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刚刚过去的这个周末有点不平静。
先是住建部于1月26日提出“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，正式给各城市调控“放权”。
随后广州于1月27日发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，放出限购调整大招，在继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求等内容外，明确放开120㎡以上的住房限购，并支持“租一买一”、“卖一买一”
要知道，广州120㎡以上住房成交正逐年上涨，供求占比也比较大。截止到目前广州仍在执行限购的区域来看，2023年120㎡以上一手住宅合计供应10456套，占限购区的42%，成交8409套，占限购区的37%，特别是天河区，2023年新房交易套均面积为130㎡/套
该政策可谓是立竿见影，落地后无论是客户咨询量还是带看量均有明显提升，同时一手楼盘开发商销售也变得更加积极主动，邀约经纪人去现场培训或邀约经纪人多带客户去项目。
作为一线城市、广东各地市的“老大哥”，广州这波楼市调控政策的及时调整，无疑给深圳楼市，乃至湾区楼市带来了诸多参考和期待，根据目前的楼市行情来看，后续有望迎来一大波宽松政策
对购房者而言，楼市购房环境越来越好，但并不意味着可以无脑买入。广州放开120㎡以上的住房限购，其实也是将改善住房需求交由市场解决，这需要购房者自己多看房多实地踩盘后再做决定，好比冷热参半的深圳蛇口自贸区赤湾片区，也需谨慎慎重。
冷热参半的赤湾
置业需精挑细选
赤湾属于蛇口比较偏僻的板块，说Ta热吧，毕竟是在蛇口，是深圳的个工业区，拥有诸多光环；说Ta冷吧，确实有些偏居一隅了，东边是太子湾、深圳湾，北边则是荔湾、妈湾，周围邻居普遍都卖的好，似乎唯独赤湾有点难，甚至价格远低于周边。
赤湾还被南山出名的大小南山所包围，几乎处在这个蛇口半岛的C位。或许也正因此，赤湾恰恰处于深水航道的入口处，是不可多得的优质港口，地理位置虽然优越，但终究难以形成高品质的住宅区。
说到底，赤湾更合适做港口工业区，纵使发展得再好，也不过成为一个更好的“美丽港口”。
规划上也证明了这一点。在南山“十四五”规划中，“蛇口国际海洋城”成为重点，赤湾作为“蛇口国际海洋城”三大主要承载区之一，定位为“赤湾海洋科技创新区”，探索建设海洋科技园、赤湾海洋风情小镇，创新布局海洋新能源、海洋新材料、极地开发等海洋潜力产业，培育孵化一批海洋创新型企业。
蛇口国际海洋城规划示意图
此外，在前海蛇口自贸区的总规划中，赤湾板块将重点发展商务、科技、信息服务等生产性服务业、文化创意产业及现代物流产业等，建设科技创新服务区和文化创意聚集区。
从以上规划可以看到，赤湾整体更注重产业，在相对有限的空间里，住宅会变得次要且分布零散，很难形成有规模且高品质的住宅区，这也会影响该板块的居住环境，若决定于此置业，还需精挑细选才行。
地铁上盖新盘卖不动
价格或是因素
更何况，眼下的赤湾供应量也大，目前在售的就有前海宸湾、开云府等项目，还都没卖完。
首先是地铁2/5号线赤湾站地铁上盖物业——前海宸湾（即伴山伴海广场），项目于2022年6月21日取证，共推出246套房源，户型区间在109-143㎡，均价为104250元/㎡，标准的千万豪宅。时至今日（2024年1月29日），仍剩余32.93%的房源在售，卖了1年半都没卖完。
需要注意的是，此前前海宸湾便已陆陆续续推出特价房，单价已低至7.26万/㎡，大大低于备案均价。很显然，开发商也意识到了按照备案价格已经根本卖不动，只能靠陆陆续续的特价房将剩下的房源卖出，若是后续开发商有决心和魄力，以较为实惠的价格卖房，购房者确实可以考虑，或许能在今年内实现清盘，否则恐怕得拖到猴年马月了。毕竟前海宸湾紧邻赤湾地铁站，有着出门即地铁的优势，几乎是赤湾板块内的地段。
图源：网络
其次则是2021年便开放营销中心的开云府（即赤湾汇广场），和前海宸湾一样，属于地铁2/5号线赤湾站地铁上盖物业，二者一左一右。
项目于2023年10月7日取证，共推出413套住宅，产品为411套建面约124-203㎡大平层及2套建面约326㎡、677㎡的复式住宅，备案均价96561元/㎡，折后单价7万+/㎡起送装修，但时至今日仅备案2套，根本卖不动。
从这2个项目可以看到，现在市场、开发商对赤湾板块的认知存在较大的偏差。毕竟在没有折扣的情况下，备案均价都在10万左右，显然属于深圳豪宅区的价格，但赤湾是蛇口较差的片区，整体区域尚在发展中，根本支撑不起豪宅的价格。至于未来价值到底几何，仍需时间来见证。
这也为接下来将入市的金众云山海公馆等项目做了警示和参考。
选择多、供应大
合理定价是王道
根据目前传出的消息，金众云山海公馆首推330套住宅，户型为111-129㎡的4房以及174㎡的5房，折后均价为8.2万/㎡
项目效果图
说实话，这价格并没有优势。
首先，近年来南山新房供应量大增，早已不是稀缺供应的时代。甚至可以说，整个深圳楼市都已不存在“稀缺”的概念，曾经各种日光的网红板块都不复昔日光彩，每一个新盘都需要认真打磨产品、合理定价，才有可能赢得购房者认可。
例如2023年南山入市了10多个新盘，仅前海云海湾售罄，多个楼盘去化一般。放眼全市，也仅有4个商品房、1个安居房、7个人才房售罄（数据源自新浪乐居）。
据深圳贝壳不完全统计，2024年深圳楼市预计有8.5万套新增供应（含可售人才房）。供应量依旧非常大，而蛇口就有6盘可能入市，分别是半岛城邦五期、金众云山海公馆、琅玥湾佳园、山海丹华府、深铁熙府、渔二村旧改。
对比之下，金众云山海公馆位于蛇口板块中相对偏差的赤湾，优势并不明显。
其次，人才房供应量大，价格优势显著。此前位于桂湾的深业云海湾推出718套人才房，地段更好，居住体验感更佳，而毛坯限价仅5.52万/㎡，售价不得超过5.8万/㎡，价格优势十分明显。
据盘点，2024年待售的可售人才房项目至少有17个，其中南山、福田等顶流板块均有项目入市。根据2023年人才房的热销来看，这无疑将分流大批客群，人才房对新房市场的冲击仍会继续。
说白了，金众云山海公馆这8万的均价，完全可以选择地段、品质的人才房
更别说金众地产此前位于西丽的豪宅项目——金众麒麟公馆还屡屡陷于维权风波，存在货不对板、虚假宣传等问题，被业主们频频投诉，开发商的口碑和品质均难以保证，购房者自当小心谨慎。
图源：小红书
在我们看来，眼下深圳楼市已告别“稀缺”时代，庞大的供应量，别说赤湾，即便是前海、深圳湾、福田中心区等真正的顶流板块，也需要面临残酷的市场竞争，甚至打起“价格战”。开发商若想卖好房，不仅品质要做好，还要拿出诚意的价格，才能吸引购房者。当然，赤湾也不是不能买，但价格必须合理合适才行。
因此，即便购房环境持续向好，购房者也不能盲目买入，一定要充分了解地段、规划、配套、产品、品牌等因素后再做决定。
购房置业，少则数十万，多则数千万，怎能纸上谈兵？怎能没有指引？地产凝眸23年房地产行业从业经历，历经房地产开发、营销代理、地产评论多行业实战，国家建设部、人事部2002年首批房地产经纪人资格证书获得者，房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条青云计划获奖者、百城千盘优秀奖获得者，深圳市TOP10地产影响力自媒体，欢迎私聊！
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