如何计算房价

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• 154****2588

  房地产里总有一些特殊的现象和情况值得玩味，其中一定有一个现象叫：黄奇帆调控下的重庆
  
  这本来不算新闻，但是重庆独特的房地产调控模式下房价呈现很多人看不懂的格局，特别是黄奇帆离开后的房价到底怎么走，成为很多人咀嚼的谈资
  
  我特别查阅了很多资料，包括各种黄奇帆的各种演讲，帮各位总结一二，希望从这些内容，可以帮助大家看清重庆的房价，以及调控房价，到底有哪些种可能
  
  尽量用比较通俗的话来转述黄奇帆的观点
  
  地产开发的源头是：如何破18亿亩红线
  
  **近在看一本奇书《常识》，里面有一个有趣的观点，看待一个行业就像看待一部机器一样，大齿轮永远会带动小齿轮运行的，要做的就是掌控这个大齿轮，其他的元素都是客户忽略的
  
  那么对于房地产而言，如果只留下一个大齿轮的话，那么毫无疑问就是土地，其他元素和土地比起来可以说轻如鸿毛
  
  那么谈土地来说，18亿亩红线是绕不过去的一个命题。中国每十年要用掉1亿亩耕地，有一个倒计时就是：再过30年，中国的耕地就要逼迫18亿亩红线了
  
  那么能否降低这条红线呢，黄奇帆的结论是：不能。
  
  毕竟对于这么庞大人群的国度，很多的不可控，所以这根红线一定要死守
  
  但是死守这根红线，本质上也代表着房地产开发的可用地越来越少，不论是结构里怎么调配，这样的总容量一直在变少
  
  在这样的基调下，房价一定是上涨的，物以稀为贵是**为简单的经济学常识
  
  很多人会提到降低工业地产、商业地产的比例，增加住宅用地的供应量，这可以解决一时但是解决不了根本，而且住宅体量的供应一定要搭配对应的配套，不然城市管理会不可控
  
  那如何破掉这18亿亩红线呢

  查看全文↓ 2018-06-30 15:22:07
• 145****3471

  政府调控房价的方法：
  1、调整利率的升降掌控房价；
  2、降低出租自住房税 ；
  3、限制投资性房屋数量 ；
  4、政府大力推行廉租房 ；
  5、推行福利政策鼓励租房 ；
  6、重税控制房产投机 ，对于投机房产行业加大税收比率。

  查看全文↓ 2018-06-30 15:21:28
• 132****6952

  国家数据出来了，中国4月房价同比上涨12.8%。
  
  国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。
  
  涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，涨价的原因是政府的土地涨价而持续增值的。
  
  在国外因土地增值要收地产税（物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备收，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅拥有使用权而已。土地又是持续上涨，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份向谁收？政府找政府收？不可能。找老百姓收，那会抬高房的价格，造成房爆涨。

  查看全文↓ 2018-06-30 15:20:24

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  户型为80平米和90平米的两居室，附带万科品牌装修，均价6700元/平米。非常满足刚需购房者的需求。项目毗临悠溪，西侧湿地公园环伺，同时紧邻三大商业中心。瞰景、出行、购物生活全方面给力。

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• 问 房价如何计算
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  房产的价值，从根本上讲，一定是要由消费者愿意出的价钱决定的。而这个“愿意出”的价钱，说到底，就是国内所谓的“刚需”，要花多少钱才能有个地方住。在美国，这个价钱是紧密和住宅房产的市场租金相联系的。美国纯投资房产的价格，一般保守的房价估算是单纯由现金回报率来决定的，而不考虑对房产**的期待。房产是投资，比较股市，和银行利息，要有一个相当的回报率。举个例子来说，同样的钱，放到银行，回报率是2.5%，放到股市的共同基金，回报率是8%，投资到房产，回报是如何呢？当前美国的房产，投资者一般要求投资量年回报率达到8-10%。投资人愿意出的房价，就是根据回报率来计算。换句话说，如果一个房产的还贷前现金收入（NOI)是每年2万美金，那么按照10%的回报率，投资人所能承受的房价就是20万美金。对于房价高的地区，房价会反映到租金上。而租金，是房产能够产生现金回报的实际指标。下面举几个具体的例子，对于投资房产，租金每月增高20美金，房价就增高2400美金。如果投资的是一个100个单元的公寓楼，每个单元每个月增加房租20美金，会直接使房产增值24万元。这是公寓楼受到很多投资人青睐投资的主要原因。购入管理，维修不良的公寓楼，重新装修，增加入住率，增长租金，直接提高房价。举个例子，一个100个单元的公寓楼，出租率60%，每个单元平均租金500美金。以10%投资回报率算，管理费和各种费用大致是房租的35%，房价是 月租500 x 100单元 x 60%入住率 x 65%维修 x 12月 10%回报率 ＝223万美金。如果投资者投入100万美金进行装修，每个单元投入1万美金，把出租率提高到95，每个单元的租金提高到600美金，这样计算的房价是：月租600 x 100单元 x 95%入住率 x 65%维修 x 12月 10%回报率 ＝445万美金。可以看出，用增加现金回报的办法提高投资房产的价值，是十分有效的。特别讲一下一个商业房产的很重要的指标，还贷前现金净收入（NOI）。一般的计算是，房租收入，减去空房率，管理费，维修费，保险费，地产税，所得的净收入。具体对于出租的住宅房产，一般来讲，空置率为租金的5%，管理费10%加上第一个月的房租，维修费为25%，保险费为5%，年地产税为房价的2%。对于商业房产，房主不要负担管理费，维修费，保险，和地产税。在长期的租约中，也不必考虑空房。对于公寓楼类型房产，管理费一般为6-8%。

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  计算公式：额本息还款法，即贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，每月还款计算公式为：　　每月还款额=贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数/[（1+月利率）还款月数-1]　　另一种是等额本金还款法（利随本清法），即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减，每月还款额计算公式为：　　每月还款额=贷款本金/贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率

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  房价是怎么计算，先看看房价是怎么组成的，房价 = 拆迁成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金 + 开发商利润 + 土建 + 设计费 + 安装工程(上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用 + 管理费 + 营业税 + 企业所得税 + 印花税 + 宴请 + 送礼 + 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 + 图纸审查等。

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  以下介绍二套房界定标准：一、贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查到房产，再贷款买房——算二套。 二、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征集系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算二套； 三、全款买过一套房，通过房屋登记表系统能查询到房产，贷款买房——算二套。 四、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。 五、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房——算二套。 六、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为三套房。 七、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为三套房。 八、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房。 九、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。 十、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款视为三套房。

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