等了十多年的政策一朝落地，估计砸懵了不少吃瓜的群众。
原本，深圳安居人才房转红本（征求意见稿）的发布，给众多安居人才房业主吃了一颗定心丸。但随着舆论发酵，声音越来越多，越来越不可控起来。
焦点问题只有一个：到底是不是利好？
这样的想法不难理解：有人认为，安居人才房转红本补差价的方案并不公平，不同属性不同位置的房源补缴的金额不一样，不符合“保障”的宗旨；另一部分更为极端的则认为，这笔钱不应该交。
网上的意见太多，我先给你一个答案：虽然政策不能一概而论，但目前的算法来看，确实是历史难遇的利好。
01
深圳安居人才房转红本的具体条件和有关规则大家可以自行去看。先谈谈大家关注的重点问题：满10年补差价才能转红本，到底是亏还是赚？
根据目前的意见稿，补差价具体计算公式为：
补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。
那么这个公式算完到底要补缴多少钱？
咱们统一以华发新城华苑为例：
项目均价30482元/㎡
原市场价格=均价/70%=43546元/㎡
目前税费按1%为例
补缴价款=（43546-30482）×50%-1%*30482=6227元
给大家总结一下这个数据的亮点：
1、10年后的补缴款，只有原房价的大约20%。
简单计算可以得出：10年后一平米补缴6227元，只有原买入价（30482元/㎡）的20.4%，只有原市场价（43546元/㎡）的14.3%。
假设买入的是建面约85㎡的三房
10年后补缴总价款大概在53万左右
这笔钱只有原买入价20.4%
另外需要注意的是，补缴价款并不是要现在买房的时候交，而是十年后才交，千万不要弄混了。比如买入上述85㎡房源，便相当于节省了53万在自己的手上，这部分费用十年的资金成本以及通货膨胀，也将为业主们创造其他的更多的收益。
2、固定比例的补缴价款还可以抵抗房地产市场波动。
房价不是一成不变的，10年后的价格谁都不好预测，但政策却并未对涨幅的部分进行收税。明显的例子是10年前买安居房的业主，房价普遍升了7-8倍，但除补缴价款的资金，其他增值收益方面全部归业主所有。
简单来说，安居人才房可以当做是一笔时长10年的固定投资，包赚不赔，赚多少取决于市场周期，但肯定，一定，比其他同类型的产品（商品房）赚的多。
而补缴价款还可以当做是政府给购房者的一笔无息借款，10年后才要还。
假使未来通胀，那么这笔钱放在手里的用处会更大，会增值；假使未来通缩，那么房子完全可以不补缴，钱放在手里安全。
3、可以不交！！！
千万别忽视这个问题：
人才房建设初衷是为了可以让深圳市人才客户以较低的价格购入自住房，补缴差价是自愿选择的，政府无强制要求。
购房者可以选择继承，可以一直住！！！
搞懂了这三个问题后，再来看“补差价”政策，是不是顺眼多了。
如果未来要卖：
安居人才房相当于十年为周期的理财产品，房价上涨红利全部给到业主；万一下跌，深圳市政府兜底，按原价回购……这个收益哪怕是全国的基金公司都不敢如此保证。
如果未来不出手：
无需补差价，相当于花300万享受了价值500万的房产，还可以一直继承。
02
明白了上面这些，要不要买安居人才房的问题，基本好理解了。
首先，买安居房还是买人才房？
问这个问题要理解这两种房子的属性，虽然其转红本的政策规定一致，但买入条件和未来预期都不一样。
1、安居房购买的前提是，已经在安居房轮候库里的购房者（不在库里买不了）；目前安居房轮候库内排队人数仍有十几万，排队不在前列的话根本没有机会去选房。
2、安居房整体的质量以及规划不如人才房；而且安居房多半为较差的位置，少量较好位置的安居房也是抢不到……目前市场上可选的人才房很多，其中不少位置和产品品质非常好的项目，还有的机会上车。
其次，买商品房还是人才房？
市场上不少声音认为，安居人才房补差价后跟商品房价格差距不大，人才房优势不在。我们还是以新城华苑为例算一笔账：
以85㎡的三房为例
终付出的总成本=原购入成本+补缴价款
=259万+53万=312万
折合单价为：312万/85㎡=3.67万/㎡
比较华发新城周边，楼盘备案均价大约介乎4.6-5.5万/㎡之间，按8.5折算（这是官方能够允许下调的空间），大约介乎3.9-4.7万/㎡之间。
即便周边所有的商品房都下调至8.5折买楼，人才房补缴差价后，仍比周边便宜0.3-1.1万/㎡。
那么深圳西部同样能买到的3.67万/㎡价格商品房在哪？
只有光明。
但这二者并不具有可比性，真的对比起来，人才房完爆商品房。
1、同样的价格，不同的品质。
3.67万/㎡起，只是光明部分商品房放出来的噱头。
首先，光明近些年来土拍限价都在4万+/㎡。偏中心区一点的在4.8/4.9万/㎡限价，偏远一点的地方限价也在4.2/4.3万/㎡。按规定，商品房的售价只能在备案价的15%上下浮动，所以光明新房目前均价普遍还在4万/㎡左右，也只能做到3.8/3.9万/㎡的均价。
这意味着，你在光明买同样3.67万/㎡的商品房，只能买开发商放出来的所谓的“工抵房”“特价房”“促销房”……
这些房子要么是低楼层采光视野都不好的那种，要么是全小区难卖的户型（实用率低）差的位置（朝向不好）……例如夏天家里飞蚊虫、冬天下水道反味儿、极端一点的，回南天估计洗澡都不用去卫生间……
2、同价同质，不同成本。
假设你本人住在光明，不考虑地段的因素选择了一个光明非核心区的住宅，刚好这套房也只要3.67万/㎡。
这是不是意味着买商品房的性价比更高了？
这里面又忽略了一个问题，买入成本。
以85㎡的三房为例
买入新城华苑的总价为：30482元/㎡x85=259万
=259万x30%=77.7万
买入商品房的总价为：3.67万/㎡x85=312万
=312x30%=93.6万
购入成本差了10多万，月供的压力也相应的不同。而这10年间还有多出来的利息成本更是一笔不小的数目。
3、人才房有政府兜底，商品房风险自担。
再假设，出现了极端的情况，部分商品房可能通过中介渠道返佣等不正规的手段，把价格打到8.5折以下，甚至“人才房化”。
那么当价格、品质和成本都相近的情况下，怎么选择？
这里面必须要考虑一个风险：房价会不会持续下调。
如果房价持续下调：
人才房是有“安全垫”的，政府兜底回收房源，稳赚不亏；
商品房风险自担，很有可能对家庭资产造成极大损失。
或者你也可以这么理解：人才房相当于十年为周期的理财产品，即便亏损，也能留住本金，一旦则房价上涨，红利全部给到业主。
对于购房者来说，尤其是自己确实有居住需求的人，毫无疑问是买人才房更合适！
03
要买人才房，那就买的。
当前市场上火的人才房，非华发·新城华苑莫属。
2023年，华发新城（备案名：新城华苑）共推出两期3160套房，终实现100%售罄，由此，项目斩获了2023年度深圳人才房面积、套数、金额的“三冠王”。
这个数据有多惊人？要知道，去年深圳新房住宅共成交31621套，尽管全深圳的新盘有上百个，但新城华苑一个项目的成交套数直接顶全年的1/10。
今年，新城华苑又推出三期，也是后一期地块。项目共备案572套可售人才房，全是三房产品，已经开始认购！
感兴趣的朋友加群细聊！
新城华苑火在哪里？简单来说，它集齐了买房的必备四要素。
1、位置优越。项目位于前海扩容区，会展新城+海洋新城+海上田园城+华发冰雪世界+宝安国际机场，5大规划打造全新深圳西部中心！
国际会展城，将直接成为深圳西部中心的经济引擎；
海洋新城，预计到2035年将带动约3000亿产值，规模直逼2022年龙华区的GDP产值（2952亿）；
海上田园，国家4A级景区，集休闲度假、观光娱乐、生态科普为一体的旅游胜地；
华发冰雪世界，项目计划投资达367亿元，年客流量达千万人流带动区域经济的爆发式增长；
深圳宝安机场，定位为国际航空枢纽。根据规划，宝安机场拥有空港、海港、地铁、高铁、快线“五维立体交通”。
总结一下，的产业+世界一流的文旅+世界级立体交通体系组成的高规格业态撑起的西部中心，其战略定位和发展前景，已经不用再赘述。
第二，价格合适，门槛低。
以新城华苑入门价219万计算：
目前的房贷利率3.85%，约66万！
纯商贷——
月供约7219元就能拿下三房，
使用公积金组合贷款——
月供不到6700元。
月供只有6700，便能买到前海三房，还是带装修的，性价比不要太高。
第三，产品有亮点，户型格局好。本次推出的建面约85㎡3房2厅2卫，共有三种户型，分别为横厅设计、经典竖厅设计、无障碍户型。
其中，横厅设计户型格局上南北通透，通风采光俱佳，玄关入户处做斜角设计，避免主卧与入户门相对；并且在玄关处新增采光窗户，相当于一个小入户花园；
而经典竖厅设计，户型方正，动静分离，活动空间和休息空间分开，私密性较强。并且次卧空间相对更大，适合不同的家庭需求。
第四，配套优质，生活仪式感足。
交通上，项目直线距离约150米就是12号线海上田园南（已开通），项目南侧还有地铁20号线会展城站（已开通，二期在建中）。未来去南山、福田都方便；
教育上，项目南侧的72班九年一贯制（暂定名：会展中心九年一贯制）；
商业配套方面，10万㎡的超雪中心全面开工，预计明年开业。这里是集运动、娱乐、体育、微醺、兴趣、社交为一体的开放式体验商业空间，家门口的超级商圈满足一站式吃喝玩乐。
环境方面，新城华苑三期东侧是福海河，西侧是人才房公园，景观视野俱佳，配合全南向的户型设计（包括东南、西南），居家舒适度拉满。
值得一提的是，从华发新城华苑去年开盘到现在一年时间，已开工建设（教育局回复今年9月开学）、华发超雪中心建设已全面冲出地面（预计2025年11月开业） 、麦当劳肯德基确定进驻人才房商业街。大城的各项利好在逐步兑现，华发作为国企的担当值得信任。
目前，新城华苑三期已经开始认购中！
申请时间为2024-03-12 09:00:00 至 2024-03-18 18:00:00。
还有三天机会，村长预判这次选房竞争仍然很激烈，产品好，位置优，再加上明晃晃的套利空间摆在眼前，毕竟能用这么一小笔资金撬动大杠杆的机会，在现在这个时代几乎没有了。
只能说，祝各位朋友摇号顺利！
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文 | 村长♂
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- 解读焦点！安居人才房转红本细则或敲定，谁获利?
