龙岗从来都是全深圳新盘放盘量的区之一。
直接上数据：
保障房方面，2023新增供应保障性住房达到1.1万套。
商品房方面，根据概帮主统计，整个龙岗区商品房去年一年新批预售27个，合计供应15019套，网签量4997套，平均去化率约33.3%。
这是啥概念呢？全市范围来看，能在供应量上和龙岗媲美的只有宝安，而宝安区去年全年新房网签量是8891套，大约是龙岗的1.8倍。
全市多的供货，但平均去化率却只有三分之一。能感觉到吗？水面之下，东部的开发商们之间内卷的烈度。
如果经常关注新闻，你也应该有所耳闻。
“龙岗某盘开盘85折还返3000元/㎡的装修费”、“龙岗又出现‘零’新盘”……
不仅如此，截止4月16日，龙岗的新房可售数量（预售+现售）达到12713套，位居全市。排名第二的是龙华的9305套，大约是龙岗的四分之三。
而根据乐有家研究中心的数据，2024年龙岗区待入市商品房项目将达到31个，和宝安区并列深圳市。保障房数量则达到13个，独居首位。
新盘的“凡尔登绞肉机”，龙岗当真名副其实！
这种市场下，龙岗新盘到底素质怎么样呢？咱们普通购房者有捡漏的机会吗？
龙岗区面积很大，主要的供应都集中在布吉、坂田、平湖、大运、新生等片区。
新霖臻邑
让我们从东往西看，首先是新霖臻邑。项目总占地面积约7.6㎡，总建面约26万㎡，一共分三期开发，新霖臻邑就是第三期，目前已经出地面五六层。
项目一期新霖荟邑和二期新霖荟璟已经在2021年2月和2023年10月分别取证开盘。
项目二期开盘时，容积率2.5，推出4栋高层和2栋小高层洋房共544套房源。彼时开发商的折扣力度还是比较大，打出“开盘9折再送5年物业费和5年停车费”的口号，折后大约3.08万/㎡起。
尽管如此，二期的去化还是不甚理想。概帮主查了下，截至目前开盘半年，去化估计不到4成，小高层洋房一套都没卖出去，日子可以说是相当艰难了。
说回三期，目前概帮主还没有找到户型面积，但是有消息说总套数已经确定为512套，预计这次开盘还得折，估计也不会比二期折后均价高。
创城云璞花园
此外，创城云璞花园也还有点热度。项目去年11月拿了一次证，当时共推了1072套房源，是去年全年龙岗单次开盘推盘量的新盘。
创城云璞位于龙岗区坪地街道，去年11月备案均价约3.8万/㎡。开盘折扣88折，折后均价3.34万/平，折后单价2.95-3.61万/平，总价206-387万/套。
然后概帮主看了下，截止4月17日，创城云璞一共备案了4套房源，实在是惨……
今年2月，项目再次取证加推886套住宅，这次去化也不好。
图片来自于鹏城好屋小程序
说起去化惨谈，概帮主又想到一个项目——紫和嘉园。
紫和嘉园今年小火了一把——项目去年开了一次，共推660套住宅，均价约3.95万/㎡，毛坯交付，去化稀碎。
开发商面对此情此景，痛定思痛，于今年3月调低备案价，再打出一口价86折，准签再加99折的折扣，直接把折后均价干到了大约2.56万/㎡。
不仅如此，如果客户不要装修（不是，你本来就是毛坯交付啊¿），还会返3000元/㎡的装修费（据说返费要扣15%的税）。
概帮主了解了下，如果你要装修的话，你就需要在均价的基础上加上3000元/㎡的装修费……
现在，房地产信息平台上显示备案+已签认购书一共14套……
大运片区的新房价格在整个龙岗区（除坂田布吉外）算高配了。这里有两个距离很近且都有一定热度的新盘：深业泰瑞府和美域蓝湾花园。目前，二者都在紧张的施工中。
深业泰瑞府
其中，深业泰瑞府去年12月开过一次盘，推售141套建面88-131㎡的3-4房住宅，当时备案均价约5.18万元/㎡。
项目当时也推出不小的折扣和优惠（约88折+送5年物管费+送5年停车费）折后均价约4.7万元/㎡，去化一半多一点。
泰瑞府距离16号线龙城公园站大约700米，而且周边住宅较多，居住氛围还不错，距离在建的深惠城际大运北站更是不足300米（预计2026年底开通）。而且这边的配套还算可以，有医院有有公园，和大运中心也就一个地铁站的距离。
另外，项目由深业集团和深铁置业双国企共同开发，在当下的市场环境中品质保障上更加扎实。
美域蓝湾花园
美域蓝湾花园距离龙城公园站比泰瑞府更远，是马上就要入市的新项目，已经于4月14日开放了样板间，4月17日获批预售共推530套住宅，备案均价57542元/㎡。
本次开盘首推A/D两栋共352套住宅，面积段在98-143㎡的3-4房产品。项目规划了6栋住宅，有回迁房无保障房，预计开盘后同样会“跑到泥里打滚”——即打折扣战。
龙岗的新盘不仅仅会卷价格，同样也会卷品质。
美域蓝湾花园对外宣传自家装修品质，说自己的装修选用的都是国内一线大牌，对标的是万科的臻系豪宅。
硬要说的话，装修材质肯定和万科臻系差一些（人家是国际一线品牌）。不过美域蓝湾花园做了四重大门以保证住户私密性，感觉开发商的确是有想努力把品质做好。
至于这个价格嘛……只能说难。
布吉坂田这边的竞争同样激烈。
新保辉香玥轩
新保辉香玥轩周边配套成熟，片区住宅项目众多、居住氛围醇熟，更添布吉万象汇加持。项目位于5号线百鸽笼地铁站旁，不过距离地铁站倒有一段距离（实测步行距离大概1km左右）。
项目的开发商是保辉地产，这是一个汕头本地的开发商，新保辉香悦轩也是其在深圳的首个住宅。
项目占地2万㎡，容积率大约在5左右，共将推出414套住宅，84-118㎡的3-4房单位。项目本身亮点不多，也非常低调，配套啥的基本都是蹭蹭旁边兄弟们的。
百鸽笼地铁站周边新盘扎堆，这里竞争非常激烈，除了新保辉香悦轩之外，还有百合世纪广场、信义金御半山5期和信义金御半山陇山等新盘。此外，信义金御半山3期还有部分大户型单位在售。
这里比较有看点的一点是：这些楼盘全部都是现售。
百合世纪广场
百合世纪广场今年1月初开过一次盘，当时共推241套现售房源。其开发商百合集团是布吉本土开发商，本身投了很多钱兴办教育。
项目周边有百合外国语、百外世纪、百外春蕾、百外世纪，教育资源非常强大。本身又是百鸽笼地铁站a出口地铁盘，36万㎡大盘概念加持，本身在片区和信义金御半山算是头部选手了。
信义集团本身也在片区投入了相当多的资源，信义假日名城、信义荔山公馆……信义集团作为一家港企，在片区内参与了众多项目的开发，此前入市的项目二手价格去到7万+。
信义金御半山5期
关于信义金御半山5期，现场置业顾问透露快本周六就将开放实地样板间，项目预计要推售74㎡的三房和89㎡的四房户型（超高赠送，据现场置业顾问称89㎡套内能做到90㎡+）。
而信义金御半山陇山的置业顾问则表示陇山项目可能要等到明年才会开盘。
后，概帮主还注意到两个项目：畔山铭苑和岗宏翰林汇（翰林汇一期备案名岗宏翰林华府，二期备案名瀚华广场），其中后者已于4月12日获批预售，目前已经封顶（二期也接近封顶状态）。
岗宏翰林华府
岗宏翰林华府此次推售2栋1-4单元共推售535套房源（其中安居型商品房245套），产品有77㎡的两房、89㎡ 的三房一卫和107㎡的三房两卫，备案均价36068元/㎡。
项目位于平湖街道，自带4万多方的集中式商业，周边三公里内还有龙岗万达、华盛奥特莱斯等大型商业体，商业配套不错。方面也有一所在建的园岭，还自带一个幼儿园。
不过项目四面都是工业区和城中村，整体面貌不行。部分区域已经被纳入城市更新，不过啥时候能兑现也是没准数儿。
此外，项目的得房率也是市面上吊车尾级。而且安居房和商品房混搭：
一单元共46层，每层5户，01户型的3-39层均为安居房三房户型，而40-46层则为商品房。这一点可能也会对购房者心理产生潜在的影响。
畔山铭苑
畔山铭苑则是个“鸽子盘”。2022年项目就传出过即将开盘的风声但后不了了之，结果现在还包着绿网。
畔山铭苑是一个被城中村农民房包围的小型商品房社区，一共只有两栋楼。项目的亮点在于户型：81㎡的三房一卫和89㎡的三房两卫。
畔山铭苑不仅把89㎡做成三房两卫，还把该户型做成了南北通透的横厅户型。
可以看到，无论是已经开过盘的在售项目还是即将开盘的项目，龙岗的供应量非常巨大，“泥潭里打滚儿”已经完全成了常态。
除文中列举外，龙岗还有不少待售新盘，待售房源中也有不少别具特点的产品。概帮主从早上采到晚上，偌大的龙岗根本不可能一天采完。
龙岗新盘供应量巨大，为了买房，基本上开发商们都在85折的边缘摩擦。关于打折，实际上开发商的心态也是矛盾的：
开发商打折会心痛，不打折更加心痛。
除了打折，送物业费、停车位、返装修、现楼销售……客观来说，龙岗的新盘都已经使出浑身解数，相互之间为了抢客快销内卷剧烈，但是整体去化率依然难称满意。
“凡尔登绞肉机”般的销售大战，龙岗的新房市场上将持续上演。
END
出品丨金概率集团
统筹丨图腾镜丨轮值丨雄帮主
总监丨钢少侠丨运营丨青青 乔爷
主编丨阿钢魏魏 霞霞丨美颜丨柚子温心
- 龙岗新盘的“凡尔登绞肉机”
