商住两用房产权年限问题以及开发商避税等等！

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• 143****5442

  哪个都不选，商住的出卖的时候买家要付40％的税，小产权不安全。。。买正常民居

  查看全文↓ 2014-04-21 10:07:59
• 156****9063

  交房之后,等下房产证之后拿着房产证去工商局注册可以开公司

  查看全文↓ 2014-04-20 13:29:22
• 154****4404

  很多购房者对上海商住两用房产权多少年感到疑惑，其实商住两用房产权还是要看开发商的土地使用证是多少年的。商住两用，从名字上看就是既能办公又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，只是销售方根据市场行情和产品的功能来定义的一个不规范的俗称。
  商住两用住宅是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。
  从土地的使用用途上来说，国家只界定了“居住与非居住”用地，并未对商住两用楼的“土地使用用途”作出明确的界定。
  所谓“商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，并不存在“商住两用房”的法律概念。
  如果开发商说楼房是商住两用的，则很可能是：同一幢楼，部分是商业的（比较多的是裙房和下面的楼层），部分是住宅的。
  在居住小区规划中，要求按建筑总面积进行配套建设一些公共建筑，除了提供一些生活配套设施外，还设置了宽带局域网、商务中心、会议室、票务中心及充足的车位等商务设施。

  查看全文↓ 2014-04-20 12:05:48
• 141****9864

  商住两用的是50年，普通住宅70年

  查看全文↓ 2014-04-19 11:07:54
• 134****0648

  既然合同已签,现在要想解除,看来没有硬的理由。对你的问题解答如下:
  1、售楼处或许多购房人都混淆了土地使用权受让年限和房屋产权之间的区别。商住楼交易如同商铺,受让土地使用年限40年没错,确实是从拿到土地那天算起。拿地到房屋开发完成,如果还中途经过土地转让,期间有十年时间跨度都是自然的——购房人可以为此不买楼、或谈价啊!但是,我国法律从没规定过房屋产权有多长年限。至于土地使用权年限到了如何续期?出让金如何再交?全国人民都在等,没有现成答案。你不必为此纠结。
  2、目前,没有法定的预售合同格式,各地都是指导性样本。所以写不写装修费没违法违规,可以是合同双方的特别约定。既然合同上没体现装修费,说明双方没有约定,你可以不交这钱啊?只付毛坯房价,拿毛坯房。合理避税不违法,无可指摘。但你可以要收款人开具正规**,你可以不答应开发商用别人的名义收装修款。这样,它的税还是逃不了。
  3、教你一招:交房时是否应完成了装修,具体看合同约定。合同中应有约定的房屋设施标准,例如墙面地面铺瓷砖,实木地板、卫浴笼头为某品牌的等等。如果合同没有特别注明这是交房后另行装修的,则你赢了。交房时配置设备没达到合同约定,可以提出补偿或要求补齐了再交接房屋。这样你不是主动了?
  4、属于表述的不同,实质看是否取得了《预售许可证》。但高院的司法解释允许诉讼期间补出了证,预售合同仍属有效。
  5、超出合同约定的要求,如只有利于一方的,对方可以选择不配合。你也可以另提要求,体现对等。这是你的权利。

  查看全文↓ 2014-04-18 16:38:38
• 135****1601

  既然合同已签，现在要想解除，看来没有硬的理由。对你的问题解答如下：
  1、售楼处或许多购房人都混淆了土地使用权受让年限和房屋产权之间的区别。商住楼交易如同商铺，受让土地使用年限40年没错，确实是从拿到土地那天算起。拿地到房屋开发完成，如果还中途经过土地转让，期间有十年时间跨度都是自然的——购房人可以为此不买楼、或谈价啊！但是，我国法律从没规定过房屋产权有多长年限。至于土地使用权年限到了如何续期？出让金如何再交？全国人民都在等，没有现成答案。你不必为此纠结。
  2、目前，没有法定的预售合同格式，各地都是指导性样本。所以写不写装修费没违法违规，可以是合同双方的特别约定。既然合同上没体现装修费，说明双方没有约定，你可以不交这钱啊？只付毛坯房价，拿毛坯房。合理避税不违法，无可指摘。但你可以要收款人开具正规发票，你可以不答应开发商用别人的名义收装修款。这样，它的税还是逃不了。
  3、教你一招：交房时是否应完成了装修，具体看合同约定。合同中应有约定的房屋设施标准，例如墙面地面铺瓷砖，实木地板、卫浴笼头为某品牌的等等。如果合同没有特别注明这是交房后另行装修的，则你赢了。交房时配置设备没达到合同约定，可以提出补偿或要求补齐了再交接房屋。这样你不是主动了？
  4、属于表述的不同，实质看是否取得了《预售许可证》。但高院的司法解释允许诉讼期间补出了证，预售合同仍属有效。
  5、超出合同约定的要求，如只有利于一方的，对方可以选择不配合。你也可以另提要求，体现对等。这是你的权利。

  查看全文↓ 2014-04-18 11:28:56

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• 问 商业用房产权年限是多久? 商住两用房产权年限怎么算
  答

  　商业房产权是没有期限的，产权是永久的，但是有土地使用期限。商业、旅游、娱乐用地40年。　　房子的使用年限有40年50年70年等不同的年限，这个年限是根据土地性质来的，土地性质及使用年限如下：　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让**高年限按下列用途确定：　　居住用地70年;　　工业用地50年;　　教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；　　商业、旅游、娱乐用地40年;　　仓储用地50年；　　综合或者其他用地50年。

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• 问 商住两用房产权问题是怎么规定的？
  答

  一、商住用房，是指楼盘以商业立项，但以住宅名义对外销售的房屋。因限购政策和价格，大量一线城市的刚需人群选择了购买商业性用房来自住。二、但根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权。我国2007年出台的物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定。三、如果续期问题“有法可依”，根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”四、即便国家批准了续期，对于采用何种方式续期，新的年限怎么制定，续期费用的标准如何，各方也存有争议。根据现有法律来看，很可能会由业主缴纳土地使用金；也不排除以后也像住宅一样自动续期，而且有可能不用缴费。

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• 问 商住两用房指什么 买它需要注意什么问题
  答

  商住两用房，既可选择商业，也可规划成住宅，选择多变，颇受青睐。但是置业者在购房时，一定要了解清楚商住两用房的利弊，及一些小小的误区哦。 什么是人们常说的商住两用房？ “商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以选择商业开发，也可以规划成住宅。还有在此土地上建成的房屋，可以部分做商业，部分做住宅。开发商如果称某一楼栋为“商住两用”，那么该栋楼的部分（多为底下一层或数层）是作为商业用途，其余部分则是住宅，一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅，就是住宅房；未写明商品住宅的有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公用房。 商住两用房有何优势？ 商住两用房的优势主要有4点：一是总价低。商住两用房小户型较多，以40~80平方米户型为主，一套房的总价较低。二是户型设计独特，这也成为吸引年轻购房群体的原因之一。像LOFT户型，可设计为两层，相当于买一层得两层。**后，由于商住两用房还承担部分商业用途，因此人防、消防等建设标准一般高于普通住宅楼盘。 商住两用房有何劣势？  尽管和动辄近百万元的普通住宅相比，商住两用房的总价较低，但如果贷款购房，**比例却不低，一般要求**低**比例在四成到五成。而一些普通商业住宅**仅三成甚至两成。另外，购买商住两用房，贷款利率会比同期同档次利率有所上浮，贷款年限也会有所限制。 商住楼在产权性质上具有商业属性，其日后的生活成本和出售成本会比普通住宅要高。首先，商住楼的水电费用大多是按照商业水电费计算，比民用水电价格要高；此外，商住楼的物业费用和公共维修基金费用也会比普通住宅要贵。 房屋产权期限也需加以衡量，普通住宅产权年限为70年，而商住用房产权年限为40或50年。根据我国2007年出台的物权法相关规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定，如果到期，如何处理也是一大难题。 此外，普通住宅通常一层有两至六户，商住用房一层可多达十几二十户，居住密度较高。 买商住两用房要注意什么？ 1、明确未来使用费的缴纳依据 购房者应问清水电等是否按商业标准收取，一些开发商会采取相应补救措施，有些费用可以按民用价格缴纳。 2、了解项目是否有相应配套建设 非住宅项目开发商一般不会建设相应的配套幼儿园、**、医疗机构等，购房前**好了解清楚。 3、首选商住分区，避免商住混杂 商用区和居住区分为不同楼座、相对独立，甚至连小区配套、公用设施都各自独立，能避免混用及费用收取标准的混乱。 4、留心“商改住”违法行为 “商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改为住宅土地用地，并**终以商务公寓或酒店式公寓的推出，商业建设用地使用年限为40年或50年。“商改住”是一种违法行为，相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位不得擅自改变原批准的土地用途。

• 问 商住两用房具体年限怎么算
  答

  房子商用房，40年土地年限。但你要卖的话不管你是否做商业缴纳的税费不会因你没有做商业用途而改变的。一般来说商业用地的税大概就几种一是按房价的0．05％缴纳印花税，二是按转让价与购进合同价的差价的5。6％缴纳营业税，土地增值税,1% ，商业用地是没有个人所得税的。所有税金都是卖家承担吗？是买卖双方协商的，没有规定说是由卖家承担的。

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• 问 商住两用房产权多少年
  答

  商住两用房产权50年的年限。虽然商住两用房产低于住宅的产权年限，但是商住两用房的价格会比住宅低一些，而且通常也是不限购的。通常情况下，商住房产权若是到期后，也是可以自动进行续期的，不过有些地区是需要缴纳一定的土地出让金才可以正常续期。商住两用房比较实用,不仅可以居住,而且还可以使用房产来进行公司注册,属于适应一线城市发展政策以及年轻人生活发展的新型居住方式。小区管理会更严格，绿化环境及配套设施会更完善。但是商住两用房的缺点也不少，首先表现在水电费用比普通的住宅要高一些，而且房屋不能进行落户，如果家中有孩子需要上学的情况，也是无法解决的。所以如何进行选择，还需要根据购房者的使用目的以及经济状况，来进行综合的评定。