去库存的本质是什么 选择降供给或者增需求

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• 158****4086

  楼市高库存并非一个新话题。 曾有知名地产商的销售负责人表示，早在2013年上一轮楼市的高峰时，他就意识到了，表面的繁华掩盖着难以排解的危机。原因是，彼时虽然全国的成交量和销售额都强劲增长，但有些城市的房子已经卖不动了，必须大幅让利才能出点货。 相信这并非个别案例。排名前100强的房企，绝大多数不是固守一个城市，而在多城市或者全国性布局的房企，进入2014年以后，上述感受都很强烈。有些城市，即使降价，边际效应也一再递减。因为需求只有那么多。 后来，这种现象被舆论普遍关注，以三四线城市为主的高库存如何去化，被视为楼市的主要结构性矛盾。也因此，一批房企从中小城市收缩，转战一线和二线主要城市。这也就是为什么2015年北京等城市高价地块不停涌现的重要背景。另一个原因是流动性宽裕，资金成本持续走低，为房企抢夺高价地块提供了支撑。 但跳开出去会发现，高库存远非房地产所独享。汽车行业今年也相当难受，产量继续增长，销量却是在低位徘徊。过去多年，我国人民显示出了对汽车的无限热爱，无论国产还是进口，汽车的产销量一片红火，但去年以来突然就不好卖了。 煤炭、钢铁、水泥以及一批中低端制造业，更是已被高库存困扰数年。我们的跑口记者说，这些行业的库存积压，根本都不算新闻。唯一的出路就是将过剩的产能出清。好吧，也许你说得都对。但很多地方政府却经年为这些亏损大户注入财政补贴。 山西的一些个体煤老板可能百思不得其解，曾经那么抢手的煤炭怎么会一再降价也卖不动了。**通俗的解释是我国经济处于下行周期，煤炭需求量大减。作为宏大叙事的用词是，“三期叠加”，“换挡”，“新常态”。而传统产业的产能过剩或者说高库存，只是转型期的外在表征。阵痛期有多长，取决于改革的力度和深度。 据说，为化解楼市的库存，有关部门已经储备了一些政策，具体措施不日将出台。相信媒体朋友又会称之为新一轮的房地产救市。名称并不重要，很多人想问的是，房地产可能不是库存**严重的行业，更没有到全行业亏损的程度，为什么单单要救房地产？ 有观点认为，房地产调整和产能过剩拖累了经济增长。已经不是第一次看到这类观点。早在2004年，社科院有位叫易宪容的研究员，就提出了一个大胆的观点，房地产绑架了中国经济。异曲同工。 房地产与经济之间的关系，应该不是单向度的。房地产的繁荣，固然是推动经济增长的重要力量，但经济若严重下滑，房地产想一骑绝尘，恐怕也很难。再多论证徒添口水。 但房地产的产业链漫长，能带动一大批相关产业，也是眼见的事实。譬如钢铁和水泥，房地产显然是它的主要客户。不过，你要是说钢铁水泥完全依赖于房地产也未必令人信服，因为2012年、2013年房地产还是一片荣光时，这几个产业已经步入高库存的泥淖了。 GDP是增长6.9%还是6.8%，并没有那么重要，譬如，你的老板从来没有说要根据GDP的增幅来发放你的薪水；但数字隐含的经济和社会意义，却不可轻忽。从宏观方面说，到2020年实现GDP比2010年翻番，就需要好看一点的数字。 从现实层面看，很多朋友跟我一样，有一种急切心理，就是希望改革更快一点。但是，我国的国情决定了，深化改革需要稳定的社会和经济环境。有段时间，有的经济学者担心GDP下滑失速，就是与此相关。 不管你怎么骂房地产，实践证明，它既是经济的助推器，也可以充当经济的润滑剂。如果不摆脱对房地产的过度依赖，发展方式的转型和结构调整就是空话。但硬币的另一面是，在稳增长方面，房地产仍然是现阶段的重要抓手。 化解房地产的高库存，不应再简单地刺激投资。有论者沿用“供应侧”的说法，提出要改善房地产供应。原因是目前很多地方的商品房库存是结构性的。这不失为良好的策略选择。但另一方面，还可以在需求端想办法。据说，棚改将从住房安置改为以货币安置为主，就是在创造需求。此外，存量房交易环节减税也有助于激活需求。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:09

相关问题

• 问 去库存是什么意思 如何解决供给侧的问题
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  供给侧 【会议提出】 明年及今后一个时期，要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱。 【专家解读】 所谓“供给侧改革”，就是从供给、生产端入手，通过解放生产力，提升竞争力促进经济发展，其核心在于提高全要素生产率。过去常说的三驾马车——投资、消费、出口，都是从需求方面推动经济发展，但这几年供给端出了问题，表现在一方面产能过剩，另一方面，老百姓需求的高品质、高附加值的产品却难以满足，致使大量国内消费需求转向海外。 供给方面出现的问题其实是结构性问题，所以中央提出供给侧改革，其核心是结构调整。几天前召开的中央政治局会议明确，明年的供给侧改革要从“深入实施创新驱动战略”、“积极稳妥推进企业优胜劣汰”、“帮助企业降低成本”、“化解房地产库存”、“保持有效投资力度”等多个维度同时发力。 供给侧改革的同时，需求方面也不能偏废，要“两头促进”，不能“一头沉”。需求侧改革也存在结构性问题。在投资和消费的结构中，过去多依赖投资，现在应增加消费的比重，以消费拉动经济；在消费中，过去政府消费占比大，居民消费少，今后应提高居民消费。 ——首都经济贸易大学教授谢太峰 去库存 【会议提出】 化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。 【专家解读】 房地产消费和工业制成品消费有根本性差别，综合各方面因素分析，我们不能简单按照过去计划经济时代的思路去化解房地产库存。因此在“去库存”这面大旗下，还是得找到潜在的消费人群。目前农民工进城的确是“去库存”**主要的利好，农民工市民化肯定会带来新一轮消费拉动和基础设施投资增加。但首先要通过户籍制度改革解决农民工的身份问题，农民工就有条件将他们的长期消费行为从农村转向城市。 房地产“去库存”将会是一个长期过程，在此过程中，政府的政策有必要与市场结合到一起，通过改革打破一切制度门槛，更好地发挥市场作用，真正推进城镇化和农民市民化进程，落实户籍制度改革，这才是未来推动城市消费**关键的发动机。更加重要的是，我们应该通过这次房地产市场出现的波动，认清市场作用。政府不能再通过土地出让金，以双重利益动机推动房地产发展，其在房地产市场的利益闸门应彻底关闭。 ——国家发改委城市和小城镇中心主任李铁

• 问 二三线有什么去库存的政策 什么是去库存
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  根据中国指数研究院**新发布的《第47期中国主要城市房地产市场交易情报》，11月第三周(11月16日-22日)重点监测的36个城市成交面积环比上涨7%，其中24个城市环比上涨，占监测城市的67%；与去年同期相比整体上涨21.2%。分城市来看，一线城市环比前一周基本持平，二三线城市呈上涨趋势。三线城市涨幅**大——同比达到了15.8%，环比也达到了44.1%。 近日，中央频繁关注楼市去库存问题。11 月以来，“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、“以加快户籍制度改革带动住房等消费”等高层声音连续出现，使整个行业发展过程中的这一主旋律凸显出来。 地方化解库存的行动很快有所体现：19日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，明确规定了取消商品房购房限制——包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销(预)售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。由此山西成为本轮高层提出化解房地产库存之后，第一个采取行动的地方政府。该《意见》由山西省住房城乡建设厅、山西省发展改革委、山西省财政厅等11个部门联合提出，是对山西省房地产政策进行的重大调整。 中央层面，21日，国务院法制办就《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见，是公积金管理条例在时隔13年后再次调整。中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮解读这份修订稿时指出“扩大提取范围、提高公积金运用率”是其关键。具体而言，今后，交房租及物业费拟纳入公积金提取范围；自由职业者等灵活就业人员，也可以缴存住房公积金，并享受公积金贷款等权益；公积金缴存职工可以提取账户内的公积金，用于支付自主住房物业费。而公积金贷款的审批时限由15日缩短为10日。

• 问 福州去库存有哪些措施 如何满足新市民需求
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  2016年1月20日在福州召开了全省住房建设工作的视频会议。会议上提出了新的一年里全省的住房制度改革要以新市民的需求为主。提倡“一市一策”“一县一策”“一盘一策”的原则，鼓励各市各县根据自身情况制定相应的政策，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。 新市民，指的是农村进城务工人员、城市下岗人员和兼职的异地在校大学生等群体的集合。作为一个新兴群体，他们可以说为城市发展贡献了比较大的力量。 去库存政策的几个要点 1、鼓励支持房产企业转型升级 去库存周期控制在12个月以内的市、县，要适度加大商品房住宅用地的供应,限制商业用地的出让。支持房地产企业转型升级，鼓励和引导他们发展多样化的地产类型。旅游、养老、文化地产都有所注重，满足多方面人群的需求。 2、扩大公积金缴存范围，让新市民也能享受到低息的贷款 福建省住建厅正在研究并将以省政府名义出台促进该省房地产去库存、支持新市民住房需求和加快发展住房租赁市场3个政策文件，同时出台进一步做好住房公积金制度扩面工作指导意见，逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入缴存范围。 3、扩大公租房的保障范围 预计通过市场筹集公租房房源，不再新建公租房，推行公租房保障货币化，并把公租房保障范围扩大到非户籍人口。这对新市民来说，是一件比较实际的事，租房对于很大一部分新市民来说都是一件难事，特别是农民工来说。 “去库存”以新市民需求为主是今年的主要方向。目前全国各省的去库存改革中也都在参照这一点，河南给予农民工购房每平米200元的补贴等等政策都体现这一精神，在城市发展迅速的今天，新市民的住房需求得到改善和解决就是对民生问题重视。

• 问 明年首套房**会降多少 去库存有效果吗
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  为了去库存，稳定房地产市场，缓解GDP增速下滑的压力，2016年或许会有更多的稳定楼市的政策出现，就在2015年末，不少城市已经出台了补贴政策。以下这些政策有可能在2016年中出现： 1、政府将回收商品房充作保障房。 在2015年的国务院政府工作报告中，李克强总理已经明确提出“把市场上一些存量房转为公租房和安置房”。 2、房贷利息抵扣个税。 个人所得税改革将稳步推进，其中，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入，再征个人所得税。也就是说，把你的收入先拿去扣除房贷利息，剩下的再交个税。该项政策能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显。 3、农民工全面纳入城市购房优惠体系。 目前，河南《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》已正式实施，“真金白银”支持农民进城购房。根据规定： 市政府将对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房补贴100元/平方米，对购买二手房的每平方米补贴为200元。 买房直接给补助，多少让人感觉意外，不过在个别地方，也不失为可行之策。 4、房地产税。 有权威媒体报道，目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草，财税部门配合立法。财政部部长楼继伟在向十二届全国人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时表示，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。 作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。未来房地产税将由地方税务局征管，全部收入归地方，成为地方税源的重要补充。税率可能是浮动税率，具体定多少、何时开征可能由地方说了算。 5、户籍制度改革。 11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。 根据中信建投测算，中国主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁，从2015年开始，这部分人群占总人口的比重开始下降。在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右。 6、土地供应“有供有限”。 严把土地闸门仍是国土部门坚守的准则，一味通过增加供地来解决问题并不现实。 库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制，建议库存消化周期超过2年的城市一律暂停土地供应，消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地，每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单，严格把控商品房供应源头。 7、不同的城市区别对待。 去年政府的刺激政策主要回暖了一线城市和部分二线核心城市，而广大三四线城市则改观不大。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。未来在供应端，这些城市的土地供应或大大减少。 8、继续降准降息。 2015年，央妈慷慨解囊，6次降息为广大的购房者们带来了一阵温暖，也让多少的购房者冲着这一利好，立刻着手买房，但是多次的降息也仅仅只是为一线城市的库存带来了一些缓解，三四线城市的库存依旧严重。 面对即将到来的2016年，专家预测，预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。 9、首套房**比例降至10%。 **下调能**大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥**为显著的推动作用。中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房**降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招！ 不过，首套房**降至10%，并非对所有的购房者来说都是好事，因为较低的**同时也意味着更大的借贷压力。

• 问 楼市里去库存是什么意思
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  去库存就是把没卖出的房子尽量先卖出去 对股市不存在直接影响 因为不去库存就会继续建造新房 不管如何都是要卖房子的

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