概率年鉴·贰 | 2024十大预判
未来已来！
宏观视角上，经济前行的巨轮从未停歇，其金石之声，依然铿锵有力。
与之相对，低调中潜行的楼市，尽管蛰伏于冬季，但不忘向上的姿态。
年关，关于楼市的2024众说纷纭，说来说去，无外乎悲观与乐观两派。
从概帮主角度看，2024深圳楼市的十大预判，或已涵盖主观与客观的全部。
一切或许并不尽然，这只是一个视角，从中，每个人都会有不同解读。
迎难而上，别无选择！
此文，仅以资通鉴！
预判一、房价像老化的弹簧！
可能许多人也不记得什么时候起，公开房价成了躲猫猫，全网查遍，深圳真没有一个官方承认的平均房价。
即便如此，房价涨跌依旧存在。可供参考的房价只有单个项目，当某个项目公开打了15个99折时，我们知道，深圳房价真下跌了！
房价是楼市的终极指标，说什么都没用，人们当前关心的是，2024年房价走势，每个区域每个项目或有不同，但总的形势恐怕是:
缓跌探底！
究竟还能跌多少，恐怕也不会像一些预判的那样可怕，预估还有15%左右的下行空间，相当于现在的房价，再打个85折就差不多到位了。
包括像南山福田前海宝中这样的热点板块，房价下跌也在所难免。
当然，房价跌到位了，是否意味着马上反弹。这倒不一定，因为房价将如同老化了的弹簧，被压下去后很难弹上来，这起码意味着，
一段不短的周期内，房价将在箱底盘恒。
预判二、楼市成交新跌旧涨！
基于2023年成交量数据，2023年深圳新房成交3.1万多套，二手房成交3.2万余套。与此对应，2024新房成交量略有下跌，二手房成交量或大幅增涨。
整体而言，楼市成交量新跌旧涨，新房成交量或将持续萎缩，预估下滑10%以上，成交区间或维持在每月2-3千套间，全年3万套左右。
与此相反，二手房成交量将有大幅增涨，预估上涨30%以上，每月成交在4-5千套之间，年度总成交量应在5一7万套之间。
导致这个新旧房成交剪刀差的原因在于，新增市场需求量的弱化，而存量住房需要量的增加。当然，与二手房挂盘量放大也有关系。
二手房作为存量市场，成交量放大，从某种意义上讲，或为楼市企稳夯实基础。
预判三、改善还行，刚需挣扎！
产品上，改善表现好于刚需，不过整体表现都差强人意，两者都会分化，改善型住宅或呈现三七分化，刚需盘呈现一九分化。
像南山福田前海城市核心地段，有好交通好好商业等配套的改善型产品，只要售价不超过周边二手房价，有一定的倒挂，热销基本没有悬念。
但一些配套较弱的改善型产品，也不一定会跑赢市场行情，没有明显的价格倒挂和性价比，同样很难获得认可。这个比例大概占比七成。
至于刚需盘方面，分化就更加严重，或将呈现一九分化，指的是占比10%的盘源还能挺得住，占比90%的刚需盘日子比较挣扎。
特别是东部板块坪山和龙岗，包括卷得不要不要的光明，刚需盘的苦日子才刚刚开始，从去年一些盘开盘几乎零成交就可以看出。
所以2024年，将是刚需的苦命年，大量房企的死活题，或系于此。
预判四、人才房保障房继续呼风唤雨！
冲击刚需房的其中一个主因，就是可售型人才房和保障房市场供应大幅上涨。从去年底首批配售型保障性住房集中开工就略见一斑。
2023年，可售型人才房供应约2万余套，成交1.6万余套，据悉2024年，人才房保障房供应量将达3万余套，直接冲击商品房市场。
至于商品房方面，明年新房供应量将略有减少，新房总在售项目不到200个，总套数不过8万套，预计成交量约3成左右。
相对而言，尤其是在地段和品质上与商品房几无差距，人才房保障房在价格上将近5折的优势，就更加凸显出来。
考虑到性价比，人才房保障房将在2024继续呼风唤雨。
预判五、80%二手房将跌破指导价！
新房供应减量，与之相反的是二手房增量，预估2024二手房挂盘量大涨，在2023年约6万的基础上涨到8-10万套。
但二手房价方面，也将呈现分化，像福田南山核心片区的部分二手房价，不仅不会下跌，可能还会有所上涨。
而部分过去一段时间供应量较大或涨幅较大的区域，比如八卦岭、百花、宝中、龙华等地二手房价，下跌就比较猛，甚至可能跌超30%。
整体来看，全市将有80%的房源低于二手房指导价，超过2023年的60%。这意味着，二手房性价比相对较高，从中或能淘到宝。
从这个角度来看，已经执行3年的二手房参考价，或成为二手房价的重要支撑，这叫做什么？这叫做市场的异化。
预判六、救市政策将加码落地！
穷则思变！市场不给力，的变招就是松绑调控政策，加码刺激措施，激活消费者信心。这是楼市的必选项！
尽管深圳房地产财政的压力并不大，但考虑到楼市在整体经济中所占的比重相对并不低，救楼市必然也是曲线救经济。
2024怎么个救法？
简单说，也就是逐步放松限购限售限贷三限政策，现在也有所放松，但远远不够，真正要救市，得下点全面放开的猛药才行。
但在放开的节奏上，基本会按照季度来，每个季度都会有新政出台，政策针对区域先从东部开始，逆时针慢慢延展到西部。
考虑到城市区域核心地位，预估不会专门出台针对南山福田两区的刺激新政。这两个城市核心区，主要靠自愈力。
预判七、城市更新成鸡肋！
去年底就有报道指出，深圳全市有近百个城市更新单元暂停、延期或退出，这从侧面反映当前楼市的现状：盈利空间已经变窄。
包括像城市更新这样的市场上游，过去曾是许多大鳄趋之如骛的肥肉，现在逐渐沦落为食之无肉弃之可惜的鸡肋。
2024年这一情况将加剧，除了部分箭在弦上的旧改项目不得不发，更大规模原本计划中的城市更新项目，将因各种原因暂停、延期甚至退出。
尤其是那些位于城市区域中心、涉及到城中村的旧改项目，因旧改成本太高，会被纷纷放弃或下架，而商改更新项目，因限制太多也无多大操作空间。
这是一个现实问题，对开发商来说，一个没有多大盈利空间的城市更新项目，及时中止，也算是及时止损的无奈选择。
预判八、民企难，央国企也难。
如果2023年民企是王小二过年，一年不如一年，那么2024年，民企的日子更加艰难，不是因为融不到资，而是因为房子还是不好卖。
好地段好位置好配套的项目，基本上都被央国企收入囊中，留给民企的肥肉并不多，而且到了2024年，这一情况不会得到根本缓解。
值得注意的是，与此同时，央企国企的日子也会不好过，许多没有天时地利人和的项目，同样不好卖，在销售上同样压力山大。
看看排在2023年销售榜上的TOP10，2024又将是一个大洗牌年。到了年底，不少民企，包括央国企，退出这个榜单也不奇怪！
其中的观察点在于，作为混合制的知名房企万科是否挺得住。一个房企的命运或影响到所有房企的日子是好还是坏。
预判九、观望上半年，希望下半年。
毫无疑问，2024楼市怎么样，上半年或是观望期，下半年才是希望期。如果上半年楼市缓跌，成交放量，那么下半年就有希望稳得住。
关键在于信心的恢复，而信心的恢复主要在于两个点:一是整体经济的复苏势头，二是楼市利好政策的到位。
如果两点都如预期，那么楼市企稳或缓慢反弹将是大概率的事情。否则，人们不愿看到的长周期或将出现。
从当前的趋势来看，那些过高的预估或过低的预判，都不太合适，相对来说，楼市并非铁板一块，希望尚存。
2024下半年，将决定楼市的未来！
预判十、深圳楼市还会风景在线！
即使再有所不堪，深圳楼市的表现还将强于广州，比肩北上，不能说一枝独秀，但也绝对可以保持风景在线。
这是由深圳这座城市的经济实力、地缘板块、人文结构、发展现状、楼市基础等各方面因素所决定的。
一个平均年龄只有32.8岁，本科以上学历占比70%，住宅自持率仅30%的城市，房地产市场还远未到顶，更谈不上结束。
当然，不能再说给点阳光就灿烂，但只要利好政策到位，深圳楼市很快就能从冬天走出来，迎来一个阳光明媚的春天。
对此，我们应该抱持乐观，坚定信念！
END
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