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自2011年2月北京楼市限购令实施以来,一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目,不仅商住公寓热销,具有投资价值的商铺、写字楼也受到市场欢迎。 尽管商业地产项目整体向好,然而公寓、商铺、写字楼三类产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。市场上关于不同项目投资的成功或失败案例也是比比皆是。面对当前市场,投资者应如何选择适合自己的产品？ 单纯看回报——投资商铺是首选 杨先生近日来的心情格外晴朗,不仅因为他刚刚买了一辆宝马X5,更由于他购买新车的资金全部得益于他一年前投资的商住公寓的**。而另一方面,投资了商铺的韩先生就没有那么幸运了。几年前,韩先生以4万/平方米的价格贷款购买了一套近200平方米的商铺,本以为可以以每月5万元的租金将商铺租出去,从而以租养贷,但没承想由于周边竞争商铺较多,他的铺面先后空置了四年之久,而在此期间他支付的还贷金额超过200万元,资金实力并不十分雄厚的韩先生为此心急如焚、苦不堪言。 相比韩先生,购买了一套写字楼办公间的徐女士幸运了一些。两年前,徐女士受新城建设的影响,在新城以将近16000元/平方米的价格购买了一套130余平方米的办公间,目前尽管办公间的销售和租赁价格有所上升,但该区域的商务氛围依旧不是很浓厚,因此办公间的租赁价格远低于她此前的预期,以至于徐女士不得不用“鸡肋”一词形容此物业。 三个人三种不同的投资选择,也带来了三种不同的投资收益,上述案例尚并不足以说明投资商住公寓优于投资写字楼,更优于投资商铺。与之相反,单纯从回报情况来看,商铺应该是商业投资中的首选。 投资商铺——要有“养铺”资金支撑 “投资商铺的门槛很高。”张翰坤***示。这主要是两方面因素决定的,首先,选择商铺要求对地段有很强的鉴别和筛选能力。俗话说“一步差三市”,很多时候,商业项目门前多一个过街天桥或栅栏,都会对项目的经营情况产生很大影响。 第二,商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下,商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍,但是其付款比例通常是**50%,贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求,意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显,随着地段的不断成熟,商铺也会变得更加值钱。因此,通常来讲,投资商铺的人都是家底厚实的人。 商铺、商业住宅、写字楼这三样物业形态好比音乐中的古典音乐、流行歌曲与民族音乐。商铺就像古典音乐一样,有丰富的内涵,需要沉淀,未必一鸣惊人但往往历久弥新,且不乏精粹。商业的供应量相对较少,按照普通社区10%的商业配套比例,也就是10套住宅配一套商业,而好地段的商业少之又少。商业不仅有市场化需求,更有社会大众的日常消费需求,因而商业在经济不好的时候还有日常消费需求做支撑。在一般情况下,社区底商年回报率一般能达到5%-6%,而写字楼底层商铺能达到8%-9%。 投资商业住宅门槛低 商业住宅是流行歌曲。由于商业住宅的面积小、总价低,因此能为大众阶层接受并参与投资。在现阶段国内市场条件下,由于物业管理公司的服务水准有限,很多小区很难保持物业品质,造成居住和办公的人员混杂,使得社区品质下降。 在这种情况下,如果该地区的地块价值没有提升,该社区的房屋价值则不会大幅提升,只能随着货币价值及地区平均经济增长率增长。因此在当前国家调控经济的背景下,商业住宅的造血功能仅限于租赁。在国际上,房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,即租售比的均衡水平为1：300左右,而中国目前的租售比水平达到了1：800甚至900,房屋的价格严重偏离其真实价值。加之整个市场的供应量较多,因此住宅的造血能力是比较低的,其年回报率一般在3%-4%。 投资写字楼回报率居中 写字楼是楼市中的民族音乐。它与商铺有相近的概念,也是周边越成熟、租金也越高越稳定。但写字楼对于周边氛围的要求不同于商铺。办公区域的发展不仅需要有良好居住环境和***基础,还需要整个地区商务氛围和交通支持的配套。 目前,由于国家控制办公楼的整体供应量,因此办公楼的市场需求相对旺盛,市场整体价格都处于稳定上升。 专家支招商业地产投资方向 商铺投资回报周期长,特别是新建小区周边的商铺,由于地段还未成熟、人气也不够旺,因此市场培育期就更长。此外,商铺投资地段是关键。通常情况下,大多数店铺适合选择在***量比较大的街区,特别是商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈,人气旺盛的地区才有利于店铺的日常营运。但对于一些新兴区域,由于还处在开发阶段,未来商业形成存在变数,因此不要贸然去一个新的商圈。而项目周边的交通、配套、规划等都是考察的重要指标。 购买商住房要考察区域土地增值情况 商住公寓由于改变了商业用地的原有属性,在使用功能上开发为住宅,但受限于商业用地的高密度规划要求,往往容积率较高,导致居住的人口密度过大,舒适度下降,加之日常水电等成本较高,购房客群多以不具备购房资格的刚需客群为主,因此售价相比写字楼与商铺要低一些。购买商住公寓时一方面要考察该区域的土地增值情况,另一方面也要重点考察项目在周边区域的竞争能力以及物业管理水平,以确保租赁价格的稳定上升。 投资写字楼要考虑区域写字楼出租率 在选择写字楼时,投资者要充分考虑该区域写字楼产品的出租率、交通便利程度、周边是否有同类型竞争、是否存在大量同类积压产品,以及整个区域的商务氛围和成熟程度。目前情况看来,城区写字楼空置率较低,而部分郊区项目存在过剩风险。在二手房销售上,带租约的写字楼销售会有很大优势,空置的产品销售难度会相对较大。 商业项目购买成本高于普通住宅 由于商住公寓、商铺、写字楼这三类产品均是建设在商服用地之上,由购置产生的税费支出会高于普通住宅。 交通和区域发展是购买商用房的先决条件 在限购政策的影响下,投资买房短时间获得高回报已成了历史。而对于投资者来说,并不意味着房地产投资的终结。自北京对普通住宅实施限购政策后,不受限购政策影响,可以用来办公或居住的商住房,成为投资买房者追逐的对象。 商业用房更适合长线投资 对于未来投资商业用房是否还可在短期内获得高回报的问题,如今的商业用房已经走过了短期内快速增值的时代,如今,短时间内的回报率并没有投资者预期的那么高,商业用房已经走过了高回报率的时期,整个增值空间变得平稳,而且随着经济的发展而稳中有涨。这种态势更适合长期投资的买家。对于追逐短期投资回报的投资者来说,由于商业用房未来短时间内的低增值率,短期投资购买商用房并不是好的选择。
投资房产学问有什么 投资房产首选是什么
153****0827 | 2016-04-13 11:33:07
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131****6185
购房规划是每个家庭理财规划众多目标中**现实、**着急也是必须做出的目标。绝大多数人都要靠银行贷款的方式实现自己住房的愿望。作为我们每人一辈子中**大的一次消费，投资性买房有很多学问。投资什么样的户型**好？多大面积**合适呢？ 面积越小可能更占“便宜” 除了高端住宅租赁市场外，主流市场上的小户型特别是40～50平方米的**好出租，二环路内的标间式小户型租金大约在1200元左右。对于投资者来说，面积越小，投资的边际回报越高，同样地段甚至同一个楼盘中，面积少几个平方米的户型可能和面积大几平方米的租金差不多，因为小户型的租客对地段配套**敏感，对同一个社区内的房间朝向、位置、大小等并不是很敏感，投资**根本还是总价原则。 投资多大面积的小户型**经济？ 小户型投资不能一概而论，现在一些50平方米的小户型，做成一套后功能性提升很大，无论是出租还是出售会比一些面积更小的标间具有更好的性价比优势。 70年产权利率**有优势 目前小户型为商业产权或者住宅产权两种，商业产权40年住宅产权70年，后者明显好卖，因为其**和房贷利率都要低些，**低**两成利率打7折；而商业产权则基本上是**是四成以上，利率没有优惠；另外住宅产权可以通气，水电价格也比商业产权低些，这无疑提高了商业产权小户型的门槛。
查看全文↓ 2016-04-13 11:38:07
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中国人喜欢在什么地方购房呢？美国：绝大部分州不限制外国人（公司）购买一般的居住和商业性房地产；交易成本占总房款1%左右；每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税总计为房价的2%-3%；美国已成为中国人投资海外房地产的首选之地。加拿大：加拿大政府鼓励境外人投资房产，唯一区别就是在房贷**比例上，加拿大本地人为25%，对于境外人士，**款必须达到全部款项的35%，申请贷款需要提供收入的纳税凭证。土地交易税约为1%左右，根据不同地区有所不同；业主有必要以物业估价每年向市政府交税，例如多伦多现行税率约为房屋价值1%-1.2%。澳洲：欲在澳洲购房的非澳洲永久居民，在购房前必须获得澳洲投资委员会的批准（FIRB）； 目前海外人士仅可以购买全新住宅；交易成本费用约房价或者土地价值的3%-4%左右；购买的是公寓，日常需要支付的有：物业管理费（季度缴付）、市政费（季度缴付）、排污费（季度缴付）占购房价的1%-2%左右；澳洲投资购房的**大优势在于可以提供房屋的按揭抵押贷款，通常为房价的70%；同时，银行的贷款可以允许**长15年的只还息不还本的周期；购买的是独栋别墅，日常需要支付的有：市政费和排污费（季度缴付），占购买房价的0.5%左右。英国：英国政府在2015年后对海外买家转售英国房产开始征收额外资本利得税。中介费用通常为总价的1%，房屋评估及勘测鉴定需耗时2-3周，通常收费在300英镑左右。律师费为总价的0.5-1%范围内；在英国买房，印花税是**为重要的税费，也是数额**大的费用支出。通常，必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税由英国税务部门征收，根据房屋的产权、用途不同，征收标准也有所区别。新加坡：新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以购买，外国人去新加坡只能购买商品房；购房中介费为成交价格的1%；政府印花税为房价的3%减去5400新币的基础上额外征收10%；每年物业税为年评估租金的4%（自住）；如果用于投资用途，物业税为评估租金的10%，同时业主还需要缴纳租金的个人所得税。对于国内的房产投资者而言，为什么购房呢？一、投资型购房：在海外购置房产大多数投资者是为了**而购买原因有二：一是国内投资渠道十分有限，二是越来越多的国内投资者走出国门了解到更多的投资机会，而且在加上投资的实物类型，投资者更易于接受。在购置投资型海外房产时要对投资收益做一个清晰的核算包括：购房成本多少，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项是多少；投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。二、教育型购房：投资教育型房产是中国人的传统，也是**近几年热门的投资项目，国外一些好的**周边的房产价格也是很高，而且近年来上涨幅度相对较大。因为多以孩子就读的**相关，交通和生活的便利度是考虑的首要因素，另外，针对不同年龄的孩子，对社区和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所谓的学区房投资，投资于学区房和在学区内上学有着本质的区别。三、养老型购房：随着生活品质的不断提升，这也催生出了对退休后生活享受的房产投资的需求。这类投资就会对环境要求较高，除了自认风光和人文关怀外，还应考察当地医疗条件和生活便利度，以及房屋设计等是否适合中老年人使用，以及因人而异的语言、文化、饮食等配套服务等是否适宜。四、度假型购房：这类房产和养老型海外房产相差不大，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度假型房产居住的时间段较短，以假期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到这类房产中要求，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。五、移民型购房：移民型的海外房产通常受该国的投资移民政策影响，关键在于该国对于房产移民政策的匹配和完善程度，对房产类型限定、对给予签证的类型的要求条件等等相对应；这些都需要投资人做好提前的了解和对比。来自中国外国专家局、国内房产投资的专家说：“切勿为了移民而移民，也不要为了图省事而仅仅靠花钱或者购房来实现移民；而要切实和自己的移民规划、企业拓展、财富安置和传承方案向匹配。六、综合型投资人有多项购买需求动因，此类投资型房产需有复合型的考量，综合前五种海外投资房产的特点，结合个人实际情况加成考虑。同时国信美投也会依据客户的具体情况、目的和要求等，做出整合型的项目推荐和规划指导，按个性化的需求明晰各步骤方法。
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1、 学区房一看到学区房，大家肯定会说，教育部不是正在考虑推行多校划片，为学区房降温吗？对，正是由于这个原因，学区房的价格才有上涨的趋势。教育部推行多校划片，是会对核心学区房子价格起到很好地降温作用，但是对其他**的周围的房价却起到了升温作用。如果说A片区是核心学区，B区和C区是普通学区，那么A区的房价肯定是比B与C区的房价高出很多，但按照教育部未来的规划就是将A、B与C区统一划作一个片区，A区居民的孩子也不一定能上A区的**，B区与C区的学生也有可能上A区的**，那么A区的房子就不具有优势了，而B区与C区的房价则会因为这个因素而升温。2、一线与强二线城市核心区普通二手住宅在北上广深天这五个一线城市，房价都是高的令人胆寒。而一线城市与强二线城市人口增量都很大。城市人口竞争力在上升，而每个城市的核心区也就那么点地方，这就导致了如北京与广州等面积特大的城市核心区的二手房价早就超越外围的新房价格。既然人口还在增，那么房子需求依然旺。核心区，生活便利，新房已经没地方建了，剩下的二手房依然是抢手货。3、轨道交通房无论在哪个城市生活，大家都是希望自己生活的环境各种便利。而在各种便利之中首要的就是交通便利。大家应该时刻关注自己所在城市的交通规划情况，莫要错失良机。4、大城市周边有明显人口增量的二三线城市这些城市由于地缘关系，再加上人口竞争力的上升，未来的房价上涨趋势比较明显。例如北京与天津周围的保定与廊坊，深圳周边的东莞与惠州，上海周边的苏州。特别要说明的是苏州，苏州其本身就是强二线城市，2014年苏州流动人口增长率为6.89%，人口竞争力在上升，再加上位于上海周边这个地缘优势。2016年苏州的房价行情大有上扬的趋势。处在这些城市中的人群，无论是刚需还是投资都应趁早下手。5、在规划功能调整中受益的房子比较典型的就是深圳罗湖的笋岗，笋岗以前有着“中华第1仓”的美誉，简言之就是一仓库，如今已变身为现代化的服装贸易核心、建材家居核心、工艺城、二手车市场。功能的转变对房价具有“推波助澜”的作用。要多关注自己所在的城市，看看是否也存在这种功能调整片区。机遇总是留给有准备的人的。 6、大城市城中村旧改与改造城中村大多都是农民房，施行规划改造，将原来低矮的农民房建成小区与商业住宅，增加住宅数量，如果城中村的地理位置处于城市房价顶端区域，则可能出现疯抢的场面，大家要根据自己所在城市的具体情况，独具慧眼，抢得先机。
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2015年即将过去，2016年房价会涨吗？预备在2016年进行房产投资的购房者注意了，你知道什么类型的房产更值得投资吗？ 1、性价比**高——公寓 据各方数据统计显示，房产投资，公寓式**据投资潜力的投资类型。世界各地许多城市的公寓都在溢价出售，主要推动力就是一直猛涨不跌的租金。 2、商业地产——土豪们的**爱 酒店的投资潜力排在第2位。时至今日，酒店从现金经济增长中或以很大，尽管在经济衰退期间酒店业曾受到极大的影响。 3、消费力惊人——学生公寓 排在第3位的是学生公寓。年轻人口是这一市场部分获得成功的保证。学生公寓总是会有购买需求，一直以来都是处于“卖方市场”。 4、热受追捧——购物中心周围的房产 人人都需要就餐或者购物的地方，因此零售店周边房产继续“被热烈追捧”。 5、上班族永远需要——中央商务区的办公大楼 与其他房产类型相比，办公大楼具备更强劲的增长趋势。以美国来说，2015年上半年总体增长达到12&左右，是近年来从没有出现过的**大增长幅度。 6、工业纯投资——工业仓库 专家认为所有的房屋建造活动将会导致工业仓库的需求量增加。
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看你选的地段。周边的发展。投资是一种理财的方式，更是保值的一种。现在物价通货膨胀太厉害。投资首选地段。其二价格，第三配套。第四发展。综合这些因素是房产**的关键。现在都是先规划后发展，发展成熟了人流量就有了。房价自然也上升了。
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