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先说说这几天有个“低效用地再开发”的城市名单在网上流传。有的人说这是“城中村改造”工程的新趋势。
这是一个什么政策？
实际这个“低效用地再开发”的城市名单早在去年9月就已经颁布：
有41个城市名列其中，北京、重庆不是全市纳入，而是各纳入了2个区。自然资源部的文件笼统地称其为“43个城市”。
这个试点工作为期4年，当时市规划资源局正结合保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施国家“三大工程”，确定实施范围，研究制定适用于我市的低效用地再开发相关政策文件。鼓励地上地下空间复合利用、混合用地、综合整治。
试点推进将持续到2027年3月，包括成立工作小组、各部门协同，开展年度低效用地再开发实施计划编制等，在试点中总结经验做法和路径。
其实这项工作南京并不是从2023年9月才开始的。
早在一年多前，南京就印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的政策措施》（宁政办发〔2022〕37号），作为全市指导性文件，在方向、路径、政策、措施和机制等方面作出整体设计和全面部署。2023年初，南京又按照37号文件的新要求，制定了年度工作要点，即《南京市2023年盘活存量资产扩大有效投资工作要点》（宁盘专字〔2023〕1号）。
去年9月27日，还专门出台了一个《行动方案》
《行动方案》明确了三大涵盖范围，即城乡低效建设用地、农村集体土地等土地资源，房产、基础设施、存量与改扩建相结合的资产等固定资产，以及股债权、未来收益权、特许经营权、知识产权等无形资产三大类。
批次存量资产资源项目梳理，共75个项目，其中南京市级项目37个、各区（板块）项目38个，拟盘活或已处置房产面积约243.22万平方米、低效用地再开发面积约99.69万平方米。
从资产类别看，项目主要集中在公有房屋、村集体用房、老旧厂房、文体场馆、商办楼宇等各类房产，产业园区等基础设施资产，以及工矿用地和住宅用地等低效用地三大类，分别占比61.3%、12%和26.7%。
从盘活方式看，房产租售（包括出租、转让和引入运营等）项目多，共44个、占比58.67%，其次为低效用地再开发项目14个、公募REITs和类REITs项目9个、调整业态（含兼并重组、引入战略投资方、招引新项目等）8个，分别占比18.67%、12%和10.67%。
截至目前，南京“在盘项目”中，处于盘活前期阶段的项目12个、盘活推进阶段的项目34个（含边盘边办理手续项目7个）、已盘活项目29个。
可以说南京在这项工作的摸底方面是走在前列的。
去年九月的政策为什么近在热炒？
因为新年伊始，武汉、合肥等城市纷纷印发了《低效用地再开发试点实施方案》，虽然南京摸底很早，但毕竟在这期间又有了双轨制的14号房改文件，包括城中村改造，房票安置一系列新的政策推广，南京之前的《行动方案》显然就不够了。
合肥特别明确提出：将探索完善原土地权利人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径，推行货币化、房票、异地、购买商品房、作价入股等多元化补偿安置方式。
政策一下子和近期的热点房票联系起来，流量就来了。然而是这样吗？
（下图，武汉市的相关文件）
再结合自然资源部的文件：
从武汉和自然资源部的相关文件表述看，“低效用地再开发试点”确实跟“落实在超大特大城市推进城中村改造”有密切关系。
只不过，城中村改造是偏住宅属性的，而“低效用地再开发试点”主要涉及的是产业用地。
那为什么在土地稀缺的区域既要搞城中村改造，还要搞“低效用地再开发”？
因为未来城中村改造能置换出不少保障房，这些保障房保租房一部分是给买不起首套房的本地人，更多的是要提供给来南京的外地人，年轻人才。
我们知道中心城区发展起步早，经过多年快速发展，开发趋于饱和，土地资源稀缺。正是因为缺乏产业用地，加上前面十年，房地产经济都是飞速发展，各个新城发展的速度加快，大量新城的产业用地承接很多的新年轻人，中心城区这几年的人口是流失的，而伴随着经济主体外迁，优势资源稀释，人口老龄化，发展成熟的中心城区这几年逐渐在失去城市活力。
然而摊大饼的发展模式不可能一直持续，在这几年房地产发展也遇到了瓶颈。未来要解决的就是过去十几年的房地产开发模式不能持续的问题。
结合城市发展历史周期看，中心城区会经历“集中—分散—再集中”的过程。上世纪80年代初，发达国家学者提出“城市空间周期论”，认为城市空间发展进程分为城市化、郊区化、逆城市化和再城市化四个阶段。“再城市化”实际就是人口、产业等资源要素回归主城的“再中心化”过程，这一周期性现象在国内外各大城市得到普遍印证。
这两年南京开始成为旅游网红城市，所有的网红效应热点几乎都集中在作为城市功能的集中承载地、城市历史文脉的赓续传承地的中心城区。南京在外地人的印象一定是紫金山，玄武湖，中山陵，夫子庙，南博，新街口，德基这些，而很难是我们房地产粉丝耳熟能详的各大新城。
摊大饼的发展模式，在楼市的火热期，让风风火火发展起来的各大新城也吃到了相应红利。
曾经一段时间市中心鼓楼二条巷的二手房价格竟然跟江浦老县城二条巷的价格差不多的笑谈。但长久看，主城土地的稀缺性相比新城的土地可供应量大，在土地财政占地方大头的特殊模式下，逐渐炒高的南京头部区域不像其他各大城市头部区域具有土地稀缺性，也让南京的头部住宅的供应量泛滥。难以维持二手房市场头部房价。
南京现在单价卖的的新房和品质二手房反而是出现在主城土地和资源极为稀缺的板块。
城中朝天宫某新房项目八万多价格已是南京新房的天花板
城中某高端小区，因资源稀缺，成交价格不能显示，小区更因单价敏感，没有挂牌房源
未来，商品房逻辑一定就是这样，首先从品质和稀缺上在供给端激发起买房人的购买欲望，这类商品房少而精，让市场上的房子都很难与他比较，从而从需求端去撬动更高的价值。
而未来保障房，不同于我们现在的保障房，只是安置拆迁户和买不起房生活困难的群众，未来的保障房模式更多的是腾笼换鸟，给优秀的年轻人降低居住成本消除后顾之忧，提供优质便捷的生活环境和生活配套，结合低效用地再开发，为优秀的年轻人，新南京人创造更好的投资创业机遇和环境。
从而改变稀缺高端商品房所在区域的活力。在低成本开发，精细化管理，城市更新中，从“再城市化的”红利中，加速产业，人口回流，给老城区带来蜕变。
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是不是还有小伙伴还没明白未来的保障房哪来，保障房怎么租售？另外现在很多已经买了远郊新城区板块的小伙伴也有这样的担心，现在开发了一半，如今房地产不行了，以后这些远郊板块怎么办？
我想如果近期一直在听我某音直播的小伙伴大概逻辑肯定已经清楚了，我就不过多赘述了，不太了解的可以加我某音关注直播
其实从今天土拍的两块地，应该能找到一些答案
今天拍的两块地都是底价成交，其中一块是位于江北新区
与这块地相邻有个项目叫江畔月明府，位置，限高，容积率都差不多。那块地是2019年扬子江国投底价拍下，楼面价当时14950 /㎡，后来金基操盘，楼市不错，三万一二的价格销售的，现已交付。
如今拍地这块地仅仅是租赁住房用地，按照新的房改规划，这类地的房子未来是纳入到保障房体系的。
首先这次拿地方是有央企中信背景的公司，符合未来保障房多方资金来保障的要求。差距的是土地成本，比商品房差了整整11000 /㎡。如果按一套房100平左右算，每套房子首先在土地成本这节省了100万左右。当年销售单价三万出头的金基江畔月明府来算，这100万左右差不多正好就是当时的三成。
未来的租赁保障房模式应该就是这样，不需要你再有沉重的负担，房子可以一下租给您十年或者二十年，房租可以在银行那做贷款一下把十年二十年的房租付清，未来每月只要支付银行的贷款即可。
我们从近黄市长的讲话中得知，现在我国保障房占比仅有5%，这是过去几年房地产火爆带来的，相比双轨制做的不错的香港，新加坡差距可谓是巨大。
未来我们保障房的目标是30-40%,这么大的窟窿，肯定不能光靠这种建新保障房的模式，未来肯定也会出现在房票置换的主城安置房里，通过银行和金融机构，在盘活主城低效房产收益的同时，置换出的房票又可以去消化现在供需失衡的新房市场，从而使商品房的供需比正常，保障未来的商品房价格。
今天拍出的第二块地，则为未来的远郊板块也指明了方向
这块地的容积率只有1.0-1.1，可以打造出之前限制的别墅类产品
未来远郊这块，推出低容积差异化商品房产品会是主流。
这类产品，我们从今天的这块地看，总地价并不是很高加上这类低密度产品对于产品的设计建造资质要求也远远低于高层住宅，未来可能拿地的参与方不需要再是大型房企，个人（带上亲朋好友集资）也可以参与，未来这块的商品房购买开发的方式将会更加多样化。
随着快速高速路网的建设，智能驾驶的普及，未来这类房子也可能会是商品房里的主流存在，毕竟繁华的中心城区是很难再有这类低密度的用地了。
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