今天，深圳终于出了限购大举放松的政策。
可谓姗姗来迟，也可谓众望所归。
4月份深圳纯新上新盘很少，大部分只能说是加推。新政一来，五六月份可能能迎上新潮，正经新房排队等备案，买家真的有大鱼池了。
这次政策，真正重的一笔，是：
- 企业可以购房了（纳税满100万）；
- 房企和中介机构可以收旧换新，用企业名义直接收购旧房。
而且，这一次并没有直接放开“指导价”。
说明政府想要的是：
1、激活刚需房成交量，但是不希望直接刺激房价反弹。所以放开市外区域。
2、市区限购不放松、指导价不放开，就是说明要控制房价。
3、奖励二胎多胎，多生加一套购房资格。
房企搞不好会出“收你一套福田房”，“给你三套龙岗房”这种操作。
也可能二胎家庭连连买，折上折惊喜不停等瘙操作。
这次，深圳的“收旧换新”，会是中国“城市更新”“房地产双轨制”的首创性突破，宣告一个新房地产模式和周期，将灿烂开局。
1、企业（包括小规模企业），能买房，放开企业购房口子。
目的可能是促进小户型商品房集中到企业手上。
2、鼓励有资金实力的企业，收旧房。
一方面让家庭换房转得起来。
一方面，就是颠覆“旧改”模式。企业如果集中收入小楼盘或单栋，就很容易旧改和更新。
而且，对于老破烂不堪的小区，企业收入一部分房源，后续拆迁就很好谈了。
3、对企业来说，收回来的房源，也是可以抵押贷款的，一样能用杠杆。
对房企来说，收购旧房比拆迁1：1.3面积赔付的付出成本更低。
不仅拆迁旧改，整个城市更新、租赁房运转也会方便很多。
房企可以收购中小户型的旧房，直接翻新，就能批量出租。也方便做reits基金。
这一下子，就能把商品房流通盘活。
如果房企想卖动新房，就赶快收入旧房。业主卖了房，就有钱去买新房，瞬间激活。
房企肯定会倾向于在一个市区连片-集中收房，即方便租赁化运营，也方便小规模城市更新，也方便日后旧改。
这也有利于分化旧改盘的房源，从微着手，更早期化解钉子户、半钉子户。
总之，旧改的玩法，彻底变了。
在旧改上面，深圳一直走在全国前列。
城中村的更新（非旧改），大规模租赁房公寓化管理，都是深圳开创的。
现在，房企借助创新的资本方式，可在更前期介入旧改和更新，甚至引导城市更新。大房企参与，就等于政府更全面的主导。
而且，连金融链也有了新变化。
金融产品的底层资产，可以融入旧房更新-租赁运营的reits。
城市成熟区域的旧房，在租赁、商业租赁上的现金流故事就强很多。
比远郊新盘、大规模增量基建的现金流更有指望一些。
如果控制得好，金融产品的底层资本包的风险，可因为“收旧换新”而减少。金融业也能盘活一下了。
政府也会希望，房企收入的旧房，在改造后，更多供应租赁市场、平抑租金，或旧改后增加保障房供应，都能从骨子里更保障和民生化。
当然，也有可能会出现香港那样的城市的“牙签”顶豪楼。
政府未来可能放开豪宅价格，完全市场做主。也可能进一步接受核心地段进一步高密度化。
而可能给房企发放“保障房额度”，从整个企业角度、所有新项目累计起来计算商品房-保障房-租赁房的配比。
，可以建高密度商品房豪宅，郊区就配建足够多面积和套数的保障房、租赁房。
这样，的新房卖地动，也不怕贵。
郊区的商品房比例合理控制、卖得动，中低收入也有足够的保障房。
当然，一切看执行。
但是，中国房地产故事是可以完全不一样了。
深圳房改的步子，迈地比京沪大多了。
先行区、实验区还是深圳，敢为天下先！
但是，小炒家还是别想太多。
整个政策的放开节奏，明显就是不希望房价即刻反弹。
与房价来说，就是托底而已。
更多是促进交易，让商品房流通起来，改善起来，新房卖起来，房企资金盘活起来。
以后，还可能只有黄金中心地段，才有真正的商品房市场：价格松动，豪宅林立。
有钱人买有钱人的房，跟刚需不在一个池子里。
所以，改善的也是抓紧卖房，换更、更好的、大一点的面积。
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