我想买套房产，因为人在外地工作，想开盘的时候来选房，想通过认购书和开发商约定一下，请问现在认购书的约定及处理方式有哪些？

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  购书的约定及处理方式多种多样，现归纳如下：　　(1)如果买方没能按照认购书的规定时间、地点前往签约，卖方将不返还定金(订金除外)；如果买房交的是预付款，卖方就应当如数返还预付款，如果认购书中有所约定的，按约定办理；如果因卖方责任导致无法正式签约，应视卖方违约，应返还双倍定金(订金除外)或退还预付款及利息，双方另有约定的除外。　　(2)双方在规定期限内正式签订合同的，定金或预付款应算入买方的房价款或退回；双方在履行正式合同的过程中，如果有一方违约，可按正式合同条款的约定办理；如无约定，责任由违约方承担。　　(3)如果双方因为对销售合同及补充协议的内容无法达成一致而导致无法签约，卖方应将定金或预付款全数退还买方，但不需要支付利息。　　(4)如果卖方不具备商品房销售的权力(未取得预售许可证等)，或买方不具备购房资格而导致无法签订正式合同或者正式合同无效的，将视为卖方的全部过错，应双倍返还定金或退还预付款，并赔偿因此而带来的损失(主要为利息，如有约定按约定办理)。　　(5)在正式签约前，如果卖方私自改动认购书中的价格、面积、房号等而导致无法签约，属于卖方违约，不但应该双倍返还定金或退还预付款，还应赔偿部分损失(主要为利息，如有约定按约定办理)。　　(6)如果卖方在认购书中标明自己有权在签订正式合同前对其价格、面积等进行修改，或声明以正式合同为准，并取得买方同意的，属于合同的主要条款尚未确定，如果因此无法签订正式合同，卖方只应将定金或预付款返还买方，并不需要支付因此而带来的损失。

  查看全文↓ 2012-11-08 16:20:20

相关问题

• 问 商品房认购书的效力如何，认购书纠纷如何处理？
  答

  只有买房的责任没有 买房的责任，这样的合同可以说是无效的，可以通过法律部分，申诉 要求重新签定合同，或要求退款，

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• 问 苏州房产认购书内容有哪些 认购书的内容和效力是什么
  答

  在苏州买房时，很多开发商都会要求购房者签订认购书。那么认购书到底是什么？是不是必须要签订的呢？让小编为你来解答。 认购书的主要内容包括： 1、发展商、销售方及认购书的基本情况； 2、所认购房产的基本情况（户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价）； 3、订金数额、付款方式（一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款）； 4、付款时间（主要针对分期付款方式）、付款地点、帐户等； 5、签订正式条约的时间（一般为认购后的一周以内）。 签完了认购书，销售方应该给买房人发放《签约须知》，以便买房人了解以后的细节，为正式签约作准备。 《签约须知》的内容有： A购房者若委托他人签约，委托书的有关证明； B关于贷款所需凭证的说明； C需要交纳的相关税费、手续费等说明； D购房人在签订条约时需携带的证件； E签约地点。 专业人士表示,认购书的内容远较正式买卖合同简单，它大致包括以下几部分内容：1.客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价；2.买卖双方应该签署正式买卖合同的期限；3.认购方交纳一定数额的定金，并约定如未能在约定期限内签署正式买卖合同，或开发商对该房屋再行销售时，对定金的处理方式。 所谓房屋买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的约定将来订立正式的房屋买卖合同的协议。房屋认购书不同于房屋预售合同、买卖合同，它的作用仅仅是确定双方的买卖意向。 但是，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 认购书符合有效合同的构成要件，具有合同的法律效力，对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心。

• 问 一般情况下认购书对定金的处理是怎样约定的？
  答

  由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。现列举几种情形作为一个参考：1、如果消费者没有在认购协议书规定的期限内去签约，属消费者违约，定金不予返还；如果开发商在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属开发商违约，开发商应向消费者双倍返还定金。2、如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约。如果消费者违约的，定金不予返还；如果开发商违约的，应双倍返还定金。3、如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在消费者履约后，可抵作房款或退回消费者；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。 4、如果由于开发商本身不具备房屋销售（预售）条件而导致认购协议书无效，由开发商向消费者返还定金并承担缔约过失责任。5、如果由于开发商向消费者提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，开发商应把定金全数返还消费者。6、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，开发商应把定金全数返还消费者。总而言之，在签订《房屋认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《房屋认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。

• 问 签订认购书在开发商吗？签订新房认购书要注意哪些问题？
  答

  1、规避受牵制条款。如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。2、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款，这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，开发商这里有个圈套，购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就要没收认购金，不予退还；3、不使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额；3、开发商答应为购房者保留价格或房号的，要将保留承诺写进认购书，如此价格保留10天，此房号保留10天。此时还要注意，这种保留是开发商的单方承诺，如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任，不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务；5、注意认购协议书中权利义务的对等性。合同中体现的基本原则就是自愿平等，换个角度说，即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务，双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的，任何一方的义务不能过多也不能过少。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。6、在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。

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• 问 认购书中约定的定金究竟是立约定金还是违约定金？
  答

  从法律效力上说，商品房认购书中约定定金，对于买卖双方都具有同等约束力，但是实际上购房者承担定金罚则的可能性要比开发商大得多。在认购阶段，购房者仅对房屋的大致情况有所了解，买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进入正式合同的谈判阶段，购房者有可能会发现合同条款的内容与自己**初的设想差距甚远。在这种情况下要求购房者承诺一定与开发商签署买卖合同，显然是不公平的。如果购房者坚持要按照自己的意愿修改合同条款，在开发商无法接受的情况下，极有可能会使合同无法签署。在这种情况下，开发商就有可能会援引商品房认购书中的定金条款，认为是因为购房者的原因而未能在约定的时间内签订商品房买卖合同，从而扣除购房者定金。