有抵押权的房屋可不可以转让，怎么转让？

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• 147****4691

  问题：1、？
  2、转让已有部分销售房屋的在建工程，作为受让人，如何风险控制？ 个人分析：
  一、当前法律法规均未禁止转让已有部分销售房屋的在建工程。房地产法仅明确了在建工程转让需三个条件：支付了出让金、取得了土地证、完成了一定比例的开发。
  二、转让已有部分销售房屋的在建工程，涉及谁的利益？
  1、如有已购买房屋的小业主。要否经其同意？会否构成在建工程转让的障碍？－－如果已完成预告登记，未经其同意，不能完成转让过户。根据物权法第20条，如果购房人已办理YU购的预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。那么，未经其同意，则不得转让在建工程，至少不能发生转让的物权效力。 如未作预告登记，是否就不需经其同意、谁来履行与小业主签订的合同？从合同法角度，在建工程转让非股权转让，履行合同的仍应是原来的公司。但不动产具有不可替代性，因此原出让人显然无法在转让在建工程后再交付房屋。当然，可按合同的权利义务转移给第三人的方式处置，但这也需原合同相对人同意，否则原出让人构成违约。因此，为避免纠纷，从受让人角度，**好与出让人、购房人达成一个三方意向，明确权利义务如何承担。
  2、如有对在建工程有抵押权的银行，要否经其同意？－－要经其同意、否则转让无效。如他人对在建工程有抵押权，按照物权法，转让抵押物，要经抵押权人同意。按照担保法，要通知抵押权人。否则，转让无效。 物权法：第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
  3、如有抵押权，银行抵押权行使的范围是什么？行使的范围是土地使用权、在建工程、包括对应房屋。但难以对抗已出资购买房屋的小业主和在建工程承包人的优先受偿权。**高人民法院规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
  4、该在建工程的承包方，其优先受偿权优于银行的抵押权，如上。但**高院规定：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。法律依据：物权法： 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

  查看全文↓ 2014-03-28 13:43:30

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  第一，第一是要分析当前的房价。看一个城市当前的平均房价，可以看出一个城市的供求关系，如果是供大于求，意味着房价呈下行趋势，是可以考虑买房的，如果是供小于求，这房价还会出现下幅度上涨，并不太适合买房。第二，看大的宏观调控政策走向，宏观调控政策的松紧程度对房价有直接影响，所以在买房之前先分析下当前的宏观调控背景，再决定什么时候适合买房。第三，看城市的交通建设，未来的城市交通规划。房价除了受供求关系影响，还受交通的影响。交通越便利的地方，相应的房价肯定会越高。第四，看当地中介公司的经营情况，房地产市场的销售额直接和中介公司的业绩挂钩，所以中介公司的业绩情况直接能反映当地房地产市场的走势。第五，看银行的金融政策，主要是看贷款和利息方面的政策。如果贷款利率上浮，利息增加，那很明显意味着你买房子要多花很多钱，适不适合买房子的。第六，也是**重要的一点，还是要看自己的经济能力了，如果经济能力足够强，什么时候买房都比较合适。

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