二手房交易需要注意哪些问题？

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• 155****9080

  1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
  2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
  3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
  4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
  5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、**的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
  6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
  7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
  8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
  9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续

  查看全文↓ 2014-02-09 11:02:50
• 135****3007

  1 )房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋，房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。
  ( 2 )房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如继承人共有、家庭共有、夫妻共有，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  ( 3 )交易房屋是否在租
  “ 买卖不破租赁 ” ，买受人有可能不能及时入住房屋。
  ( 4 )土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。
  ( 5 )市政规划是否影响
  房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格，买受人在购买时应全面了解详细情况。
  ( 6 )福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与法律冲突。
  ( 7 )单位房屋是否侵权
  单位房屋有成本价职工住房和标准价职工住房，均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。对于标准价的住房单位一般享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。
  ( 8 )物业费用及公用事业费用是否拖欠
  买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  ( 9 )户口问题
  二手房中可能会有历史户口问题，可能上上家的户口还没有迁移走。买家可先聘请律师向公安户籍部门查询户籍信息。法院不受理迁移户口，律师建议在合同中约定相应的违约责任，一定期限内上家将所有现存户口迁移，否则需要支付违约金(一般可以约定每逾期一日承担房价的万分之五作为违约金)。
  ( 10 )合同内容明确
  合同内容明确应当包括：合同主体、房屋价款、交易方式、违约责任、签订日期等。

  查看全文↓ 2014-02-09 09:10:16
• 143****0309

  需要注意产权是否清晰，什么时候能交房，交**款时，**好走资金托管，这样更安全些，因为现在有用假房本，骗取定金**款后，找不到人的情况，资金托管可以过完户以后资金才解冻，要不业主拿不到钱

  查看全文↓ 2014-02-08 21:25:46
• 145****9776

  在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。
  1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
  2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
  3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给**款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
  4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。
  本资料来自：超级经纪人网

  查看全文↓ 2014-02-08 09:14:47
• 137****4256

  资料：
  买卖双方身份证、户口本、结婚证、原房屋三证（契证、房产证、国土证，部分地方三证合一，部分地方两证合一）
  注意事项：
  1、所买房屋三证是否齐全，如果不齐全，是属于哪一种房子
  房改房：单位开证明
  集资建房：提供集资购房合同
  拆迁还产：拆迁协议
  自建房：政府批复
  2、房产证同契证上面地址、面积是否相符
  3、卖方房产是否有纠纷，比如是否为遗产等
  4、大于144㎡的房屋和未满五年房屋一定要卖方承担自己税费，如若卖方讲明净收多少钱，那么一定要往下压价，大概总房价6.6%左右；
  5、在中介手上买房子，弄清楚中介所谓的过户费具体名目是什么，包括了哪些。

  查看全文↓ 2014-02-07 17:54:03

相关问题

• 问 二手房交易需要注意哪些问题
  答

  二手房交易需要注意：1、如果打算找中介公司来购买二手房，要明确中介公司向卖方进行议价的期限。2、无论是否找中介公司来买房，都应该自己做相应的调查，有条件的话多到房屋实地考察几次，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。3、需要提前查看产权证，房屋所有产权证是否真实，确保卖方有合法的资格。4、在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。5、房款支付后，应由卖方出具收据，如果通过中介进行买卖的话，资金需要进入到监管账户，或者是由银行直接划拨。6、在签署购房合同时一定要仔细阅读关于违约条款的约定，擅于运用附加合约。7、注意已出租房屋的转售是否经过承租人同意，按照目前国内的说法，买卖不破租赁，如果房屋已经提前被出租再次买卖时，如果没有得到承租人的同意，是可以不搬离该房屋的。

• 问 二手房交易需要注意哪些问题
  答

  二手房交易需要注意的问题：1、要检查一下产权证上的产权人和卖房人是否是同一个人，确认产权的可靠性。2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。3、如果所购买的二手房是公房，出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成，还要确认原单位是否同意出让。4、有一些二手房存在有占用屋顶平台的情况，要查看是否有私搭私建的部分。5、确认房屋的准确面积包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。6、了解装修的状况包括管线的走向、承重墙的位置，看是否需要重新装修。二手房买卖合同需要注意什么1、在签署的时候，一定要所有的产权人都签字。2、在签署之前，要先了解清楚房屋是否再出租。3、在购房合同当中，一定要详细的写清楚房屋的价格、位置以及房屋的面积。此外合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

• 问 二手房交易需要注意什么? 二手房过户要注意哪些细节问题
  答

  房产过户手续的主要程序及注意事项：　　一、办理房产过户手续所需要的文件资料卖方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、房产证;3、网签的房屋买卖协议;4、税费缴纳证明。买方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、网签的房屋买卖协议;3、税费缴纳证明。　　二、办理房产过户手续所需要的时间过户之后，房产即登记在买方名下，但领取房产证还需要等一段时间。这段时间根据不同办理机关，时间也不一样 ，一般在7个工作日左右，其中海淀区建委**快，只需一天时间，有些房屋需要到市建委办理土地证，则全部办证时间需要40天左右。　　三、本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续，法律规定可以委托他人代为办理，卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书，买方可以手写一份委托书，写明委托权限和时间，可以不办理公证手续。　　四、在建委办理了过户手续，却迟迟拿不到房产证怎么办?在极特殊情况下，买卖双方在建委正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到房产证，这时买方必须高度警惕，应当立即向发证机关问明情况。如果是因为发证机关需要完善手续修改数据，延迟一段时间发证，这种情况买方可以放心等待。如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。实践中绝大多数延迟发证，是因为建委需要完善手续、修改数据。办理过户手续后不能领到房产证的情况极为罕见。　　五、房产过户后由银行放款，不需要买方另行授权以贷款方式支付房款，银行放款的时间在办理房产过户之后。这样就可能出现这种局面，即一旦办完过户，银行又因故拒绝放款，房主将面房、钱两空的尴尬境地。事实上，这种情况是不会出现的，这是因为银行在房产过户后放款不需要买方签字授权，就可以将房款直接放至房主的账户内，银行在这里起到一种保障作用，保护买卖双方的利益。银行放款有两种模式，一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款;二是依据抵押材料(他项权利证书)放款。第二种模式更快捷方便，但需要担保机构提供担保才能操作。

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• 问 购买二手房需要注意哪些问题?购买二手房需要注意哪些问题
  答

  首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。周边情况：特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……

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• 问 二手房买卖交易需要注意哪些问题？谢谢！
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  全款：1客户签写购房申请表 2客户交定金 业主收订 3签订房屋买卖合同 4过户登记 5取证 6交屋7放款 按揭：1客户签写购房申请表 2客户交定金 业主收订 3签订房屋买卖合同 4评估 5 行审贷面签6担保，过户，抵押登记 7提前放款 8提前交屋 9取证

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