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一、供求状况供给和需求是形成价格的两个**终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型：A全国房地产总的供求状况B本地区房地产总的供求状况C全国本类房地产总的供求状况D本地区本类房地产总的供求状况由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。二、自身条件房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下：1、位置各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌。
全部5个回答>为什么上海房价会猛涨 跟什么因素有关
133****2697 | 2016-04-27 18:20:12
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131****5885
上海房价飙升，从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。 在过去的4个月里，生意人王元（化名）看遍了杨浦、虹口、闸北的小区盘，发现价格过一段时间就涨二三千元/平方米，“已经从3万（元/平方米）看到5万（元/平方米）了”；春节过后，张文刚出售其位于闵行区的3房单元，要换到虹口的学区房，三天之内，房子总价跳了5万。 相关数据显示，2015年上海1000万以上的豪宅共成交7844套，比2014年多卖4842套，比北京、深圳多卖了一倍以上；成交金额也达到1300亿元，同比增加143%，涨幅高于其他一线城市。 上海二手房市场亦然，共成交36万套，总计3046万平方米，较2014年大增113%，成交金额达到7678亿元，各项数据是一手住宅成交的2倍左右，金额则是一手住宅的1.6倍。与其他城市相比，二手房成交金额近乎是北京2倍，其成交面积套数也远超其他城市，二手房市场容量上海排在全国第一。2016年1月，上海房价同比涨1.24%，环比涨19.29%。 那么，上海房价为什么快速上涨？ 表面上看，“快速上升的房价”才是改善、中高端、豪宅需求爆发的动力之源。因为房价上涨，有房群体的资产开始膨胀，净资产增多。“房价快升”对楼市需求产生两个效应：投资效应与**门槛降低效应。 因为房价快涨，人们有小套换大套、低总价换高总价的强烈意愿，因为面积越大、总价越高，同等涨幅，房子增值越明显。 陈先生前两年买了一套300万元的房子（**60万，按揭240万），两年后房价上涨了50%，那么房子总价是450万，卖掉之后，付掉240万银行贷款和契税之后，手头净现金200万元，此时他可以购买660万的中高端需求。如果房价不上涨，从60万到200万，如果靠积累的话，需要5-10年以上的时间。现在房价一上涨，从60万到200万，一步到位，原来用于积累**的钱可以用来支付新的按揭。于是，上海商品住宅市场整体呈现这样一番景象：改善、中高端、豪宅需求一波紧接一波。 专业人士表示，上海房价的飙升，从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。一个解释是，此轮政策利好主要利好二套改善需求。但问题是，上海怎么突然涌现出不计其数的“壕”，买中高端和豪宅就像买白菜一样。这些人的钱到底从哪里来？ 如今股市还很低迷，不可能对当前上海楼市起到支撑作用，所以可以排除股市。还有，上海经济基本面好，富人本来就比较多，其实也很难解释这个现象。如果经济基本面好、富人多是支撑楼市的主要驱动力的话，早几年中高端和豪宅就应该是主力了，不会等到现在。就近三年看，上海就业人群的整体工资薪酬也比较平稳，基本是前几年赚多少工资，今年也赚的差不多。 相关人士还表示，房价的不断上涨，买不起房的人更加买不起；有房的刚需群体开始跃升进入改善行列。所以**终的结果是，上海楼市的刚需驱动力越来越弱。 上海房价较快上涨的局面短期内能改变吗？ 专业人士进一步指出，上海随着城市的快速发展，可供开发建设土地已经非常紧张，目前住宅用地已经在逐年减少，并且未来将长期持续、难以扭转，**终上海将像深圳一样从增量开发转向存量开发；近年上海对外来人口的吸引力在全国来说是遥遥**的，这也是公认的事实，供少需多之下，房价自然上涨。 目前货币超发，股市风险大，实体经济不景气，好的投资渠道很少，加之房贷利率持续降低，所以上海楼市的资金面是非常充裕的，因此上海房价较快上涨的局面短期内难以改变。 不久前，上海市公开表示，上海楼市限购措施不会改变；供应结构上，今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上。 业内资深人士指出，这个规定对上海房地产市场未来的发展有非常重要的影响，优化住宅用地供应结构增加中小套型比例措施的出台，除了可以通过增加住宅供应套数来大大缓解供求矛盾，抑制房价过快上涨之外，还可以平抑地价的过快上涨，因为户型面积段的强制雷同，削弱了各开发商通过差异化竞争来提升售价的能力，相应地，地价也会受到抑制，从长远看，这也有利于房地产业的健康发展；至于提高商办物业的持有比例和年限，有利于促使开发商向运营商方向转型。 现阶段，上海楼市调控必须达到“促成交”和“控房价”双重目的。“促成交”是当前上海经济平稳发展的客观要求；“控房价”是上海保持经济活力和维护民生的内在要求。 但专业人士指出，如果每个区域（板块）整齐划一地按规定比例来提**小户型供应，可能达不到“控房价”和“促成交”的目的，却可能引发两大不良后果：一是产生结构性的去化难问题；二是激化中高端、豪宅市场供需矛盾，引发新一轮价格飙升。 目前上海商品住宅的消化周期只有4个月，整体处于供不应求的状态；但局部仍有不少难去化的库存，主要问题还是户型面积、功能结构与当前市场相脱离。换个角度看，其实是该种产品的供应超过了市场需求。在开发商自由决定的情况下，不会产生系统性的结构性死库存。而如果整齐划一实行中小户型占比不低于60-70%的硬性规定，特别是在中高端和豪宅需求强烈的内环内和热点内中环板块，有可能产生结构性的库存问题——改善需求人群够不着，中高端和豪宅人群看不上。 激化中高端、豪宅市场的供需矛盾的结果，就是引发新一轮价格快升。上海楼市今非昔比，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面积和金额分别占26.05%和45.68%，已是市场成交面积的第二主力和成交金额的第一绝对主力，绝对不能轻视。 根据新政，中心城区新增供应用地住宅中小户型配比不低于70%，这意味着中高端和豪宅的供应将大幅缩水。**终，原本可以在内外环之间得到满足的改善需求，被吸引到内环内和热点内中环板块；原本可以在内环内和热点内中环板块较好满足的中高端和豪宅，被严重挤压，得不到充分满足。长远下去，中高端和豪宅供不应求的矛盾被激化，中高端和豪宅房价将猛烈上涨。 如今的楼市下刚需买房需要的不仅仅是钱，更重要的是技巧。 1.了解银行对房贷的态度 大多数购房者对市场把握不是太精准，但是可以通过银行对贷款的态度来把握市场，一般来说，银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势;银行手紧，说明市场风险加大，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。 2.买跌不买涨 投资理念一般是“买跌不买涨”，虽然利润达不到**大化，但可以降低投资风险。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以买房应该“买跌不买涨”。 3.买“预期” 购房要学会买“预期”，这样**潜力比较大。政府的规划以及周边新建**等是影响居住环境的因素。等到全部配套落实的时候，房价也肯定已经包含了这些附加值，房价肯定也是不会低的。如果规划明确，可早前下手，**好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。 4.不必一步到位 很多人买房所谓的买不起其实是贪大求全。比如他手上的钱本可以买个60至70平方米的房子，但他非要买120平方米的房子……诸如此类，在条件不具备的时候，只能望房兴叹。因此，买房要多比多看，满足个人所需，量力支出，这样才是宜居幸福的居住理念。 5.计算养房成本 买房不是一次性消费，在计算成本时，物业费等也是综合考虑的必然要素。
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2015年对于购房人而言，是积极而快乐的一年。对于嘉兴的楼市而言，也是十分热闹的一年。今天，我们就从一些大数据看下2015年嘉兴的楼市情况。 嘉兴楼市交易火爆 创6年新高 据统计显示，2015年嘉兴市本级成交了25982套商品房，二手房成交量为7130套，分别为近6年来的次新高和新高。从去年4月份起，嘉兴每月商品房成交量均超过了2000套，而且上演了“越到**后越疯狂”的场景。 楼市交易的火爆，也带来了公积金贷款等一系列数据的变化。嘉兴市住房公积金管理中心数据显示，去年全市和市本级公积金贷款发放户数和贷款发放总额均创下了近6年来新高。记者对比发现，去年全市公积金贷款发放户数同比增长近80%；而贷款发放总额多了1倍，与2010年、2011年、2012年相比甚至增长了2倍以上。 嘉兴楼市如此火爆 有哪些刺激因素？ 刺激因素一：楼市新政 这一年楼市的红火，超出了不少人的预期。在许多房产开发商看来，这其中的原因除了他们开展“以价换量”的促销外，也与“3·30新政”、降息降准等各项楼市新政的刺激不无关系。 刺激因素二：刚需旺盛 所有嘉兴的购房者中，刚需占了“半壁江山”。市住房公积金管理中心数据显示，在去年获得公积金贷款的1.9万户家庭中，选择购买新房的就有1.3万多户，占比超过70%多；选择购买二手房的则为5100多户，占了20%多。 专家分析认为，嘉兴逐渐进入存量房时代，一些房源甚至出现了新房和二手房价格倒挂现象，使得部分购房者直接购买新房，这样既减少购房成本，又免除了二手房交易的烦琐。 刺激因素三：公积金贷款更方便 除了全国范围的大政策外，去年嘉兴市住房公积金管理中心先后出台提高住房贷款**高额度、降低首套房**比例、取消二手房评估手续、实行省内异地贷款等近10项惠民新政。 仅以异地贷款为例，已有134户在省内其他地市缴存公积金的职工家庭在嘉兴置业，贷款金额5000万元，异地贷款发放户数居全省第一。 为确保符合政策规定的缴存职工公积金“应提尽提”、“应贷尽贷”，嘉兴市公积金管理中心积极采取应对措施。一方面，在全省率先通过商业银行流动性资金授信，与建行、工行、中行、农行、交行5家银行协议使用资金额度25亿元；另一方面，在全省率先与财政部门合作，拆借财政资金2个亿，支持公积金贷款。此外，经过各方努力，从各县（市）调剂到市本级资金2.4亿元，实现了全市资金统筹使用。 利率低，需求大，也难怪2015年的嘉兴楼市如此火爆了。
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2015北京房价走势会疯狂暴涨？还是一如既往地跌？搜房网整理看涨房价走势和看跌房价的双方理由，通过分析新政实施后的市场情况，还你一个客观的房地产现状，希望有投资或自住打算的购房者提供参考。 从搜房网数据中心的资料显示，北京房价自走过2014年的低谷已经有上扬趋势，上半年房价波动趋于平缓。 2011-2015年北京房价走势图 2015年上半年北京房价走势图 房价走势看涨派： 房价看涨理由一：二手房交易营业税5改2降低购买者成本 新政施行后，持有2~5年的售房者不必再缴纳十几万的营业税，政策宽松与几年前房价甚高时相似，因此随着政策的放松，2015房价也会回复到历史高位。 房价看涨理由二：新政出台增强卖房者信心 从政府工作报告定调，到一天密集出台两个通知振兴楼市，卖房者信心满满的，有国家支持了，还怕跌么？肯定不少人坐地起价！低了我不卖哟~~~ 房价看涨理由三：九只地产股涨停 3月30日，“二连发”政策公布前，A股荣安地产(000517,股吧)、中天城投(000540,股吧)、深深房A、招商地产(000024,股吧)、香江控股(600162,股吧)、金科股份(000656,股吧)、天房发展(600322,股吧)、保利地产(600048,股吧)、实达集团(600734,股吧)9只地产股涨停，说明市场对政策变化敏感，新政出台后，2015房价走势必会同样受到刺激而上涨。 房价看涨理由四：二套房**比例下调让需求得到释放 二套房**比例下调释放了改善性住房需求，更多购买者涌入市场，利于拉高2015房价。 房价走势看跌派： 房价看跌理由一：人口迁出 2015房价必降 虽然新政可以刺激楼市，但是很多三、四线城市的人口迁出现象严重，人口的流失问题不解决，交易上的政策放松在需求缺失的市场中难以奏效，就像两记拳头打在了空气上。 房价看跌理由二：银行不会执行首套房和二套房**低** 新政下调的是首套房和二套房**低**比例，实际**要看二手房卖家个人意愿和银行对风险的判断，介于银行“坏账率”考虑，大幅降低购房**是否可能比较未知。 房价看跌理由三：去年信贷政策未令2015房价上涨 去年下半年，9•30新政放宽了贷款时对首套房的认定——如果第一套的贷款还清了，再新买一套的话贷款**和利率可以按照首套优惠来走；11月22日降息后，直到今年2月份，根据国家统计局公布的数据，70个城市的房价大部分还在下跌。这两个政策都是从信贷方面进行楼市政策放松，但是从房价上来看，并未受到大影响。那么此次信贷政策放宽，又凭什么能让2015房价涨？ 房价看跌理由四：购买者能力有限 购房**下降意味着月供增多，无论是首套房**比例还是二套房**比例下降，贷款买房者均会因此增加月还款额，所以一部分购房者未必买账。 2015房价走势温和派： 房价走势温和理由：泡沫没了 经过几年的政策调整，中国房地产市场已经没有什么泡沫了，所以投资回报不像以前那样离奇可观，预期不高造成入市资金减少，即使政策振奋人心，顶多阻止2015房价下跌步伐，拉回往年高位除非再有泡沫；而政府工作报告明确表示“保持房地产长期平稳健康发展”，3月27日国土部也发文要求完善招拍挂手段，避免异常高价地，所以泡沫再难有，2015房价是个“稳”字。 介于市场下跌惯性，短期内房价会受到“二连发”影响上浮，但不会大涨，长期，人口迁入多的城市按照市场需求2015房价走高，人口流失严重的城市2015房价能够止跌就已经很不错了。北京的城镇化步伐也将会导致2015房价企稳。 所以2015下半年房价走势如何还需购房者多揣摩，暴跌或暴涨的可能性都不太大，以为一旦房价失衡政策总会干预市场，另外供需的变化才是影响房价的关键。
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影响房地产价格的一般因素有社会因素,经济因素,政治因素,其他因素1）社会因素：人口状况,社会稳定状况,城市化,房地产投机；2）经济因素：国民经济水平和发展趋势,财政政策及金融环境,税负；3）政治因素：土地制度及政策,房地产价格政策,土地出让方式、出让期限,行政级别及隶属变更；4）其他因素：心理因素,国际因素,特殊因素.
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日前，教育部明确指出，为实现教育资源配置的均衡化，各地需积极推行多校划片的方式进行招生，并且特意点出了24个城市率先执行，而这24个城市中并不包括中山，那么，中山的招生政策究竟会不会改变呢？中山的学区房又会不会白买了呢？现在就一起来看看吧。 中山仍执行往年的招生政策 据了解，中山目前并没有收到省教育厅的相关文件，因此今年仍执行往年的招生政策。不过中山之所以执行原有的招生政策，除了没有接收到相应文件这点原因之外，还有一点就是因为中山市之前的招生政策其实已经与教育部的要求相差无几。 历年来，中山一直坚持以“就近入学”的原则进行招生，在对每一所**划定对口招生地域范围时，也是以村组、社区、居委会、街道、门牌号、路段等为依据的。此外，在一些难以划分片区，并且又是两所或者两所以上**同处一个范围的老城区，学生家长就可以根据自己的意愿来选择，若是申请人数多于**招生人数，则使用电脑随机派位的方式来确定招生的名单。 不过，也正是因为中山一直是由区教办会根据当年的入学人数、报考者的地址和报考的意愿来分配**，按照“人户一致，就近入学”、“人户分离，统筹安排”的原则进行学位分配，因而展现出了更多的随机性，这也使得开发商没有了涨价的理由，中山学位房的热度也因此保持在低温状态下，大众也就把焦点转向了学区房。 购买学区房需要注意什么？ 由于中山仍执行往年的招生政策，因此学区房也就不可能会白买，但即使如此，你若有意要购买学区房，也需要注意以下几点事项。 1、考虑孩子的发展方向 中山的招生政策具有一定的随机性，因此你的孩子可能上不了**想上的**，但是区教办会考虑报考者的意愿，所以一些特殊情况你需要提前考虑到。你要明白孩子**想上的**是哪个，适合孩子上的**是哪个，在买房的时候就要尽量买这些**对应的学区房。 2、**的发展潜力 有些**也许目前的情况并不理想，教学质量不是上等，教学配套也没有那么完善，但是这不代表这些**就没有发展潜力，它可能正处于上升期，只是需要一定的时间而已，所以你在买学区房的时候要懂得用发展的眼光看问题，多多考虑那些有发展潜力的**后再决定。
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