商品房买卖常见问题 如何化解问题

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• 134****6310

  想买房子，除开选房看房，第一需要做的功课就是认真对待房屋买卖合同。很多人认为这是格式合同，自己多关心也没有用。孰不知这买家大笔一挥，就可能面对购房中的种种风险。针对商品房买卖合同签订及履行中当事人存在的三个误区。 误区1：《订购书》已经明确约定了定金不退，那就一定退不回来了。 2012年3月15日，张x与北京某房地产公司(开发商)签订了《认购协议书》，购买了位于顺义区的一套房子，用途是商业。《认购书》上第三条明确规定了，张x向该公司交纳五万元定金，并在七日内签订买卖合同，如果合同不签定金就不退了。之后，开发商开据的收据也明确了不买定金不退的字样。 2012年3月20日，在双方协商合同时，张x提出自己购房的目的是想经营一家餐厅，房地产公司考虑到油烟排放、扰民等问题不同意用于餐饮经营。双方争执不下，导致合同未能签订。张x认为如果无法经营餐厅，自己购房的目的不能实现，房就不想买了，遂要求退回定金，但遭到了开发商的拒绝。开发商说《订购书》已经明确说了不购买定金就不退回，所以要退定金那不是可能的。 法律链接： **高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理; 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 律师说： 上述法律规定中，**重要的字眼是“因不能归责当事人双方的事由”，这决定了定金是否可以退回。实践中，法院一般是查明双方是否存在过错或是违约行为导致合同无法订立。如果是由于一方过错或是违约导致合同无法订立的，过错或违约方将承受定金罚则的惩罚。而如果双方并无过错或是违约行为，只是就合同条款不能达成一致意见或是其它事由的导致无法购买的，收受定金的一方就应退还定金。 本案中，虽然开发商在《订购书》和收据中一再强调不购买定金不予退还。但事实上，双方在签订合同时，对房屋用于餐饮经营达不成一致意见。而在房屋用途明确为商业的前提下，双方只是站到了自己的角度考虑问题，对于无法签订合同本身并不存在故意或违约。因此开发商应当退回定金。 值得提醒的是，在实践中，经常会有当事人使用“诚意金”或“订金”这样的字眼。这二者都不是规范的法律概念。在没有明确约定为定金的情况下，在法律上只能视为一种预付款，将不具有担保的性质，也不适用定金罚则。 误区2：未到房地产管理网站上做预售登记的合同不成立。 2012年1月，李x与北京某房地产开发公司(开发商)签订了《商品房买卖合同》，以贷款的方式购买了一套140平米的商品房。该合同一式四份，李x在买受人处签了字后，将合同全部交给了开发商盖章，自己只留了一份复印件。之后，合同一直未返回。经多次询问，开发商均以拿去房地产管理中心备案盖章为由推脱。按照合同约定，李x支付了**款和一系列的购房杂费。 2012年7月收房时，开发商无法按期交房。遂通知李x到售楼处签署补充协议并选择赔付方式，李x不同意补签并要求开发商尽快交房。2012年8月，开发商致函给李x，说双方订立的《商品房买卖合同》一直未在房地产管理网站上备案做预售登记，因此合同并不成立，彼此之间不存在买卖关系，只同意退回李x已经交纳的**款，不再交楼。 法律链接： 《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理备案登记。” **高法《关于适用<合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其它物权不能转移。” **高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。” 律师说： 可以看出，上述法律规定已经明确规定了如果以签订的《商品房买卖合同》未在房地产管理网站上做预售登记为由主张合同不成立的，法院将不予支持。显然，本案中开发商的主张是站不住脚的，合同不仅成立，对于逾期交楼，开发商还应承担相应的违约责任。 从性质上看，商品房预售登记是一种政府行政管理行为，其目的是规范房地产交易市场的秩序。它并不是确认合同效力的必要条件。事实上，商品房买卖合同只要符合了合同生效的一般要件，当事人又事实履行了合同，合同就当然成立并生效。但是，如果当事人在合同中明确约定以办理登记备案手续作为合同生效条件的，则完全不同，因为根据合同自愿原则，法律会遵从当事人的意思选择，将此作为商品房买卖合同生效的必要条件。 虽然商品房买卖合同未在房地产管理网站备案不影响合同效力，但对于今后办理房屋产权证会存在一定的影响和障碍。为了保护买房者的利益，**好在合同中明确约定开发商或中介公司办理网上预售登记的具体时间，以督促其尽快办理。 误区3：收房时如果不交齐所有费用就收不了房。 2013年1月，于x从北京某房地产开发公司(开发商)处购得住房一套。让于x特别满意的是，该房屋为现房，同年3月就能验收交房。于x计划着4月份装修完毕，五一正好作为婚房使用。 签订《商品房买卖合同》时，于x特别留心了交房的时间和条件。交房时间为2013年3月31日前，交房条件为开发商提供建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书。如果该手续不齐全，于x有权拒收房屋，并追究开发商的违约责任。 可到了交房的时候，开发商告诉于x，必须将物业费、契税、印花税及公共维修基金、测绘费、房产代办费等一系列的杂费交齐后，才能将房屋交付给于军使用。于x算了一下，这些费用加起来大概有十万左右。那段时间，于x资金周转有些困难，一下子拿不出这些钱来。于是，于x找到开发商商量能不能先交房，以确保装修的时间，上述费用缓二个月一定交齐。对此，开发商明确拒绝，告诉他如果不交齐所有费用就收不了房。 法律链接： 《商品房销售管理办法》第30条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。” 《北京市城市房地产转让管理办法》第50条规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：(一)取得建筑工程竣工验收备案表; (二)取得商品房面积实测技术报告书; (三)预售合同约定的其它交付条件。” 律师说： 交付使用是指出卖人依合同约定将房屋交给买受人实际占有，买受人因此行使对房屋占有权利的行为。在商品房买卖合同中，出卖方主要义务就是交付符合交付使用条件的商品房给买受人使用。只要买受方履行了合同规定的义务，出卖方就无权拒绝，也不能附加合同外的任何条件。 本案中，虽然开发商要求于x交纳的公共维修基金、契税、印花税、测绘费等一系列费用的目的是为了帮助于军办理房产证，但根据合同的约定，交房的时间与办理房产证的时间是分开的，通常情况下，办理房产证的时间为房屋交付使用后180日内办理。由此可见，交付房屋和办理产权证既不是同一行为，也不是相同的时间内进行。开发商以此为由拒绝履行房屋交付义务，是缺乏合同及法律依据的。于x完全有权要求开发商无条件地交付房屋，并追究开发商延迟交房的违约责任。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:22

相关问题

• 问 怎样签房产合同 成都商品房买卖(预售)合同常见问题有哪些
  答

  编者按：对于每一位购房者，在选好自己心仪的房子后，都面临签订购房合同的问题。怎样签购房合同？签订购房合同需要准备哪些资料？小编整理了成都市商品房买卖(预售)合同供大家参考。 成都市商品房买卖(预售)合同： 备案号：_______________ 售房人（以下简称甲方）：____________________________________ 购房人（以下简称乙方）：____________________________________ 身份证号：__________________________________________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，达成如下协议： 一、乙方所购商品房位于____________________________________________________ 二、该商品房的具体幢号、建筑结构、设计用途、建筑面积如下 房屋幢号建筑结构 设计用途 建筑面积 该商品房交付时如有面积差异，以房屋产权监理机关实测面积为准。 三、甲方应向乙方出示所售房屋的下列证件 1．国有地地使用证，编号：_________________________ 2．房屋所有权证，编号：___________________________ 3．商品房预售许可证，编号：_______________________ 四、该商品房销售价格为：实得建筑面积（即套内面积）_________元／平方米（公摊面积按建造成本折算入实得面积单价），房款共计_________元，大写_________币__________________。 五、付款方式及付时间甲、乙双方按下列第_________种约定办理。 1．乙方在合同签订之日起_________日内一次性付清全部房款，甲方给予乙方_________％优惠，即实付房款总额_________元。 2．乙方在合同签订之日起_________日内**房款_________元，余款在__________________付清。 3．甲、乙双方约定其他方式付款或乙方属贷款（按揭）购房，甲、乙双方就此项内容另订补充合同。 六、乙方如未按合同第五条约定给付房款，属乙方违约。甲方按下列第______种约定追究乙方违约责任。 1．终止合同，乙方按应付房款的_________％向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约的差额部分由乙方据实赔偿。 2．合同继续履行，乙方按_________向甲方支付违约金。 七、甲须于_______年______月______日前将竣工验收（包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收）合格的商品房交付给乙方，如因__________________，除甲、乙双方协商同意解除或变更合同外，甲方可据实延期。 八、除本合同第七条约定的特殊情况外，甲方如果未能按合同约定期限，将该商品房交付乙方，属甲方违约，乙方按下列第_____种约定追究甲方违约责任。 1．终止合同，甲方按乙方应付房款的_________％向乙方支持违约金，乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。 2．合同继续履行，甲方按_________向乙方支付违约金。 九、甲方所售商品房面积与产权监理机关实测面积差异在±_________％（含本数）至±_________％以内，按实测面积结算房款；差异超过±_________％（含本数），乙方按下列第_______种约定办理。 1．终止合同，甲方在乙方提出终止合同要求之日起_________日内，将乙方已付房款退还乙方，并按_________利率给付利息。 2．合同继续履行，双方约定_______________________________________________。 十、预售商品房在开发建设过程中，甲方对原设计方案进行调整和修改，必须在调整和修改的方案批准后_________日内书面通知乙方，乙方应在收到该通知之日起_________日提出退房或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_________日内将乙方已付房款退还乙方，并按_________利率给付利息。 十一、甲方所售商品房在交付给乙方时，该商品房的配套环境和配套设施，必须符合甲方售房时所作的承诺和双方约定。该商品房的装饰、装修、配套设施、设备的标准、保修责任和质量要求，必须符合附件《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》中所作的说明、规定和承诺。 十二、甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在_________日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，乙方按下列第_________种约定处理。 1．终止合同，甲方须在乙方提出终止合同要求之日起_____日内将乙方已付房款退还乙方，并按乙方已付房款的____％支付违约金 2．合同继续履行，甲方按_________向乙方支付违约金。 十三、甲、乙双方在签订本合同时，应当依照政府相关规定，同时签订前期物业管理服务协议。 十四、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，交签订补充协议。 十五、本合同连同附件及补充协议共_________页，一式三份，经甲、乙双方签字后生效，双方各执一份，成都市房屋产权监理处备案一份，均具有同等法律效力。 十六、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，甲、乙双方同意按下列第______种约定处理。 1．由_________仲裁委员会仲裁。 2．向人民法院起诉。 十七、其他约定：_________________________________________________________ 甲方（签章）：_________ 乙方（签章）：_________ _________年____月____日 _________年____月____日 附件 1．在成都市锦江、青羊、金牛、武侯、高新区范围内销售的商品房，本合同首页须与成都市房屋产权监理处联机打印后备案。购房人右要合同签订后持本合同到成都市房屋产权监理处或者拨打6279090（语音信箱）查询备案信息。 2．本合同的部条款，当实际情况未发生或当双方不作约定的，应在空格处打“／”，以示删除。 3．本合同由成都市房地产管理局统一监制。 subtitle:成都审议商品房买卖合同  （2012年3月地产中国网讯）成都审议商品房买卖合同 定金不退、没收房就得交物业费……商品房买卖合同中哪些条款是“不平等条约”？昨日，成都市首个专门点评审议格式条款的评审委员会召开第一次全体会议，对商品房买卖合同中具有重大争议的22条格式条款进行了集中点评审议。 记者了解到，评审委员会由市工商局、房管局等行政主管部门、司法机关、律师事务所等业务相关人士组成。审议结果将于近日在市工商局官方网站和媒体上公布。而经审议确认的“霸王条款”，委员会将上报省工商局等相关部门，为相关部门进一步制定规范合同文本提供指导意见。市工商局市场监督管理处相关负责人介绍，一旦消费者发现商品房买卖合同中有“霸王条款”，可以向工商等行政主管部门举报，相关部门将根据评审意见严格查处。 焦点：“定金”不退 消费者在购房前就会被开发商要求签订《认(定)购协议》，其中对“定金”的认定，是困扰诸多消费者的条款之一。在评审会上，委员们评议的第一条条款即是《认(定)购协议》的定金条款。 博绅律师事务所主任李凊直言，“它就是一个霸王条款”。“定金”适用定金罚则，守约方付款，违约方要双倍承担责任，而“订金”属于预付款性质，二者的法律后果不同，该条款不适用于定金罚则。 焦点：水电气未通不违约 到了交房日期，水电气未通，按照《商品房买卖合同》的该条款，只要开发商出具政务办理证明，就不承担违约责任。对于这一条款，四川刘范杨张律师事务所主任刘力认为，该条款属于免除开发商责任的条款，像这样的条款应该变更为直截了当地写出，如果基础设施没有按照预定的日期交付，应当承担什么样的违约责任。 焦点：没交房就收物业费 未收房被要求交物业管理费？四川刘范杨张律师事务所主任刘力认为，“这样的条款是个霸王条款”，消费者还没收房不知道房屋是否符合交房条件，如果交房程序没走完，就收物业管理费，是缺失公平的。成都市城乡房产管理局市场监管处处长蔡任重也认为这是“霸王条款”，他说，只有业主拿出钥匙打开房门之时，才开始承担物业管理相关义务。

• 问 北京市石景山保障房建设的常见问题有哪些 如何化解这些问题
  答

  我们都是参加**近这次石景山区保障性住房选房的人员，这次参加选房的人员都是2010年11月30日摇号的那批，能参加2010年11月30日摇号的人员基本都是2008年和2009年审批下来的。2009年衙门口位置的商品房是8000多点，我们等了三年等来的是一句成本价已经超过6800元人民币。 　　2011年11月18日，30多位经适房水泥厂的业主到石景山区信访办反映这次配售的经济适用房的价格、**款等相关情况。 　　现场反馈的信息：发改委接待人员说，开放商上报的成本价已经超过6800元人民币，发改委也认为经适房得价格定的太高，发改委正在和开发商协商，经适房价格定在6500元人民币以内。综上所述，我把以往的经适房和两限房的价格及地理位置以及经济适用房和两限房的政策法规及审核标准列一个排序，石景山政府的领导们可以仔细看下： 　　　　一、近几年北京市保障性住房价格　　　　（一）经济适用房价格：　　宋家庄的经适房4300元人民币/平米;朝阳常营(社区网 论坛 商铺)经适房4300元人民币/平米;衙门口经适房均价4500元人民币/平米;海淀2011年11月选房4600元人民币/平米。　　　　（二）两限房价格：　　楼盘名称 地址 联系电话 均价（元/㎡）　　富力阳光美居(小区网 论坛)　　朝阳区常营乡 5,900元/㎡　　北辰福第(小区网 论坛)　　朝阳区常营乡 5,900元/㎡　　保利嘉园(小区网 论坛)　　朝阳区常营乡 5,900元/㎡　　回龙观(社区网 论坛 商铺)限价房地块　　昌平区回龙观 6,500元/㎡　　丰台花乡(社区网 论坛 商铺)纪家庙两限房地块　　丰台区花乡纪家庙村 7,800 元/㎡　　万科红狮限价房　　丰台区东铁匠营宋庄路38号 6,200元/㎡　　小屯馨城　　丰台区卢沟桥乡小屯村 7,300 元/㎡　　鸿业兴园两限房(限价房)　　丰台区丰台南路 63771188 6,800元/㎡　　龙湖&#8226;大方居　　通州区位于半壁店大街25号 81565858 4,800元/㎡　　旗胜家园　　海淀区西三旗新都东路 82937600/7800 6,350元/㎡　　金顶阳光　　石景山区金顶街三区 6,250 元/㎡　　

• 问 商品房买卖有哪些常见问题 什么情况可要求开发商双倍赔偿
  答

  《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，商品房买卖，出现下列五种情形之一的，房屋的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； （三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 看了以上内容，商品房买卖过程中，什么情况可要求开发商双倍赔偿清楚了吗？

• 问 买房如何过户 有哪些常见问题
  答

  新房买房前期准备工作之后，还差临门一脚就可以签订购房合同，买房过户了。这期间存在很多变数，你知道几条？ 1.房屋交付后办理两证需交哪些费用? 答：办房产证时需缴纳契税,首套房90㎡以下总房款1%，90㎡ （含）以上至140㎡缴纳总房款的2%，140㎡（含）以上缴纳总房款的4%，二套房一律按照4%缴纳。 维修基金费用:总建筑层数6层及以下65元/平米；7-17层92元/平米；18层及以上104元/平米。交房时根据实测面积办理,面积多退少补。 2.缴纳完定金后几日内签约? 答：以缴纳定金当日起5日内签约（以不同楼盘约定的日期为准），特殊情况需以书面形式向开发商申请，逾期按双方约定的违约条款执行。 3.办理按揭需准备哪些资料?程序如何? 答：所有产权人到场,并提供身份证，借款人必须征信良好;提供贷款资料：身份证、户口簿、**款发票、结婚证（无结婚证，需民政局提供的单身证明）、收入证明 （如银行需要，需提供流水单或者资产证明）、办理公积金需要提供公积金缴存单。 4.预售资金监管有指定银行吗,购房贷款在哪家银行办理? 答：根据《商品房预售管理条例》采取专项资金监管制。 5.各楼公摊的分配原则及公摊面积说明?是否适用于**新的计算标准? 答：通常计入分摊面积的共有建筑面积包括： （1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋； （2）套（单元）与公共建筑空间之间（包括山墙）墙体水平投影面积的一半（具体分摊面积以每栋公示文件为准）。 6.两人非直系亲属可否共同购买?有无特殊要求? 答：可以多人共同购买,根据客户实际情况确认产权分配，前提条件必须有购房资格(公积金除外)。 7.是否可以不在开发商指定的银行办理按揭贷款? 答：不可以。 8.签《预售合同》以后是否可以变更购房人或所有权人,如何办理? 答：不可以。客户在签署《预售合同》时未做预告登记的夫妻关系可以增加所有权人。其他情况则不能变更。 9.商业贷款有何要求? 答：满18周岁，有稳定职业和收入，为中华人民共和国合法公民，无案底。 10.未满18周岁的人可以购房吗? 答：可以，一次性付款，无法取得按揭资格。

• 问 验房时常见问题有哪些？
  答

  买了新房之后，当开发商通知收房时，大家不免心情激动，房子终于到手了！激动归激动，验房时可不能马虎哦，收房先验房，就象很多商品消费一样，收货前要先验货，对于一生买的**贵的商品来说，我们收房前也要先验房的。 验房时一定要先验收，检查过房屋没了问题，或所有的问题都已得到圆满解决后，再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单，办理了入住手续，那么开发商就会以“业主已经认可”为由，对质量问题拒绝赔偿。所以，在房屋交付时，邻居们弄清楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。前往验收房屋，并不意味着一定要**终签署房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行，首先要存在前提，即开发商交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外，该房屋的实际质量也应当符合规定。 验收房子了，暂且先不要交付一切物业费用及相关费用，应该在验收好后，再交付费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据！从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。也许在这之前，你已经无数次来看过房子了，但你**好还是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋。如果房子和契约约定的一样，且没有质量问题，你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修，维修后再重新验收房屋。 如果对验房不怎么了解的业主可以找一些装修过的朋友一起去验房，这样的话更有多个人商量，比如说：包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 这几个要认证检查看看有没有房屋的质量问题，不然过期的话，有些开发商是不承认的哦。

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