买了期房，尚未取得产证，想转让，在此期间签的合同是否有效？

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• 138****8056

  一般通行的办法是，买卖双方约定，等到卖方取得房屋产证后，双方共同前往房地产交易中心办理权利变更登记。这样一来，买卖合同就成为一个附条件履行的合同了，只要条件成就，双方就应当履行各自的义务。

  查看全文↓ 2013-05-09 11:16:21
• 156****8975

  《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(俗称：“国八条”)，其中第七条规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
  在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机不得为其办理房屋权属登记手续。
  实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”虽然其中有“国务院决定”字样，但并不是国务院的所有决定都是行政法规，可以否决合同效力。何况“国八条”的发文机关是建设部等七部委，其效力仅相当于部门规章，只不过通过国务院办公厅转发，并不具有行政法规的效力。
  而根据《合同法》第五十二条的规定：只有“违反法律、行政法规的强制性规定”才是无效的，显然仅仅根据“国八条”不能否决合同的效力。
  根据该条款规定，倒是可以看出实际上主要是用来规范行政机关的行政行为的：“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续”，通过行政手段，来达到限制期房转让的目的。
  所以，期房转让的合同是有效的，但是由于无法办理转让手续，出让人将面临违约的风险。(2004年上海市**出台的《关于预售商品房转让问题的决定》，规定：“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记;
  在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。” 该决定为上海市**颁布，很明显是地方**规章，也无法否决合同效力)

  查看全文↓ 2013-05-09 11:15:59
• 134****2593

  尚未取得产证就再次转让，这样的房子往往由于从签订房屋买卖合同到**后的交易过户，周期较长，很容易发生纠纷。

  查看全文↓ 2013-05-09 11:15:36

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  一、离婚时尚未取得房产证的房子如何分割？尚未取得房产证的房子指离婚时夫妻双方对其居住使用的房屋尚未取得所有权。婚姻存续期间已经签订买卖合同，但未取得产权证的房屋。如果夫妻双方作为买受人没有交清全部购房款而没有取得产权证，可以按照《婚姻法解释（二）》第21条处理，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。如果已经支付了全部房价款，房屋所有权法律关系比较清晰，只需完善权属登记手续，人民法院可将以下情况认定为夫妻共同财产，对房屋权属、分割、补偿问题予以处理：第一、在婚姻存续期间购买的，无论是以夫或妻的名义还是夫妻共同名义；第二、在婚前以夫妻双方的名义购买；第三、在婚前以夫妻双方的共同财产购买，属于婚前共同财产，财产性质存续到婚后仍为夫妻共同财产。 在处理夫妻房屋分割的司法实践中还要特别注意房屋中有父母出资的情况。二、离婚时尚未取得房产证的房子如何处理？对于属于夫妻共同财产的尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋，应当按照如下原则处理：（1）首先应当由双方进行协商，具体协商的内容包括三个方面：一是房屋的价值；二是双方离婚后房屋归哪一方使用，以及取得完全所有权后归属所有；三是获得房屋的一方应当向对方支付的补偿款的数额及支付方式。双方自愿达成分割协议的，双方就要根据协议的约定履行，如果一方违反协议的约定，拒不履行协议内容的，另一方可以向法院提起诉讼，要求对方按照协议履行、承担违约责任。当然，如果该协议内容依法无效，或者被依法撤销的除外。（2）如果双方不能协商一致的，法院仅处理房屋的使用，而不处理房屋的所有。（3）在法院对该房屋的使用作出判决之后，该房屋取得完全所有权的，如果双方当事人不能就该房屋的价值和归属协商一致而发生争议的，可以另行向法院提起诉讼。

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  正常来说，只有有房产证的房子才能买卖。你这样的情况想要交易有一个办法可以，让业主做去公证处做不可单方面撤销的全权委托公证。因为房屋面签，过户等都是需要本人出面的，但是做了这个公证的话业主本人不用出面，受托人出面就可以了。也就是说，做了这个公证，以后办房产证，过户这些事你自己去就可以了，业主不配合也不怕，就是注意委托的期限时间写长一点。

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• 问 未取得产权证的房屋买卖是否有效
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  看你在什么地区了，有的小地市是可以的，但不少大城市就是禁止的。如果你已经有购房合同（与开发商签的，已经在房产局备案），你们或以咨询开发商，如果开发商允许（有的是不允许更名的），付更名费并将购房合同改为买方的名字，并去房产局重新备案，买方把全部房款给你，买方要办理按揭也可，等开发商办出产权证就直接是买方的名字了。这样的方式对买卖双方均有保证，你得钱买方得房子，唯一多就是要出一笔更名费（各开发商收取的均不同，从数千至数万甚至更多不等），可由你们双方协商由谁出这笔款。

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  房产没有办理的房子，即没有产权的房子，那么子女是否可以作为遗产继承，需要根据此房子所具有的产权性质进行决定，具体参考如下：1、只拥有使用权的房屋，除了普通商品房外，还有央产房、军产房、公租房等等。由于这类房屋政策性很强，能否继承主要看政策规定。2、只有使用权，但可以继承的房屋，有一些央产房、军产房等不能上市交易，虽然只有使用权，但政策允许继承。当然，继承的也只能是使用权，即死者的继承人对该房屋共同拥有使用权。3、只有使用权，但不能继承的房屋，此类房屋比较典型的是公租房。公租房的性质是租赁，对于租赁的房屋，公民不拥有所有权，而且使用权也不能继承。

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