购房者分为刚需,改善和投资性买房 你知道自己属于哪一种吗

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• 139****3003

  房地产市场上买房者众多，但是买房目的却各不相同，一般可以分为刚需、改善和投资性买房。你是哪一类的买房者呢？ 刚需即刚性需求，必须要满足的需求。刚需购房者买房的目的是为了自住，选择标准是适合自己及家人的居住需求。一般把房管局备案的100平以下面积段户型的房源，称为刚需。这类房子面积小、总价较低、**也较低，能让囊中羞涩的购房者有自己的一席之地，但配套等会相对差一些。 刚需族的一般特点 1 、对房子有强烈需要 “刚需族”是对房子有强烈需要的人群。特别是80后“刚需族”，他们认为想要实现自身的城市化，就一定要在城市拥有属于自己的房产。55%的80后想通过拥有不动产而对这个城市产生精神归属感。 2、对楼市有一定了解 “刚需族”对该不该买房，什么时候买房，心里非常有主意。他们不会轻易为开发商的小恩小惠所动，对一切“先涨价后打折”的把戏洞若观火。同时，他们往往对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，特别是经历了楼价癫狂时代后，他们已变得很成熟，很理性。 3、会适时出手购屋 “刚需族”不是偏执狂，只要开发商把房屋品质做好，价格符合承受能力，他们会很高兴的排队购屋。换句话，他们不会接受过高的楼价，但当楼价调整到可承受的范围内，他们就会出手。 刚需族购房注意事项 一、理性和有规划的消费是购房的前提。 为了避免冲动购房，买房前购房者必须要明确两个问题：为什么要买房？到底需要什么样的房子？从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担。 二、对开发商的信誉、实力要细细考证。 很多刚需购房者都会选择买期房，而买期房**大的烦恼是购买者选择了那些实力不强、信誉不好的开发商，从而造成不能按时交房、或交房的房屋质量太差。因此，购房者要选择那些信誉好，实力强的大房企，这些公司考虑到信誉，都能做到按期按质交房。 三、购房资金不能一次性投入。 有的开发商对一次性付全款的购房者给予极大的优惠，有的折扣达到了5%以上，这对购房者有不小的吸引力，如果是买现房的话不妨为之，而如果买的是期房则要慎重了。如果一次性交完全款，到时开发商不能按时交房，购房者去要求赔偿，几乎难以奏效；如果钱未一次交清，则可凭未付余款去交涉，购房者便由被动变主动了。 四、贷款约定要谨慎。 现在买房政策多变，购房者在签订合同时一定要谨慎，尤其是一些合同的细节，需要有明确的约定。有两点尤其重要，一是要约定贷款按揭办不下来时的处理方式，二是约定对双方公平的违约责任及合同解除条件。 五、教育配套不可忽视 刚需者尤其是新婚小夫妻买房时，对周边环境、房价比较关注，但往往容易忽略教育的配套。认为刚结婚有孩子是几年以后的事情，现在考虑还太早，有的即使考虑到孩子日后的教育的问题，但因为经济实力有限，只能在一定的购房圈中选择。 与刚需相对的是改善。改善即改善型自住房，购房者买房也是为了自住，但对房屋的要求更高，譬如面积更大、是学区房、配套更好、地段更好等等。这类房子一般面积在100平以上，价格也相对较高。 什么是改善性需求购房 改善型购房主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。根据改善型居住需求的不同性质，一般又将改善型需求分为两类：一类是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房；另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。 改善性需求购房五大技巧 技巧1 对新居住区域把好关 一般来讲，改善型购房者对住房区域的选择一定要有全面的考虑，如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、**等的分布情况，全面衡量自己的经济能力和换房的要求。 技巧2 原有住宅卖掉还是出租？ 在实现自己的换房计划之后，对于原有住宅出售或是出租要结合市场情况和未来走势来确定。如果原有住宅的位置较好，租金价格水平较高，可以考虑将其出租，利用租金来还换房后的贷款。 技巧3 相关的交易税费要理清 换房业主在“卖旧买新”升级置业时，一定要理清自己作为卖方和买方双重身份时，各自需要缴纳的税费。一般来讲二手房买卖交易时出售方需要缴纳营业税和个人所得税，购买方需要缴纳契税，但是要注意已购公房和回迁房交易时，购买方需要另外缴纳土地出让金；而在经济适用房出售时则由出售方缴纳土地出让金。另外，按照规定在售房1年前后再购房时，契税可以按差额计征，也可以节省部分开支。 技巧4 卖与买可考虑同步进行 如果想要换房，手头资金又不充裕，需要售房款救急的消费者，可以考虑让买、卖交易同时进行，以筹到售房款后实现自己的换房计划。建议买与卖同步进行的消费者，先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后于卖房，可与买家沟通要求延后交房。这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的**款，其不足房款可以做商业贷款或公积金贷款。 技巧5 后续生活费用等的考虑 消费者改善型换房时要考虑到自己目前的经济实力是否能够承担外，还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后到工作单位的交通费用的增加等，尤其要优先考虑是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。 投资性买房即炒房，买房是为了投资，所购买的房子一定要能租出去或顺利转手，房子的**价值和区域发展前景至关重要。 投资性买房时具体注意: 一是确保合法可靠，减少投资的盲目性 买房先买产权，只有取得了产权，投资者才可拥有对房产的收益权和处分权，可自用、出租。买卖房产证是房屋产权的惟一合法凭证，投资前要核实所购房产的安全性，查明开发及销售是否合法，购买的是房屋所有权还是使用权，产权关系不明确解决起来也十分困难。 二是前瞻性投资 投资者要仔细研究城市规划方案，关注城市基本建设进展情况，寻找发掘隐藏的投资价值，主要有交通条件的改善，人们生活方式和品位的变化，新技术发明带来的改变等。并掌握好投资时机，投资过早资金可能被套牢，投资过晚则丧失上升空间。如深圳滨海大道的建成通车，使深圳南山后海片区的物业**不少。 三是追求长期稳定的收入 住宅投资是一种长线投资，回报率特别高的项目很可能被复制，供应量的增长会降低其回报率，应注重物以稀为贵，资源有限性决定了投资的增值潜力，寻找选择具有不可替代优势的潜力物业。 四是把握循环周期 在实际操作时注意宙时度势，灵活应变。如购入单位后遇市场转淡一不必急于折价出售，可转手做长线将房屋出租收租金支付贷款，静守等待价升之日。在1984年和1987年这两段期间，如果买了房只持一年就卖出，大多亏钱且损失惨重，如果投资期为5年，亏钱的已经大为减少，如果持有10年后才卖出，大多会有赚钱的机会。 五是用动态的眼光观察 任何事物的优劣部不是绝对，在不断变化的市场中可能瞬间发生突变影响投资收益，如客观地理位置虽不可变，但其社会位置却是随着经济和城市的发展而不断变化的，现在的热点地段将来未必热，现在的冷门地段将来也未必不热。 六是注意心理因素 同投资股票一样，投资买房也是买一种预期，物业某项品质的普遍认同会使其购买需求转旺，促成价格上涨，正因此，营销中有了各种概念的流行。 截至目前房价仍在平稳上升，短期内没有下降可能。专家建议，刚需购房者只要买房能力足够、选到了合适的房源，那么该出手时就出手，长时间的观望并非明智之选。

  查看全文↓ 2016-04-27 18:25:20

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• 问 改善性需求购房者是如何分类别的,你知道自己属于哪一类吗?
  答

  常听人说政策的变化释放了改善性需求，但其实改善性需求也是分类别的，究竟可以分哪些类别，各自都有些什么特点？你作为购房者又属于哪一类呢？ 改善性需求购房者一般分为三类：一是换地段，就是我们通常所说的以远换近，如在北京工作，房子从通州换到国贸；二是换面积，就是我们通常所说的以小换大、小户型换大户型；三是为了特定需求，如为了孩子上学购买学区房、为了养老购买养老地产等。 1、以远换近和以小换大 对于这种类型的购房者来说，因为大家有过一次购房经验，我建议大家再换房时，房屋品质是首要考虑的问题。 其次，换房的房源确定方面，我建议大家先把买房的房源确定下来之后再卖自己的房子，哪怕是有的个别中介已经给你的旧房子找好了买家，价格出得也合理，这时候我建议大家一定要忍一下。 **后，换房还需要注意税费的问题。普通住宅买卖分为三种情况：一是您卖出去的是5年以上家庭唯一住房，交易时税款只需要交纳1%或1.5%的契税，而且还是买方交；二是您卖出去的是5年以上非家庭唯一住房，这时候除了买方需要交纳契税外，按照规定，您还需要交转让所得（现在房屋总价-原来房屋购买总价）20%的个人所得税；三是您卖出去的是5年以内房，不管是不是家庭唯一住房，按照规定，买您房的买方还是只需要交1%或1.5%的契税，而您作为卖方却需要交纳全额5.6%的营业税及附加和转让所得（现在房屋总价－原来房屋购买总价）20%的个人所得税。 以上述第三种情况举例，您卖一套房现价200万原购房价100万5年以内普通住宅，您需要转嫁11.2万的营业税和20万的个人所得税给买家，同时如果您再买一套同种类型的住宅，二手房卖家会转嫁给您11.2万的营业税和20万的个人所得税。这其中高昂的卖房和买房成本，是您换房选择未满五年的二手房是需要仔细衡量的。 2、购买学区房 学区房是指买了这儿的房子，孩子就有资格在附近的中、**上学。不过这只是一个泛泛的概念，一般所提到的学区房仅指房子所有者的家庭有上名牌（重点）中、**的资格。北京目前的学区房分为两种，一种是能上**本部的学区房，另一种是能上**分校的学区房。 （1）购买学区房应注意的问题 ① 划片范围变数大，如购房时在**地段内，入学时有可能被划出；入学规则变数大，如买房时该**规定落户两年就能就近入学，如今可能变成了五年，等您孩子上学时条件有可能又变了。 ② 户口问题。一是户口迁入问题，如果原房主户口不迁出，即使您买了学区房，您的孩子也无法入学；二是虽然前业主的户口已全部迁出，入学时却不料前业主的孩子还在**就读没有毕业，按照一户一人的规则，即使您买了学区房，您的孩子也可能与名校失之交臂；三是虽然有些40、50年产权房开发商也承诺能上**，但是户口不能落户。 （2）名校分校学区房解读 目前北京的名校分校分为三种：一是花钱买牌子加盟的分校，除了校长等个别高层外其余老师都是外聘；二是与名校总部共享一切教育资源，真正意义上的名校分校；**后一种是仅是附近楼盘拥有的名校资源，跟项目本身根本没有关系，典型的偷换概念类型。 拥有第二种名校分校入学资格的房子，我认为才能称之为真正的名校分校学区房，但是购买这类房子，除了可能面临购买本部学区房的那些问题外，由于目前很多分校学区房属于一手房项目，还会有新的要注意的问题。 ① 教学质量问题。到目前为止，我身边成功购买的朋友还没有一个跟我说分校的教学质量和本校是一样的，但是毕竟有名校的资源，大家买房时也可以选择，但是不要抱有过高的期望。 ② 有的开发商会承诺上名校分校，但是实际入住后会发现，没有**只有**和**。这点要告诉大家的是，上哪些名校，开发商是不会写进购房合同里去的，所以开发商的承诺不能给您以法律保障的，买房时您就要衡量这房子值不值了。 ③ **权是否有期限。目前有的项目引入名校资格，虽然是开发商出钱出地建的**，但是一般会和**协议，几年内可以**，但是如果您的孩子还得好几年入学，之前一定要咨询清楚。 【特别提示】 一是靠近**的房子不一定是学区房。二是目前北京能上**本部的学区房主要集中在海淀区和西城区，这些区域的学区房又多以年代久远的二手房为主，老旧问题严重。 3、购买养老房 很多老年人有把现有住房给子女住，自己在一个很远的地方买房养老的想法。但是我不提倡这样购买养老房，因为远郊区的房子配套并不齐全，老年人居住起来不方便。 我倒认为，不如在现有房屋周边买一套步行5分钟就可以到的、更适合老年人居住的小户型。 如果非要在其他区域买房的话，我建议**好在车站和地铁站附近，而且尽量距离超市、医院等配套不要太远，这样就可以方便老人的退休生活，例如可以考虑北医三院、中日友好医院等医院周边的二手房。 虽然目前市场上的房子基本上都有电梯，但是我还是建议老年人置业尽量不要选择高楼层，以防电梯因事故影响老年人上下楼。 除了以上大家买房的基本需求外，对于改善需求购房者来说，我建议大家还是要从自身改善需求出发。例如，喜欢看电影的购房者应该留意附近电影院的位置，喜欢看球的购房者可以在体育场边置业等，对于有孩子的家庭还要注意教育配套。 对于改善需求购房者而言，建议买房时根据自身需求，五环内看品质，五环外看价格。

• 问 岳阳楼市行情如何 哪一种购房者是房产市场的主力
  答

  回顾整个2015年岳阳楼市，从购房主力人群来看，市场刚性需求仍是主力成交人群。自2015年1月份成交上千套以来，岳阳市场2015年新建商品房的成交量就没有低于千套过，市场成交表现十分强劲，房企也进入到**后冲刺期。 2016年市场是否会延续2105年的大热状态？未来一年岳阳楼市又将如何变化？在业内人士看来，在中央定调楼市去库存的大背景下，利好政策很可能会继续推出。 整个2015年，岳阳在很多方面实施了刺激政策，如房贷利率、**比例、营业税“五改二”等。未来在契税、购房补贴等方面可能还会继续推出相关政策。2015年能够创下高成交量，有政策大幅逆转、购房成本降低等因素。在高位库存的平衡下，岳阳楼市很难出现房价快速上涨的局面；另外经过市场的洗礼，购房者也变得更为理性了。  

• 问 卧室窗帘哪一种布料的好？卧室窗帘哪一种布料的好?有人知道吗？
  答

  如果是落地窗，可采用布艺和窗纱；如果是半窗，可选择简约明快窗帘；个人推荐你选购光布，有良好的遮光效果，可以带来不错的睡眠质量。

• 问 全款买房和贷款买房 哪一种购房方式会更划算
  答

  全款买房支出少虽然第一次付的钱多，但从买房的总钱数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且，一次性付款可以和开发商讨价还价，进一步节省购房款。目前，针对一次性付款购商品房给予一定的折扣优惠，基本上已成了楼盘统一的优惠活动，只是折扣度不同而已。 新环境房屋网为您解答

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• 问 房改房性质是属于哪一种？
  答

  性质栏一般会填写“私有”和“集体”或“公产”等字样。“私有”是指个人所有的意思。不管是国有土地上建设的商品房、房改房，还是宅基地上建设的房屋，只要是属于个人所有的，性质一栏都填写：私有。“集体”是指大家所有的意思。如一般国有企业的《房屋所有权证》上就这样记载。

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