老胶南新房市场为什么那么受欢迎 楼市走势如何

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  2013年老胶南土地市场一度火爆，楼市更是一路走高，房地产销售量甚至热过开发区，老胶南已迈入全新的经济发展时代。 去年年底，青岛市部分行政区重新调整规划方案正式出台，其中原胶南市和黄岛区合并为新黄岛，并将新黄岛人民政府迁移至隐珠街道深圳路181号。此举在西海岸原著居民心中的震动都很大，许多老百姓都热议，这极有可能意味着西海岸的未来的发展中心将像老胶南片区移动。 根据规划显示，西海岸经济新区将建设“一核双港、九湾六区”的新港湾区，其中“一核”已于去年年中全面启动开发建设，就位于原胶南市的朝阳山片区，这里规划建设17平方公里的西海岸中央商务区并作为西海岸经济新区核心区**先启动的区域。 这项规划出台后，西海岸CBD建设就驶上了高速路，加快实施村庄搬迁改造、高速公路连接线、市政城市综合体、柏果树河生态间隔以及创智产业园五大工程相继开工建设，其中，村庄搬迁改造已完成方案设计，并选择了两处安置点，高速公路连接线启动路面开挖，柏果树河生态间隔示范段工程已经完工。 新黄岛区政府定址、西海岸核心区的规划范围都无一例外锁定在原胶南市界内。随着灵山湾旅游度假区的招商引资，临港经济产业区的日渐完善，西海岸经济重心正逐渐向老胶南偏移。未来几年内，该片区域将重点打造一个“新青岛”，成为青岛市的“新名片”。在诸多利好的政策引导下，各开发企业也是纷纷看好该片区域的发展潜力，保利、世茂、中铁、万科、万达等一批实力强劲的房产大鳄首当其冲，围绕西海岸CBD核心区展开一场“实力对决战”。 初具规模的开发项目如今已经形成激烈竞争的局面，而众多高品质大盘的问世也在一定程度上吸引了青岛主城区的市民，这里有与青岛主城区一样风光迤逦的海岸线，品质大盘房价却只有主城区的1/3-1/2。如今越来越多的青岛市民将老胶南定位为改善居住条件购房和买养老房的首选区域。 楼市火了起来，老胶南市的土地市场也很热闹，今年上半年，原胶南市曾密集挂出多宗土地拍卖出让公告，虽然每宗地块面积不大，但无一不是地理条件优越，后期在拍卖中都顺利成交。从今年的土地市场上不难看出，与经济发展较早、配套相对成熟的开发区相比，“后起之秀”老胶南已经成为西海岸一个新的经济增长点。 这里没有购房者担忧的限购令价格优势更明显 原胶南市和黄岛区的行政规划合并，在开启新经济增长点的同时，令不少置业者产生对原胶南市执行限购的种种担忧。在新一轮行政规划落地后，该区域便掀起了一阵反常的房产抢购热潮。根据以往“网上房地产”数据显示，2012年12月原胶南市以6575套的月成交量稳居全市新房成交首位，是2012年1至8月份的总和；其中圣诞节当天售房量为704套，相当于2012年上半年两个月的售房量。 虽然今年年初，市国土资源和房屋管理局党委书记、局长陈培新曾表示2013年原胶南市暂不实施限购令，但依旧无法安抚购房者对限购突然执行的担忧，房地产部分业内人士也认为“为保持政策的统一，限购令还是会在原胶南市房地产市场实施，也许用不了多久就会颁布”。 位于滨海公路沿线的保利海上罗兰项目置业顾问向记者坦言，“目前虽然还没有限购政策，但不少购房者仍旧担忧限购带来的影响，所以持观望态度的较少，多数看中了房子就会立刻出手置业。”同时置业顾问还告诉记者，由于保利海上罗兰沿滨海公路而建，项目背靠群山，面朝大海，无论是自然条件、地理位置还是周边后期规划都十分优越，“作为名符其实的海景房，不少购房者都将此项目作为休闲度假或投资型置业，如果限购，会对这部分置业人群产生较大影响”。 原先的老胶南作为县级市时，房地产市场发展还比较滞后，购房的热点也主要集中在滨海大道沿线如保利海上罗兰、世茂诺沙湾、万科青岛小镇等一些中高档房源，而其广大的腹地，楼市发展却较为平淡。在各种大规划正式落地后才逐渐盘活该区域的房地产市场，一些拿地多年却迟迟未动工的项目以及延迟多次开盘的项目也重新活跃了起来，一时间，老胶南楼市一派欣欣向荣，新房销售量也是持续稳步上升，虽然如此，一直处于低迷的老胶南楼市价格却没有立刻大幅度提价，价格优势明显。 以与青岛新闻网正在举行钜惠团购活动的保利海上罗兰为例，团购优惠后该项目瞰景洋房均价在8000元/元左右，而位于开发区普通高层住宅，均价也已逼近万元左右。记者调查发现，由于交通日渐完善，就连不少在开发区上班的年轻刚需置业者，首次置业也义无反顾地选择在原胶南界内。 交通动线延伸向老胶南 购房人气逐渐转移 曾经的胶南仅有一条滨海公路与开发区相连，从市区出发只可选择水陆配合交通或者沿胶州湾高速行驶，交通的不便利使老胶南市中心的经济相对落后。 “要致富，先修路”这句俗话恰如其分地体现在胶南的经济发展中。桥隧贯通后将主城区市民的视野沿滨海大道直接延伸到了胶南。近日又有喜讯传出，跨海地铁M1号线将于明年开建。此外高速公路连接线启动开建、建港专用运输通道、中心路北段工程、横河东路西路工程都已全部完工通车，多条新建道路均延伸向老胶南。 通向老胶南四通八达的交通立体网络显现出“雏形”，使得越来越多的青岛置业者将目光投向这里。家住青岛的孙先生一直在胶南工作，近几年见证了胶南交通的快速发展，“以前从青岛到胶南走胶州湾高速行驶，至少两个小时才能到达胶南市中心。桥隧贯通后，仅需一小时便能到达，极大缩短时间”。除此之外，一名业内人士还告诉记者，原先置业的人群主要集中在原胶南市民及周边乡镇的村民，随着交通动线延伸向老胶南，出行方便快捷，不少青岛市区及开发区的居民都转移到了胶南安家。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:44

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• 问 北京新房市场怎么样 北京二手房市场怎么样
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  1月过去，春节就快到来，北京这个1月楼市情况如何？数据显示，新房成交同比去年降了21.5%，数量上不足二手房六分之一。新房再次被二手房拍死在沙滩上。 1月新房成交仅6591套 环比下降51.9% **新数据显示，截至1月29日，北京市包括保障房在内的新房网签总量为7787套，剔除保障性住宅后的网签总量为6591套，同比2015年1月下降21.5%，环比2015年12月下降51.9%，月环比跌破5成。 房价方面，根据可靠机构发布的数据显示，2015年1月，剔除保障房以后，北京新房成交均价为29370元/平方米，同比2015年1月上涨38.9%，环比2015年12月涨幅仅为1.5%。 价格上涨并不明显，而网签数量却降得很厉害。这就是2016年头一个月北京新房市场的情况。 从3倍到6.6倍 二手房再次完胜新房 年终总结时，有中介机构统计的网签数据显示，2015年12月北京市二手住宅网签量为2.3万套，环比上升35.5%，同比上升57.4%，成交均价为3.7万元/平米，环比上涨1.1%，同比上涨5.98%。 当时，北京房地产经纪机构的统计显示，2015年北京二手房成交套数近20万套，相比2014年增长近一倍，是新房成交量的近3倍。1月18日，更是有国家统计局公布的全国70个大中城市住宅价格指数显示，2015年12月，北京二手住宅价格同比上涨20.8%，涨幅居全国第二，仅次于深圳。 再看2016年的头一个月，机构统计数据显示,截至1月27日,今年1月份北京二手房住宅成交20916套；而那个期间内，新建商品房住宅签约3165套,二手住宅的成交量是新建商品房住宅的6.6倍。 北京新房是如何一步步被二手房拍死在沙滩上的？ 其实这个问题得从整个北京的整体情况来看。 原因一：新房郊区化 边缘化 有业内人士认为,北京新建商品房住宅市场开始郊区化，也是二手房拍死新房的原因之一。从各城区二手房成交均价看,中心城区、外城四区成交均价涨幅要高于近郊区,因此二手房价格出现上浮现象。而且，位于市区的部分二手房户型小、学区资源好,自然很受青睐。 原因二：豪宅集中结构压力 首先，说2015年是北京的豪宅元年，那么2016年就将是豪宅的盛世。接下来的一年，高端住宅集中入市，虽说北京需求旺盛，库存压力不那么大，但是如此多的豪宅也给北京楼市造成了畸形的结构压力。 原因三：需求与供给不匹配 其次，目前北京楼市的主力购房人群以置业升级的改善型工薪家庭为主，高端住宅与主流购房人群的需求并不匹配，在2015年豪宅需求被大量释放之后，2016年的高端住宅需求或将很难再延续强劲的增长，销售压力将大幅增加。 原因四：年底开发商推盘不积极 再次，2015年在各项利好政策叠加效应刺激下，楼市交易火爆，大部分开发企业都提前完成了全年销售任务，临近年终，再推新盘的积极性降低，新盘入市量的减少，尤其是适合普通工薪家庭改善的中低价位新盘项目供应量减少，是导致1月份新房交易量大幅减少的主要原因。

• 问 存量房市场属于几级市场
  答

  存量房市场如果是按照房屋的性质来看属于三级市场，但如果说是按照活跃度来比较的话，是在一级市场的范畴之内。尤其是存量房，如果是按照成交效果，也是在一线大城市当中可以和新房持平，那么都属于一级市场的范畴之内。针对于房地产的划分来说，如果是按照土地性质进行划分，一般分为三级，第1级就是**初始的土地使用权市场，主要涉及到的就是房地产在土地买卖。而在这一级市场上是由国家作为主导体，所进行的土地买卖。第2级是商品房的预售市场，同时还包括土地转让。在这一级别上是指商品房第1次进行流通时候所形成的。第3级才是存量房的交易市场，一般指的就是二手房的交易，比如说通过抵押或者是租赁等多种形式。一般来说人们都把它称之为中介市场。

• 问 杭州花园洋房市场如何 为什么杭州花园洋房魅力不减
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  花园洋房**早始源上海，19世纪中期起，为上海、福建和广东那边一些上流阶层的专属，一般四面或者三面临空，装修精致，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构较好的独立式或复式亦或别墅式住宅，是西洋文明和生活方式与中国文化交织所得的产物。去过杭州北山路一带的朋友，可能看过那附近依稀的老式花园洋房。它是针对特定的少数阶层、采用西方建筑形式和新工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的“杂交”住宅产品。 时至今日，一个多世纪已然过去，“花园洋房”又被重新提起，“花园洋房”热在中国房地产市场达到一个新高。那大家会问，缘何花园洋房魅力不减呢？ 我们所说的“花园洋房”是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有私家花园，户型较大，居住舒适程度高。花园洋房属低层低密住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。杭城正在开发的花园洋房有位于西溪风景区的西溪名园。由于紧邻西湿地保护区，其容积率仅为0.6，18栋洋溢地中海风情的享受型花园洋房全为3层设计，大大超出狭义花园洋房的标准。虽然美其名曰的花园洋房的项目很多，但真正符合“花园洋房”精义的项目在全国也是凤毛麟角。 别墅在杭州的发展经过多年的发展，有了一个很好的状态。随着生活观念和文化结构的变化，具有别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又有普通公寓般坐享城市繁华和便利的花园洋房，成为高收入人群，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区、海外华人在杭居住的心仪选择。 按照哈佛大学卢卡兹教授的观点，一个建筑风格、一个新建筑品种的成熟，通常要二十年时间。确实，房产品要有大的创新不容易。而西溪名园实行“拿来主义”未尝不是个捷径。毕竟，“花园洋房”在中国已经经受了上百年的时间考验。开发商当然需要做符合现代生活的部分改良。也正是受西湖边北山路上洋房的启发，开发商敢于在西溪风景区边沿建设异域格调的楼盘，“洋装穿在身，一颗中国心”。 由于杭州土地供应的紧张，特别是大量别墅排屋的盲目开发建设，真正适合开发花园洋房的地块更显稀缺和不足。加上政府不再批准3层以下的住宅项目，使得低层低密的花园洋房更显稀缺。虽然花园洋房在杭州的需求很大，但已不能批量供应。以西溪名园为代表的低层花园洋房，是杭州高档住宅的另类复辟者，在近期的市场供应上，也将是绝后者。

• 问 名城银河湾二期为什么那么受欢迎？
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  名城银河湾旁将新建一所公办学校，为孩子的教育提供方便。这些方面的优势使得名城银河湾二期成为福州青年市场中的最佳选择。

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• 问 为什么现在二手房市场这么火爆？
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  房子能立马看到，位置，采光，有小孩的上学都很方便，买了立马能住，拆迁的话还能换成大面积的新房。

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