房地产买卖法律流程及税金构成

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• 153****9618

  交付订金 签合同 网签 建委过户 物业交割 打尾款

  查看全文↓ 2014-02-28 12:39:14
• 131****9810

  房地产交易程序
  一、开发商办理商品房预(销)售
  一、提交证件:
  1、营业执照(验原件,收复印件1份);资质证书(验原件,收复印件1份);
  2、土地使用证(验原件,收复印件1份),
  3、房地产开发建设年度规模批复(收原件1份);
  4、建设工程规划许可证(同时提供附录1,验原件,收复印件1份);红线图(验原件,收复印件1份);
  5、施工合同(验原件,收复印件1份);
  6、施工许可证(验原件,收复印件1份);
  7、规划总平面图(原件1份);
  8、标准层平面图;
  9、预售动态图;
  10、物价审批书(原件1份);
  11、物业管理内容;
  12、拆迁许可证(拆迁用地类提供);
  13、房屋注销证(拆迁用地类提供);
  二、办事程序:立件——现场堪验——初审计费——主管处长审批——主管局长审批——收费发证
  二、商品房买卖
  一、提交证件
  1、购房合同(原件2份);
  2、购房发票;
  3、买方身份证件或营业执照(法人代码证)(复印件2份);
  4、完税凭证(已交契税凭证);
  5、物业维修基金缴交凭证;
  6、预售许可证(首户办理验原件`、收复印件);
  7、登记备案证(首户办证验原件、收复印件2份);
  8、未抵押证明;
  9、其它所需证件。
  二、办事程序:收件初审、科长核准、缴纳税费、核发过户证
  三、办理私有房屋所有权登记发证
  一、所需证件:
  1、土地使用证(验原件、收复印件一份);
  2、建设工程规划许可证及红线图(收原件);
  3、身份证件(验原件、收复印件一份);
  4、属于继承房屋的,需提交房屋所有权证原件,继承公证书原件;
  5、其它有关证明文件。
  二、办理时限:所需证件、资料齐全。自受理之日起40个工作日办结。
  四、领取房屋所有权证
  一、所需证件:
  1、房屋所有权人的身份证件;
  2、交费凭证:
  3、郑州市房屋所有权登记收件收据或领证通知单;
  4、单位房产、房地产开发企业代办房产、受委托代理房产领证。除提交上述证件外,还需提交单位证明及房屋所有权人,经过公证机关公证的受权委托书和领证人的身份证件。
  二、办理时限:所需证件齐全,持交费凭证1个工作日办结。
  五、房地产交易办证(拆迁兑换)
  一、所需证件:
  1、房屋拆迁许可证;
  2、房屋注销监理证(原件2份);
  3、房屋安置通知单(原件、复印件各2份);
  4、房屋拆迁安置结算单;
  5、被安置人身份证件或营业执照(法人代码证)复印件2份;
  6、被安置单位委托书及受托人身份证复印件;
  7、安置房土地使用证(验原件、收复印件一份);
  8、安置房建设工程规划许可证;
  9、安置房貭检证明(验原件、收复印件一份);
  10. 其它所需证件。
  二、办事程序测绘——查询——交易收件初审——复审——缴纳税费——产权登记——配图——初审——复审——缮证——缴费领证。三 、办事时限:测绘完毕,证件齐全,自交易收件之日起50个工作日办理完毕。
  六、单位房交易办证
  一、所需证件:
  1、转让方上级批文(董事会决议);
  2、转让方委托书和营业执照(法人代码证券市场复印件1份;
  3、转让协议(原件2份);
  4、付款凭证;
  5、房屋所有权证(原件1份、复印件每套2份);
  6、受让方身份证或营业执照(法人代码证)复印件2份;
  7、土地使用证(验原件、收复印件一份);
  8、物业维修基金缴交证明;
  9、其它所需证件。注:港、澳、台及境外人士、机构购房提交安全部的批文。
  一、办事程序:测绘——查询——评估——交易收件初审——复审——缴纳税费——产权登记——配图——初审——复审——缮证——缴费领证。
  二、办事时限:测绘评估完毕,所需证件齐全,自交易收件之日起初50个工作日办理完毕。
  七、房改房(经济适用房)上市交易
  一、上市交易准入需提交证件:
  1、房改房上市交易申请确认表。
  2、房屋所有权证及复印件。
  3、夫妻双方身份证、户口本及复印件。
  4、夫妻离婚或一方去世,须带去世证明或离婚证书及复印件。
  5、办理手续须产权人与共有人共同到场签字(如一方或双方不能到场应持委托公证书)。
  6、夫妻双方单位开具有无租住单位公有住房的证明。
  二、交易税费:
  1、契税1%
  2、评估费0、5%
  3、交易服务费3元/㎡
  4、土地出让金约占1%
  5、登记、测绘、工本费共约100元
  三、交易程序:房产证(100%产权)、夫妻双方身份证、户口本、房改房上市审批表—审批准入—私房交易程序。
  八、私房买卖
  一、提交证件:
  1、房屋所有权证(收原件、复印件1份,图3份)
  2、买卖双方身份证(验原件、收复印件1份)。
  3、土地使用证或交纳土地使用费凭证(验原件、收复印件1份)。
  4、房屋系夫妻共有或与他人共有的,须有共有人转让的书面材料及身份证(收原件或复印件)。
  5、房屋所有权人因年迈体弱或在外地不能亲自办理者,须提交委托公证书及受委托人的身份证。
  6、卖房产占用土地属集体所有的,由乡土地管理部门盖章;买卖房产占用土地属铁路征用过的 ,由铁路土地管理部门盖章。
  一、交易税费:
  1、契税:1%
  2、评估费:0、5%
  3、交易服务费6元/平方米
  4、土地收益金:3—16、5元/平方米
  5、测绘、登记、工本费共约100元
  九、房地产抵押登记
  一、办事程序 验证→评估→抵押登记→收费发证。 验证需本人到场提交身份证、房屋所有权证、国有土地使用权证。代理人办理需提交经公证委托书。
  二、办理房地产抵押登记需提交的材料
  (一)私房抵押登记
  1、房屋所有权证(原件)
  2、国有土地使用权证(原件)或土地证明文件
  3、身份证(原件)
  4、评估报告
  5、主合同(借款合同)
  6、抵押合同、抵押登记申请表
  (二)单位房抵押登记
  1、房屋所有权证(原件)
  2、国有土地使用权证(原件)
  3、法人资格证明,委托书
  4、评估报告
  5、主合同(借款合同
  6、抵押合同,抵押登记申请表
  7、国有企业事业单位提供上级主管部门同意抵押的证明
  8、集体所有制企业提供企业职工代表大会同意抵押的证明
  9、有限责任公司,股份有限公司,中外合资企业合作经营企业和外商独资企业提供董事会或股东大会同意抵押的证明企业章程另有规定的从其规定。
  (三)商品按揭贷款
  1、购房合同(5份)
  2、房屋销售许可证(复印件)
  3、身份证
  4、借款合同
  5、抵押合同、抵押登记申请表
  6、首期购房正式发票。
  7、国有土地使用权证(原件)
  (四)二手房抵押按揭贷款除提交商品房按揭贷款1、3、4、5、6条以外需提交评估报告,转让方房屋所有权证并同时办理产权过户。
  (五)在建工程抵押登记,除需提供单位房抵押登记2-9条外,还需提供以下证件
  1、建设工程规划许可证(正付本及红线图)
  2、已投入的工程款额及已完工程量的证明
  3、如果抵押商品房应首先进行销售清查
  4、抵押人与抵押权人签订抵押商品房销售监控协议
  四、办证时间:证件齐全,自受理之日起7个工作日内完成。
  五、领证需持抵押权人证明领取他项权证
  六、注销登记:需领取注销登记申请书,经抵押权人鉴署意见并签章后,将房屋所有权证、房屋他项权证一同交登记部门办理注销登记
  七、收费标准 登记费按0.4/㎡缴纳 服务费按贷款额的2%缴纳
  十、土地使用证办证
  一、所需证件:
  1、办证申请书;
  2、法人身份代表和委托书;
  3、原土地证或土地权属证明;
  4、建筑总面积和每套建筑面积及户主名单。
  二、收费标准 测量费65元 调查登记费65元 工本费20元
  三、办理时限手续齐全15个工作日

  查看全文↓ 2014-02-26 15:34:30
• 132****8465

  到百度文库找飞“房地产开发实务及纳税申报”

  查看全文↓ 2014-02-25 22:07:55
• 136****3480

  看房 付定金 签合同 网上签约 过户 物业交割 打尾款

  查看全文↓ 2014-02-25 16:08:37

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• 问 房地产按揭及产权办理流程
  答

  1、《房产证》做完抵押登记手续就可以拿回来了，由产权人持有。2、银行作为抵押权人，会得到《他项权利证》。

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• 问 房地产买卖法律有哪些呢？
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  （一）提供与订立合同有关的真实情况的责任这是中介**重要的责任。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务，签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 （二）故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要赔偿如前所述，如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息，比如明知出售方不是产权人本人，也不是合法的代理人，就介绍给买受人，从而造成买受人的损失的，中介应当承担赔偿责任。 （三）未完成全部委托事项不得要求委托人按成交价1%支付报酬如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的，中介提供的服务应当包括以下内容： 1、权籍调查：向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录； 调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。 2、使用状况调查：收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等； 向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。 3、行情调查：收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等； 进行各种形式的信息发布活动等。 4、确定成交意向，订立交易合同：陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境； 约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向；出示和认定权籍资料、确定当事人身份等；为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。 5、办理产权过户：双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。

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• 问 房地产价格构成有哪些
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  您好，构成房屋价格的直接费用包括：土地费用，拆迁费用，勘查测绘费，设计费，建筑成本，景观配套费，市政配套费，开发商应缴的营业税。其中建筑成本又包括料、工、费三大块：料，指的是原材料和辅助材料，如钢筋、水泥、砖、石灰等；工，主要指的是建筑工人的工资和工资性支出；费，包括融资的利息支出、原辅材料的运费、管理费用和财务费用等。谢谢阅读！

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• 问 构成房地产的必要因素
  答

  构成房地产的必要因素，主要有以下3点，要存在可以供于交换的房地产商品，也就是需要有实实在在的商品房存在，同时有着想要购买房屋的购买者，**重要的一点就是购买的价格可以让双方达成相关的协议。这几点在促成房地产存在上有着至关重要的意义，而随着现在购买房价的一路飙升，对比于其他2点要素，也会有着极大的影响，购房者在对于用于交换的房地产商品来说，也会要求质量更好，配套的环境更佳。其实房地产对于老百姓的日常生活来说，主要集中在购买新房的过程当中。选择房屋一方面要考虑自身的经济情况，另一方面要考虑房屋所带来的配套价值，比如说是否存在学区房或者是交通便利。如果房屋所带来的价值与房价相匹配，是否是刚需用房，对于购房者来说都是一项合理的投资计划。

• 问 房地产税收入如何分配 房地产税由什么构成
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  房地产税改革向前推进之路虽历经坎坷，但步伐从未停歇。从权威渠道获悉，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。 十二届全国人大常委会已将房地产税立法正式列入五年立法规划，目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草，财税部门配合立法。财政部部长楼继伟在向十二届全国人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时表示，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。 然而房地产税的改革似乎并不顺利。阻力之一是作为直接税，房地产税需要自然人纳税人直接缴纳。阻力之二则是各界担心开征房地产税会对本已低迷的楼市带来负面冲击。 在目前的方案设计中，房地产相关的其他税种，包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革，未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。专家称，只合并房产税和城镇土地使用税这一改革思路是“小改”，意在减少改革阻力、确保房地产税顺利推进。 专家表示，房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节，因此很多人并不需要缴纳房地产税。 中国财税法学研究会副会长施正文表示，房地产税税率开始不宜过高，规模不宜大，需要一个长期培育的过程，改革应当是渐进式的。 作为我国税制改革的重要组成部分，房地产税改革是我国增加直接税、降低间接税，调节税制结构的重要一环。未来房地产税将由地方税务局征管，全部收入归地方，成为地方税源的重要补充。以后若开征房地产税，将是地方政府一项可靠的财政收入，也有利于化解土地财政难题。 改革之初，房地产税将由房产税和城镇土地使用税合并而来。房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额。城镇土地使用税则是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征税。 此外，专家建议，未来开征房地产税应对经营性房地产和非经营性房地产有所区分。对经营性房地产征收的房地产税，应该在房地产税法通过后，立即停止征收房产税和城镇土地使用税，开始征收房地产税。税基要按照房地产市场价值评估，且每几年更新评估价值。所有经营性房地产都应缴税，不设免税面积。不过，为了保持税负基本稳定，未来房地产税的规模在现有房产税和城镇土地使用税的基础上不宜增加过多。 而对个人住房征收的房地产税，则将给予地方较大的自主权。“税率可能是浮动税率，具体定多少、何时开征可能由地方说了算。”施正文表示，“有的 地方认为当地房地产市场具备征税条件，征管条件也具备了，需要增加财政收入，就可以尽早开征房地产税；反之则可能暂时不开征。”