房价是如何计算的?

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• 135****8570

  房价是怎么计算，先看看房价是怎么组成的，房价 = 拆迁成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金 + 开发商利润 + 土建 + 设计费 + 安装工程(上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用 + 管理费 + 营业税 + 企业所得税 + 印花税 + 宴请 + 送礼 + 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 + 图纸审查等。

  查看全文↓ 2013-06-26 17:40:15

相关问题

• 问 什么是房价收入比 房价收入比如何计算
  答

  房价收入比指住房价格与城市居民家庭年收入之比，合理的房价收入比的取值范围为4-6，国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。搜房网为大家整理了房价收入比的概念方式与计算方式，希望为您提供帮助。 所谓房价收入比(HousingPrice-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，比美国的10倍大了30倍，严重偏离合理的房价收入比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。 国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。 家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多........ 按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。 我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。 房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。 房价收入比计算 一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即： 房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下： 每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入. 房价收入比又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。 合适收入 国内目前流行的3至6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。 根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1～20，平均值和中位数分别为9和8.1。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。 如上所写，98年到02年的现状是政府控制廉租房与经济适用房，其比率占到总体供房的90%,03年开始政策改变，经济适用房商品化，导致土地供给卖给开发商，也就是地价一年疯涨一年胜一年，地方政府从中保八八年，如09年厦门调查房价收入比就高达14倍，北京等就不说，同比美国的3.9倍，你就知道我们是处于一个什么社会。 房价收入比的合理性与房屋实用寿命、房屋功能效用、收入的变化状态、国家的特殊国情相关。（如房价收入比超过房屋寿命是警示房价收入比不合理，反映市场的畸形和失衡或因为特殊原因制约）。 消费形式 目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典）.而房价收入比很高、达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化（东京低于50%、美国为68%左右）。 房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。

• 问 房价如何计算？
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  户型为80平米和90平米的两居室，附带万科品牌装修，均价6700元/平米。非常满足刚需购房者的需求。项目毗临悠溪，西侧湿地公园环伺，同时紧邻三大商业中心。瞰景、出行、购物生活全方面给力。

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• 问 房贷是如何计算的面积呢？应该怎么做呢？
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  贷款总额×年利率×贷款多少年=贷款总额利息。（贷款总额+贷款总额利息)÷多少年÷12=月供。贷35万，按基准利率6.55，等额本息，10年期，每月还3983贷35万，按基准利率6.55，等额本息，15年期，每月还3058.65贷35万，按基准利率6.55，等额本金，30年期，每月还2200左右（30年总利息是45万多）另外，银行会根据每年的房贷利率的调整，微调月供的金额，大概幅度在一百块钱以内。还有银行的贷款协议里会另外注明，多少年内提前还款，需要支付多少违约金，注意这是合理要求，不是霸王条款。一般来说提前越早，违约金越少，越往后违约金越高，不过违约金加上之前的已还贷款总数不能超过**初的贷款本金加利息的总数。也就是你可以理解为银行要求你先还清利息，再还本金。

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• 问 如何计算房价
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  房地产里总有一些特殊的现象和情况值得玩味，其中一定有一个现象叫：黄奇帆调控下的重庆这本来不算新闻，但是重庆独特的房地产调控模式下房价呈现很多人看不懂的格局，特别是黄奇帆离开后的房价到底怎么走，成为很多人咀嚼的谈资我特别查阅了很多资料，包括各种黄奇帆的各种演讲，帮各位总结一二，希望从这些内容，可以帮助大家看清重庆的房价，以及调控房价，到底有哪些种可能尽量用比较通俗的话来转述黄奇帆的观点地产开发的源头是：如何破18亿亩红线**近在看一本奇书《常识》，里面有一个有趣的观点，看待一个行业就像看待一部机器一样，大齿轮永远会带动小齿轮运行的，要做的就是掌控这个大齿轮，其他的元素都是客户忽略的那么对于房地产而言，如果只留下一个大齿轮的话，那么毫无疑问就是土地，其他元素和土地比起来可以说轻如鸿毛那么谈土地来说，18亿亩红线是绕不过去的一个命题。中国每十年要用掉1亿亩耕地，有一个倒计时就是：再过30年，中国的耕地就要逼迫18亿亩红线了那么能否降低这条红线呢，黄奇帆的结论是：不能。毕竟对于这么庞大人群的国度，很多的不可控，所以这根红线一定要死守但是死守这根红线，本质上也代表着房地产开发的可用地越来越少，不论是结构里怎么调配，这样的总容量一直在变少在这样的基调下，房价一定是上涨的，物以稀为贵是**为简单的经济学常识很多人会提到降低工业地产、商业地产的比例，增加住宅用地的供应量，这可以解决一时但是解决不了根本，而且住宅体量的供应一定要搭配对应的配套，不然城市管理会不可控那如何破掉这18亿亩红线呢

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• 问 房价如何计算
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  房产的价值，从根本上讲，一定是要由消费者愿意出的价钱决定的。而这个“愿意出”的价钱，说到底，就是国内所谓的“刚需”，要花多少钱才能有个地方住。在美国，这个价钱是紧密和住宅房产的市场租金相联系的。美国纯投资房产的价格，一般保守的房价估算是单纯由现金回报率来决定的，而不考虑对房产**的期待。房产是投资，比较股市，和银行利息，要有一个相当的回报率。举个例子来说，同样的钱，放到银行，回报率是2.5%，放到股市的共同基金，回报率是8%，投资到房产，回报是如何呢？当前美国的房产，投资者一般要求投资量年回报率达到8-10%。投资人愿意出的房价，就是根据回报率来计算。换句话说，如果一个房产的还贷前现金收入（NOI)是每年2万美金，那么按照10%的回报率，投资人所能承受的房价就是20万美金。对于房价高的地区，房价会反映到租金上。而租金，是房产能够产生现金回报的实际指标。下面举几个具体的例子，对于投资房产，租金每月增高20美金，房价就增高2400美金。如果投资的是一个100个单元的公寓楼，每个单元每个月增加房租20美金，会直接使房产增值24万元。这是公寓楼受到很多投资人青睐投资的主要原因。购入管理，维修不良的公寓楼，重新装修，增加入住率，增长租金，直接提高房价。举个例子，一个100个单元的公寓楼，出租率60%，每个单元平均租金500美金。以10%投资回报率算，管理费和各种费用大致是房租的35%，房价是 月租500 x 100单元 x 60%入住率 x 65%维修 x 12月 10%回报率 ＝223万美金。如果投资者投入100万美金进行装修，每个单元投入1万美金，把出租率提高到95，每个单元的租金提高到600美金，这样计算的房价是：月租600 x 100单元 x 95%入住率 x 65%维修 x 12月 10%回报率 ＝445万美金。可以看出，用增加现金回报的办法提高投资房产的价值，是十分有效的。特别讲一下一个商业房产的很重要的指标，还贷前现金净收入（NOI）。一般的计算是，房租收入，减去空房率，管理费，维修费，保险费，地产税，所得的净收入。具体对于出租的住宅房产，一般来讲，空置率为租金的5%，管理费10%加上第一个月的房租，维修费为25%，保险费为5%，年地产税为房价的2%。对于商业房产，房主不要负担管理费，维修费，保险，和地产税。在长期的租约中，也不必考虑空房。对于公寓楼类型房产，管理费一般为6-8%。

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