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楼市又迎来史诗级大放松！
2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）维持在3.45%不变，五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.20%下调至3.95%，较前值下调25个基点。
这是继去年6月份降息10个基点后，LPR时隔8个月再度下调利率，也创下了LPR挂钩房贷利率以来的降息，堪称“史无前例”！
此前，深圳大多数银行首套房房贷利率维持首套房贷利率是4.1%，二套房贷利率为4.5%这意味着，在本次LPR调整后，深圳首套房房贷利率降低至3.85%再创历史新低！
要知道，春节前深圳住建局发布了《深圳市住房和建设局关于优化住房限购政策的通知》（以下简称通知），优化住房限购政策，户籍居民购房不再限定年限以及缴纳社保年限，非本市户籍居民家庭购房社保年限调整为3年。
再加上2月18日举行的国务院第三次会议上提到，多做有利于提振信心和预期的事，保持政策制定和执行的一致性稳定性，以务实有力的行动来提振全社会的信心。
可以看到，整个政策层面都在释放信心！此前我们已大胆预测，深圳楼市“金三银四”可期！如今，各种史诗级政策轮番出台，楼市止跌也将成为必然，“小阳春”已蓄势待发！
PART. 0 1
库存压力加剧
人才房为新房探底
当然了，即便“小阳春”来了，房子也不能乱买。毕竟深圳楼市仍面临着一个巨大的难题：去库存
据乐有家研究中心数据，深圳2023年新增一手住宅582.7万㎡，同比上涨28%；年末库存面积突破500万㎡，达到517.88万㎡创下历史新高，较2022年年末增加28%。此外，在易居研究院新发布的2023年底全国100城新建商品住宅库存面积同比增速排序中，深圳以33%的增速排在第二位
若根据近6个月的平均销售面积来计算去化周期，深圳新房市场的去化压力从2023年下半年以来逐步走高。值是2023年7月的14.1 个月，则是年末12月的20.2个月
更别说，今年深圳入市新盘数量将超过2023年。据不完全统计，2024年深圳约有253个（2023年拿到预售证新盘为178个）新房住宅项目入市，其中一手商品房186个，保障房67个
说白了，当下的深圳楼市就是“盖房子的速度快于卖房子的速度”。特别是已成为历史的可售型人才房，仍将对新房市场造成分流。
这不，就在春节假期结束时，宝安便有2个人才房项目即将入市，分别是位于新安的海岸悦府和翻身地铁站附近的天健和郡府，二者皆是生活配套齐全、交通便利的项目。
海岸悦府效果图
值得一提的是，同片区内的海乐华府于2023年底推出人才房，共270套，配售均价为49200元/㎡（按建筑面积计算，毛坯价格），首次配售选房即售罄，实现“日光”。
对比之下，海岸悦府、天健和郡府地理位置更佳，距离地铁站更近，本次还均是现房配售，十分有希望延续“日光”的行情，有兴趣的朋友可重点关注。
天健和郡府效果图
虽然从市场层面而言，可售型人才房会分流客群，但其实也为房价探了底。好比宝安地段好的人才房均价在5万/㎡左右，南山、福田地段好的人才房价格则在6万/㎡左右。新房价格肯定是高于人才房的，毕竟人才房价格早的说法是“市场价6折”，若以此为推论，宝安地段好的新房在8万/㎡左右，南山、福田则是10万/㎡左右，也十分符合当下的市场，所以还指望房价下跌的购房者可以歇歇了。
PART. 0 2
买房早做打算
优选品质好房是王道
话又说回来，现在各种利好层出不穷，对购房者而言无疑是出手好时机，尤其“金三银四”相当可期，后续大概率还会有大招，早做谋划不失为一种优选。
那么，如今房子到底该如何选？
其实，去年的人才房市场就能做参考。
首先，推出人才房的项目主要集中在南山、光明、宝安、龙华、龙岗等热点区域，基本都已售罄，热门的如深业颐瑞府、云海湾花园等均是“日光”，去年难卖的恐怕就是位于龙岗的安居颢龙苑了，其难卖主要还是由于距离公墓太近，劝退了很多有意向的购房者。
其次，价格好、配套全、有地铁的人才房卖得快，好比深业颐瑞府、云海湾花园等就轻松地实现了“日光”。
需要注意的是，价格好，并不单单意味“价格低”，而是其价格处于十分合理的水平。在同一个区域内的不同项目，优势更多的自然价格更高，反之硬伤多的自然价格要更低才合理。
例如位于红山的深业颐樾府，和“日光”的人才房项目——深业颐瑞府、云海湾花园等同属深业出品，有着紧邻地铁4号线/6号线交汇站红山站和地铁4号线上塘站的优势，是难得的“双地铁物业”，周边生活配套十分齐全，刚开业的开市客华南首店更是频频登上热搜，创下诸多销售记录。特别需要注意的是，深业近年来可谓是深圳楼市的“卷王”，性价比向来非常高，十分值得入手。
深业颐樾府周边配套示意图
又例如距离地铁6号线阳台山东站约300米的星河·星悦云邸和距离地铁6号线薯田埔站约300米的龙湖光明·御湖境，二者都是实打实的“地铁物业”，出行非常方便，且周边配套丰富，也都有大牌品质背书（一个星河、一个龙湖），特别是星河，光2022年交付就超10000套住宅，多个项目提前兑现，实现0投诉，到场交付率高达99.5%。
星河·星悦云邸周边配套示意图
龙湖光明·御湖境周边配套示意图
再例如注重项目品质打造的富康·天傲和闽泰·云奕府，无疑是市场口碑佳作的代表。前者总设计师为深圳美筑设计机构李穗，其首创的LT风格（专利）早已成为区域的品质代言，屡次创下热销，项目采用了钢化超级隔热中空LOW-E玻璃、室内恒温奢阔泳池、约10米超长景观面阳台、“五进式”总统级主卧套间等诸多高端设计，将生活空间打造到极致；后者则以高颜值外立面、酒店式庭院会客厅、各楼栋之间的风雨连廊、人性化的踏入式草坪等硬核配置，以及LDK一体社交厅、套房式蜜月主卧、行政礼遇L型空中吧构成的超实用户型，赢得宝安航城板块销量，口碑好评如潮
富康·天傲效果图
闽泰·云奕府效果图
地产凝眸认为，当下买房首先要把握好这波政策红利，根据自身的财力，规划好收支预算，制定匹配收入和月供的购房计划，避免高杠杆入市；其次远离价格虚高、项目存在明显短板的“深坑”，特别是只认高佣金进行拉客的中介，基本都说明该项目具备巨大的缺陷；后则是选择口碑好、品质高、配套全的项目，特别是核心地段的地铁物业，如果具备名校学区和大型商业配套更佳，无论人才房还是一手住宅，都是优选。
购房置业，少则数十万，多则数千万，怎能纸上谈兵？怎能没有指引？地产凝眸23年房地产行业从业经历，历经房地产开发、营销代理、地产评论多行业实战，国家建设部、人事部2002年首批房地产经纪人资格证书获得者，房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条青云计划获奖者、百城千盘优秀奖获得者，深圳市TOP10地产影响力自媒体，欢迎私聊！
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