广州合伙拼房的四大风险要如何规避 合伙拼房应该注意些什么

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• 138****0915

  房价的上涨之势之猛烈，让许多购房者对于投资房地产的高回报率颇为看好。然而，房价门槛还是将许多人挡在了门外，于是出现了合伙购房的“拼房一族”。 虽然合伙购房能够缓解购房压力，但是这种购房方式还是要承受一定的风险。段先生在去年中旬和好朋友合伙购买了一套住宅。近日，由于好朋友急需用钱，决定提前把这套房出售。双方因是否卖房一事没有达成协议，导致朋友之间产生矛盾。 看来，当“拼房一族”虽然能及时圆了自己的投资梦，但从中也隐藏着不少风险。那么，合伙买房到底需要哪些手续？应当注意哪些问题，才能合理规避风险？ 合作购房存在四大风险： 第一， 使用风险。“合伙买房”的房屋属于所有投资人的共有财产，在使用和出售过程中，决策权就很难属于一个人，购买的房屋如何出租？出租给谁？如果合伙贷款人是住在一起的，房屋的使用面积应该如何分配？好的位置和差的位置怎样协调等问题如何解决成为难题； 第二，合作风险。如果合伙贷款购房的一方准备将房屋出售或出租，另一方却不同意，这时候谁具有决定权？此外，房屋出售或出租后，其租金或出售收益该如何分配等都需要进行详细的约定； 第三， 市场风险。一旦楼市遇冷、房价降了，合作双方又要如何处理？合作购房亏损如何分担？ 第四，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。假如周小姐她们“合伙购房”计划成功，但以后她们中的任何一人将来购房时均享受不到首套房的优惠，因为她们都是产权人。 如果已经决定要当‘拼房一族’，那么在双方合作之时，有一些程序是必需要写清楚的。比如，没有亲属关系的人合伙买房，**好在房产证上约定各自产权所有之外，再签订一份合伙买房的协议，对房产的使用权、处置权、收益分配等作出详细的规定，避免日后出现纠纷。第二，协议中约定各自产权所有、投资所承担的风险以及收益比等细节问题，各方签字认可，如有必要可以到公证处进行公证。

  查看全文↓ 2016-04-27 18:25:17

相关问题

• 问 合伙买房有风险吗?合伙买房要注意什么? 
  答

  很难完全避免这种风险。建议：充分了解其他二人的资金实力，假如你有信心独自拿下这个商铺，就不必顾虑，即使他们无力还款，到时转入你一个人名下即可。但这需要事先进行约定。如果你自己无意一个人购买，建议慎重考虑，三人合伙买铺子，这事本来风险就很大，将来相互扯皮的事情多了去了。

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• 问 小产权房**新政策是什么 小产权房四大风险是什么
  答

  小产权房**新政策出台，看看政府对小产权的态度以及小产权房的风险。很多人说，小产权房的存在是中国房价过高导致的，人们对现实的房价接受无能只好选择不那么正规的途径来买到住房，这就是所谓的小产权房。那么国家对小产权房有什么样的政策规定，以及购买小产权房有什么风险，购房者有了解吗？ 什么是小产权房 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小 产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。 所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 小产权房**新政策 《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、 农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进 行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。 小产权房产权区分 国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、国家小产权房政策的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种： 1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。 3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 小产权房购买风险 (一)房产转让 “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和**也有一定影响。 (二)政策风险 购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。 (三)监管缺位 乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。 （四）财务风险 如果买卖双方出现交易纠纷，就郭先生和卖家这样的情况，法院针对数额比较大的借款，买方有借款取证的责任，如果真相被揭开，法律肯定是不会支持这样的债权关系的。 小产权房一直是购房者比较关注的问题，希望国家可以对其认可，而就目前国家政策来看，短期内没有这种可能。如果购房者一定要选择小产权房，那一定要了解清楚购买风险，以免之后出现问题再后悔。

• 问 合伙买房存在哪些风险 有没有案例分析
  答

  随着房价不断攀升，市场调控增多，有的人因为资金却不够，有的人想省下高涨的房贷利息，各种形式的合伙买房、规避通胀案例应运而生。此类购房行为被戏称为“拼买房”。事实上，这种合伙买房的行为存在一定的风险。看看以下案例吧。 案例 曾经的限购令将部分外来置业者和多次置业者挡在了购房门外，加上金融政策收紧，银行停止了三套房贷，所以此前，许多多次置业的买家，大都会用无购房记录或无贷款记录的亲友名字买房，以获得购房资格，申请更低的**和利率。据了解，此类“拼买房”的购房者，双方事先大都会签订一份协议，明确出资比例、以后买卖产权的收益比例等。 解析 对于很多有购房意向但是没有购房资格，或者资金不足的购房者来说，与亲友合伙买房是一种钻政策空子的方法。从司法角度看来，这种建立在相互信任基础上的方法，合作买房的双方都可能面临一定的风险。没有产生纠纷，一般能按照双方事先约定执行。一旦有纠纷，这份额外签订的补充协议，因为本身违反了相关的购房政策规定，从法律上来说是无效的。 对于以他人名义购房的购房者，该房屋在房管局等部门的登记人不是自己而是他人。按照法律规定，房屋的产权所有是以产权登记为主，如果对方私自将房屋出售给第三方，又或者对方存在债务问题，该物业被法院强制查封、拍卖的话，这种情况是原本出资的购房者无法控制的。反之，对于借自己的名字给他人购房的人来说，如果有贷款，万一出资人断供，影响的是名义贷款人的征信记录，还会被银行追究责任。 小编提醒，这些风险几乎是很难提前规避的，打算合伙买房的朋友，要多考虑一下这些方面的风险因素。

• 问 合伙买房有风险吗?合伙买房要注意哪些?
  答

  一、合伙买房有哪些风险？风险1、使用意见不一合伙购买的房子，有位置、采光都好的，也有不好的，大家都想把好的留给自己使用，同时，双方又拥有均等的分配权力，这时就容易产生矛盾了。风险2、合作意见不统一合伙购买的房子如果日后用来出租，出租给谁，租金收多少，都是需要双方同意的。如果有一方不同意出租，那就不能出租，否则就会产生纠纷。风险3、存在“隐形共有权人”合伙买房中可能还会涉及到“隐形共有权人”，其主要是指合伙人中如果有一方已婚或者双方已婚，那么其配偶也对该房屋享有一定的权利。如此一来，当需要贷款或者日后需要将房屋转手的时候，也需要经过“隐形共有权人”的同意，这样无形中增加了合伙双方矛盾产生的概率。二、合伙买房要注意什么？注意1、购房前需公证协议合伙买房前进行公证协议，对合伙双方都是一个保障。因为只有将自己的权益书面化，才有法律保障，才可以避免日后的麻烦。在这里要注意，公证协议的内容一定要明确详细，尽可能把细节问题一一包含进去，明确责、钱、权、利、房的归属。确定好协议内容后，各持一份，到公证处办理相关手续，以免发生利益纠纷。万一有一天双方真的产生了纠纷，这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。注意2、明确共有方式共有方式包括共同共有和按份共有，虽然合伙买房的出资人姓名都可以登记在房产证上，但还是要在房产证上标明共有方式。因为按照相关的规定，对于共有物有约定的，则应根据约定处理；若无约定，当无法确定是共同共有还是按份共有时，如果一部分共有人主张按份共有，另一部分共有人主张共同共有，即使主体共同共有的人是少数，也应当视作共同共有。因此，为了避免这方面的纠纷，合伙购房必须要明确房屋的共有性质，按份共有的，还需明确各自享有的份额。注意3、明确贷款权利和义务合伙贷款买房，双方既有权利也有义务，如果有一方在还款中途撤资，另一方就要承担巨大的经济压力。另外，合伙贷款时，如果合伙人中有信用污点，贷款是不会被批准的。所以，大家在合伙贷款买房前一定要事先明确贷款的权利和义务。

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• 问 多人合伙购房协议应该怎么写?合伙购房有什么风险?
  答

  现如今买房除了居住需求外，还有一部分是为了投资，而往往投资购房的话会有合伙找人买房的情况存在。而合伙买房又牵涉到诸多的利益问题，因此，如果你有此想法的话，事先和你的合伙人把这些协定清楚。

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