低价房屋是馅饼还是陷阱 如何识别开发商陷阱

已有1个回答

• 138****6715

  在房地产市场中，价格的波动**容易挑动购房者的神经。一旦开发商推出一些价格方面的优惠，一般会受到部分购房者的追捧。这些优惠包括实实在在的现场折扣、买房送家电、老业主带新业主送物业费等；还有一些更为隐蔽的方式，比如零**买房，开发商宣称尾货成本价甩卖，楼盘正式开卖前开展低价内部认购等，这些方式有时是的的确确的让利，但有时候可能是开发商抛出的馅饼，背后给购房者挖好了陷阱，市民买房时要注意鉴别。 一、零**：还款压力大 “十一”期间，应该会有很多楼盘扎堆推出过购房“零”**活动。但购房者经过咨询后才知道，开发商可以垫付**款，但要求购房者在5年内还清所有款项，这种方式看似很实惠，但购房者未来几年的还款压力非常大。 有购房者曾反映，本打算购买某一大型楼盘，销售人员也提出可以“零**”销售。本来70万元的房子，首套房**三成是21万元，但是开发商可以作价100万元，这样购房者支付21万元的**，就可以从银行贷到实际全额房款，相当于“零**”，不过**终因为银行不放款，这笔交易没做成。 购房提醒：零**背后有更多隐性风险 某一楼盘销售经理透露，“零**”以前在江浙地区比较流行。“零**”买房有多种方式。有的楼盘是将房屋价格作一定提升，再对**进行“减免”，比如上文案例中购房者遇到的情况，这种情况实际上还是需要付**的，只是如果成功，可以从银行拿到的贷款额度会大一点，比较适用买房时资金紧张，但未来很短时间内资金又相对充裕的人群。还需要提醒的是，房屋契税及维修基金等费用也会相应增加，实际上支出的费用可能并不比按正常程序少。 还有的开发商采用先行垫付**款的方式，不过，还款期限往往并不长，基本到交房时就需全部还清了。而开发商提供“零**”的房源要么数量有限，要么朝向、房型、楼层等不太好。需要提醒的是，开发商在提供这种“零**”的同时，一般会与购房者签订一个合同，如果购房者出现无法还清**款的情况，开发商有权收回房屋，同时购房者还要向开发商支付5%的违约金。 此外，一些看房者可能会接到按揭公司的短信广告，称可以提供“零**”。但事实上，这种“零**”方式，是一些按揭公司向客户推荐的一种抵押方式。比如，客户以装修贷款的形式，作消费性抵押。一般咨询部分银行会被告知，金融监管部门明文规定，不允许将纯抵押消费贷款用于投资股市和楼市。也就是说，一旦被银行查出，可能面临拒贷，甚至已发放的贷款被收回的可能，按揭费也会有损失。 司法对此解释，一旦购房者和开发商签订了不违反《合同法》等相关法规的合同，就需要履行合约。购房者在采取这些方式前，**好对自己资金情况做一个评估，详细了解好相关风险，零**不等于零风险。如果需要产生相关的交易，**好向律师咨询或聘请律师跟踪服务。 二、内部认购：买了套“高价”房 有这么个案例：刘先生在一年前通过朋友，以内部认购的7200元/平方米左右的价格买下所在城市中心城区新楼盘一套100平方米左右的单位。当时这个楼盘的开盘价是7500~8500元/平方米，上千人在寒风中排队买楼，刘先生为自己“低价”内部认购成功，高兴了很长时间。不久后，该城市开始限购，这个楼盘的价格迅速下降到5000~6000元/平方米，刘先生以“低价”内部认购买了套“高价”房。 更严重的是，他上网查询交易数据发现，这个楼盘卖出的货量只有几十套。“当时上千人排队买楼是我亲眼所见，为什么成交量会这么少。”刘先生百思不得解，**近才有朋友告诉他，和他同一批内部认购的人中大部分已经退房了，而当时排队买楼的人实际成交的也很少。 购房提醒：千人排队买楼可能只是假象 某房地产公司高管人员透露，“内部认购”是一种开发商常用的销售方法，一般是一个新项目开卖前，先收集一部分**有诚意的客户资源，再以低出开盘价一定额度的价格，把房子卖给这些“内部认购者”。大部分情况下，这些认购者的确可以低价买楼。但也不排除有些开发商为了快速出货，先找一些人来内部认购，造成楼盘热销的假象，但这些被找来的人往往不是真正的购房者，开发商会给他们一定酬劳，他们退房开发商也不会扣押诚意金，或者他们的诚意金干脆就是开发商自己出的，不会要他们赔偿违约金。但一些不明情况的购房者，就可能被套进来。 找人排队买楼以前比较常用，现在用得比较少。一些项目开盘时会找人来充充人气。某大型住宅小区销售经理介绍，这些人会获得开发商的一定酬劳，在业内被称为“房虫”，要想辨别他们是否有意向购房，可以试着跟他们聊几句看是不是本地人、是否有统一的着装、是否有“领队”等。不过，现在“房虫”越来越隐蔽，一般不会统一着装，而且为怕泄露身份，很少跟别人交谈，在辨别这些人时需要特别注意了。 另外，一个很简单的方法，可以真实地了解项目销售的情况，就是查询各区或市局的房地产交易网站，那里都有即时的交易数据，包括价格、套数等都可以查到，楼盘是否真的热销一查便知。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:13

相关问题

• 问 开发商推低价买房，是馅饼还是陷阱？
  答

  购房者在采取这些方式前，**好对自己资金情况做一个评估，详细了解好相关风险，零**不等于零风险。如果需要产生相关的交易，**好向律师咨询或聘请律师跟踪服务。

  全部2个回答>
• 问 售楼处开发商推低价买房，是馅饼还是陷阱？
  答

  1、零**：还款压力大，开发商可以垫付**款，但要求购房者在5年内还清所有款项，这种方式看似很实惠，但购房者未来几年的还款压力非常大。购房者在采取这些方式前，**好对自己资金情况做一个评估，详细了解好相关风险，零**不等于零风险。2.内部认购：买了套“高价”房，“内部认购”是一种开发商常用的销售方法，一般是一个新项目开卖前，先收集一部分**有诚意的客户资源，再以低出开盘价一定额度的价格，把房子卖给这些“内部认购者”。大部分情况下，这些认购者的确可以低价买楼。但也不排除有些开发商为了快速出货，先找一些人来内部认购，造成楼盘热销的假象，但这些被找来的人往往不是真正的购房者，开发商会给他们一定酬劳，他们退房开发商也不会扣押诚意金，或者他们的诚意金干脆就是开发商自己出的，不会要他们赔偿违约金。但一些不明情况的购房者，就可能被套进来。一个很简单的方法，可以真实地了解项目销售的情况，就是查询各区或市局的房地产交易网站，那里都有即时的交易数据，包括价格、套数等都可以查到，楼盘是否真的热销一查便知。

  全部2个回答>
• 问 怎样识别售楼处不良开发商的陷阱？
  答

  1.房地产市场各种类型的房屋很多，作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次，不能妄自菲薄，也不能好高骛远，以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后，更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称，双方的地位实质上是不平等的。实践中曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况，严重侵害购房人的权益。2.看清“内部认购”的真面目。许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，笔者认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。3.明确售楼广告的法律效力。许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，《省商品房预售管理条例》规定，预售人发布预售广告时，应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房买卖合同中约定。预售人发布预售商品房广告时，应当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案，主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项目不符时，应当责令其停止发布。如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。4.慎签认购书。为了尽早销售商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。5.确定合理的付款方式。为加快资金回笼，实践中有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠，有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款，以免麻烦。但这种做法其实存在一定的风险，如果开发商开发烂尾，购房人极有可能血本无归。因此，购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款，这样可以将风险降到**低，避免将来被“套牢”。如在合同中约定签约时支付房款的10％，签约后开发商应保证工程应建至四层完工，购房人再付10％等等。

• 问 “买房送面积”是“天上掉馅饼”还是“陷阱”？
  答

  开发商不是傻瓜，不会白白送给你的，而且有赠送面积的房子，价格通常比普通的要高，赠送的面积也是卖不出去的，所以绝对是“陷阱”。

  全部6个回答>
• 问 零**是馅饼还是陷阱 有哪些内幕需要知道
  答

  开发商打楼盘促销广告时，不少以“零**”为噱头，类似“告别**，无压力购房筑家计划”等这类有着深深诱惑的广告语。零**是真的看起来很美吗？其实暗藏诸多风险，这里揭秘零**背后的三宗罪。 所谓“零**” 楼盘广告宣称零**免利息，事实上广告所称的。零**，是指由开发商免利息、免手续费，借钱给购房者交**，借款周期在两到三年左右。当然这是有条件的，购房人要提供资信证明，并按比例交一定的保证金。这并不是真正的零**，而是通过金融机构或者开发商对**进行垫付或者缓交**。 其实这暗藏风险，交保证金类似交部分**，相对于全额**来说，给购房者减轻了很多压力，可是一旦碰到房地产市场降价，开发商被迫采取促销办法，回收现金流，开发商先前为其垫付的**款，有的是要偿还利息，有的则是通过暗地提高房价拿回收益，由此购房者还贷压力骤增。银行方面表示，购房者**得是自己的钱，开发商帮助购房者垫付**，然后再从银行贷出70%放款的行为，属于违规套现，不符合国家相关政策。 陷阱一：分期付款 零**对于购房者来说诱惑力十足，但却要谨慎考虑。多数楼盘事实上都是暂时用少量定金预定房子，然后再几个月内或一年内还清，购房者的负担并没有减轻，只是得到了缓冲时间。此优惠政策对于资金雄厚但临时周转不开的购房者较为适合。 陷阱二：利息抬高成本 开发商为购房者垫**，购房者在一段时间内还清垫付款，同时还需要支付利息。“零**”、“低**”、“优惠利率”，可以发现更多时候只是开发商的营销方式，跨进了购房门槛后，购房款依旧需要购房者来埋单且分文不差。因此，对于购房者而言，用自己多年积蓄置业，还需要冷静和理性眼光来看待，待到计算清楚后再结合自身实际情况，进行相应的置业选择。 陷阱三：违约风险 对于没有足够资金的购房者来说，一旦违约，其后果很可能是连锁反应。房屋不但有可能被银行拍卖处理，而且还会影响到个人信用，更关键的是银行也会因此产生金融风险。零**购房，只能在购房者和售房者之间产生；零**让银行失去对风险客户的辨识能力，极有可能引发金融风险，银行业不支持也不允许。 一方面，垫**对开发商的资金提出很高要求，如果购房者不能按约定时间支付资金，一旦楼市出现持续降价，购房者或将违约，开发商的资金链或将面临断裂风险。另一方面，如果在约定时间内，购房人补不齐**款，办不了贷款，也可能会导致违约白白损失数万元的定金。