深圳规自局宝安管理局一则地块规划调整公示中，首次出现了规划为“配售保障性住房建设”。
根据规划所示，对原规划图书馆用地做了调整，其中分割出一大块调整为“二类居住用地（R2）”，容积率为“3.7”，规划建设配售型保障性住房。
而此前，深圳市人才安居集团也启动了首批8个配售型保障房项目相关招标工作。
据了解，在今年8月25日，国务院就审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文），旨在加大保障性住房的建设和供给，重点是建设配售型保障性住房。
而深圳也积极响应政策，“十四五”以来，已建设筹集了各类保障性住房约49万套（间），其中，2023年建设筹集了18.9万套（间）。
12月28日，首批共13个配售型保障性住房项目集中开工。
具体包括福田区2个项目、南山区2个项目、宝安区2个项目、龙岗区2个项目、龙华区2个项目、坪山区2个项目、光明区1个项目。
这批配售型保障房总用地面积17.7万平方米，总建面75.7万平方米，总投资约125亿元，未来预计供应房源约1万余套。
显而易见，这批配售型保障房入市，也将对商品房市场形成不小的冲击。
配售型保障房出现后，深圳现有保障性住房体系形成配租型和配售型两种。
其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房。而配售型保障性住房则按保本微利原则配售，并实施严格的封闭管理，禁止违规流入市场。
新一轮保障性住房规划建设过程中，将采用“新房新政策，老房老办法”的原则，保障性住房政策实施前已配售的共有产权住房、人才房等，将继续执行原有政策。
2023年，我们正在经历楼市的破局与新生。
虽然暖风频吹，但短期来看，楼市整体下行局面仍将延续，市场分化也会日益加剧。
正如万科郁亮在西安媒体大会上所讲的：
“行业阵痛还没结束，并且阵痛要比预想的长。现在的市场形势，无论是民企还是国企，都很煎熬。”
当然，所有行业的转型与调整，都会经历一个痛苦和煎熬的过程。
我们能做的，就是在市场供求关系和预期发生变化的情况下，适时调整房地产政策。
2024，龙行龘龘！
让楼市软着陆，让市场真正复苏！
我们更期待明年重磅政策的出台，而不是满天飞的“小作文”，以及中介夸张的推销话术。
当市场不再下行，当“等等党”不再等等，那时候，中国的房地产行业，将是一片柳暗花明。
龙年猛进元旦大吉
金概率集团·
中国豪宅研究院华南院
END
出品丨金概率集团
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总编丨傅卫鸿丨运营丨青青乔爷
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- 概率年鉴·壹丨2023楼市政策盘点，明年有无“洪荒之力”？
