把第一套房抵押再贷款购房，"以贷购房"是否划算呢?

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• 138****9616

  表面上看，房产抵押贷款似乎比较划算，“以贷购房”可以省下更多利息。但是房产抵押贷款和普通房贷的还款方式并不一样，前者须每月偿还利息，贷款到期后一次性偿还本金;后者每月偿还本息，将本金和利息平摊到每月，按月还款直到贷款结清。以100万元10年期贷款为例，前者的利息总额为72万元，后者利息总额为48.5万元，因此前者利息反而比后者高。此外房产抵押贷款目前的期限为1-3年，贷款到期后须周转(续贷)，可能会产生一部分垫资费，同时受金融政策影响银行是否会批准续贷，这也是贷款人需考虑的风险因素。因此房产抵押贷款只适合短期资金周转，“以贷购房”并不划算。

  查看全文↓ 2012-12-07 16:22:41
• 158****8197

  目前二套房贷利率普遍上浮20%，5年期以上基准利率为7.05%，上浮之后执行的实际利率为8.46%，而抵押贷款年利率为7.2%。显然从银行利率上看，抵押贷款要比二套房贷低。当然抵押贷款要产生相关费用(评估、代办服务等)，一般为贷款额的3%，这也是一笔不小的数目。但如果拿到这笔贷款之后能够全款付清第二套房产的话，这笔费用差不多能赚回来，因为不少楼盘都是全款付清比按揭付款还能再优惠总房款两三个点。

  查看全文↓ 2012-12-07 16:22:16

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  不划算，目前二套房贷利率普遍上浮20%，5年期以上基准利率为7.05%，上浮之后执行的实际利率为8.46%，而抵押贷款年利率为7.2%。显然从银行利率上看，抵押贷款要比二套房贷低。当然抵押贷款要产生相关费用(评估、代办服务等)，一般为贷款额的3%，这也是一笔不小的数目。但如果拿到这笔贷款之后能够全款付清第二套房产的话，这笔费用差不多能赚回来，因为不少楼盘都是全款付清比按揭付款还能再优惠总房款两三个点。　　此外房产抵押贷款目前的期限为1-3年，贷款到期后须周转(续贷)，可能会产生一部分垫资费，同时受金融政策影响银行是否会批准续贷，这也是贷款人需考虑的风险因素。因此房产抵押贷款只适合短期资金周转，“以贷购房”并不划算。

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  首套房以以下六点为准则：贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房，算首套房。贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，算首套房。全款买过一套房，贷款买房，算首套房。全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，算首套房。个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时，算首套房。个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房，算首套房。以下情况贷款利率按二套房认定：贷款买过1套，商贷尚未还清，再次贷款买房。个人名下已有2套贷款购房，1套已还清，1套未还清，再次贷款买房。夫妻2人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清，再次购房。

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  第一套是公积金贷款已还清,第二套房商业贷款不可以做首套。　　首套房，是指购买仅拥有一套住房(以国家对首套房的的认定标准)。中国人民银行规定我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠和**低**比率等优惠政策。　　所谓的“首套房”得同时满足三个条件：　　买房人年满18周岁;　　买的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠);　　购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。　　房产局执行个人购房标准，财政部房产新政规定，对2008年11月1日及以后签订购房合同，并首次购买面积在90平方米及以下的普通住房，契税税率暂统一调整到1%。这一契税优惠规定的三个前提条件之一，便是享受优惠的商品房必须为业主的第一套住房。　　界定首套住房房产局和财政局给出了答案。查询首次购房信息，以购房合同中的购房人为查询依据。受理个人首次购房信息查询时，需审核查询人身份证明、商品房预(现)售合同或存量房买卖合同(本人不能亲自查询时，受托人应提交本人身份证原件、委托人身份证原件)。　　以购房人为单位，基于购房产权信息系统的界定标准，规定在产权登记信息库中，无产权登记记载的，或者有产权登记，但是产权来源是自建、继承、赠与、房改、经济适用房、拆迁安置房的，都属于首次购房，房产局产权市场处将给予出具《首次购房证明》。

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