购房前如何核实房产商的“五证” 南宁开发商是如何违规预售被查

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  购房前验证“五证”是所有打算买房者都必须关注的。但是在某些貌似热销楼盘，部分开发企业以低价销售为噱头违规预售，因此查看“五证”要仔细，签订合同要慎重，交付房款需留意，进一步减少交易风险。 一批违规项目被查出 从3月份起，南宁市住房局针对南宁市区从事房地产开发经营活动的房地产开发企业、从事一手房代理活动的中介服务企业（机构）、在建在售商品房项目以及售楼处等，组织开展了房地产开发经营市场专项执法检查，查处整治了一批违规项目。 “对未取得‘商品房预售许可证’，擅自预售或变相进行预售商品房屋的，要按照相关法律、法规的规定，责令其立即停止预售行为，依法进行行政处罚，对于涉嫌诈骗的，要上报批准移送司法机关依法处理。对于提供虚假资料办理取得预售的开发建设单位，要严格予以查处。对拒不整改的，要从严查处，并启动联运机制报局领导批准停办相对单位和个人相关业务。”市住房局有关人士表示。 购房前要查看“五证” “在检查的过程中发现，一些开发企业利用集体土地违法开发销售，即俗称的‘小产权房’，消费者需要特别留心。”市住房局有关人员表示，根据国家现有法律法规，集体土地禁止进行房地产开发，购买此类项目存在重大风险。为此，购房人购买预售商品房时，应查看该项目是否具备“国有土地使用证 ”“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“房地产开发企业资质证书”“商品房预售许可证”五个证件。 不要轻易支付购房定金 当进入购房环节后，市民仍需谨慎。“目前，南宁推荐使用的是市住房局和市工商局共同制定的《南宁市商品房买卖合同》。在签订正式合同之前，不要轻易支付购房定（订）金，特别是对售房人的一些宣传和承诺，如在合同中没有体现的，应与其协商列入合同条款，避免日后产生纠纷。” 签订合同 为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、**、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。 因此，签订合同看似简单，但在签订过程中千万要细心再细心。在签合同前，不妨检查一下以下事项： 1、开发商在广告中(包括沙盘、售楼书等)对配套的承诺有无写进合同中，并且清晰列明。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。如果合同与规划有所出入，买房时就要留个心眼了。此外，小区中哪些是市政建设哪些是小区建设，也要弄个明白，不然市政建设遥遥无期。 2、谨防销售在空白合同处作弊。客户决定购房，要与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，销售会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。 付款方式 近年来，在房地产销售市场中，一些开发商推出采取特殊的促销方式——“无息分期付款”购房。与按揭贷款相比，“无息分期付款”没有利息的确很吸引人，但其中的风险可不小。这些项目很有可能手续不全。业内人士指出，“无息分期付款”是开发商要求购房者把房款通过分期付款的方式结清而不是去银行贷款，分期付款期间不产生利息。但这种“无息分期付款”往往要求购房者在短期内筹集房款，一旦购房者不能如期支付房款，就会面临违约。按照目前市场上的分期付款方式看，开发商一般都要等到购房者付清全部房款后才会办理产权证书，若在此期间开发商以买房人未能全部付清房款为由，不将双方所签《商品房买卖合同》交房管部门登记备案，就可能出现开发商“一房二卖”甚至“一房多卖”。因此，采取“分期付款”购房时，购房者需要在《商品房买卖合同》中特别注明交房条件和购房者逾期支付房款的约定。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:16

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• 问 开发商五证怎么查? 什么是开发商五证 如何查开发商五证
  答

  房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。可以到国土局，规划局，建设局，房管局网站相关公告上进行查询，或者去办事大厅输入项目名称或者证件号码查询真假。

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• 问 开发商五证怎么查? 什么是开发商五证？如何查开发商五证？
  答

  一、查询五证真伪的方法：以上五证，可以到国土局、规划局、房管局网站的相关公告上进行查询，或者去国土局、规划局、房管局的办事大厅，输入项目名称或者证件号码查询真假。注意：五证中的预售许可证申办的前提是前述四证必须齐全，而且要一定要注意预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。二、查询五证，应注意的问题：(一)一般开发商会把五证放在售楼处供审查，购房者可以在售楼处查询。(二)到工商、土地管理部门查询。(三)很多地区都开通了“房地产交易管理网”，通过网络查询购房者也可以了解到开发商的资质。这里提醒购房者，不是五证齐全就表示没有问题，例如开发商未通知购房者就将已抵押的商品房预售，或将未列入预售范围的房屋进行预售。对此，购房者要仔细核对卖方的名称与预售许可证上载明的是否一致，购房者想要购买的房屋名称、位置在预售许可证中是否有记载，还可以通过取得预售许可证的时间长短来判断开发商的实力与信誉，总之，购房者在核实开发商提供相关资料时一定要让房地产开发商保证五证俱全，维护自己的合法权益。

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• 问 开发商五证可以复印吗？什么是开发商五证 如何查开发商五证？
  答

  1、房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。　　　　其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。　　2、具体查新楼盘是否有5证的方法如下：　　1）购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。　　2）购房者可在售楼中心抄录开发商的五证编号，登陆当地的查询网站并输入编号便可验明，进而判断该楼盘有无销售资格。一旦发现有证件编号与该楼盘存在不符，那么就要提高警惕了。因为，开发商五证不齐，直接影响购房合同的法律效力

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• 问 如何应对开发商违规预售 购房订金退回流程有哪些
  答

  近日一位兰州市民反映“润银第一城”违规预售问题，市民王先生表示，自己在2014年11月底通过“润银第一城”售楼中心认购了一套商品房，缴纳了1万元订金并参与“1万抵10万”活动，项目将在2015年3月开盘。不过随后的发展却超出了王先生的预期。 该楼盘在2015年3盘并未如期开盘，直到2015年9月，王先生前往该楼盘咨询开盘问题，却被告知房子已售完。无奈王先生要求退还1万元订金，不过却被开发商方面一直推脱。 后王先生投诉至兰州市房管局，了解到该楼盘在2015年11月才取得预售证。 上面这种情况表明，王先生遇到了开发商违规销售问题。 主要有以下两点违规情况： 1、虚假宣传 开发商开展的“1万抵10万”的宣传广告，并未得到开发商高层认可，系该售楼处销售经理在为聚拢人气，促销楼盘在未经开发商高层同意下开展的前期认购活动。这属于开发商内部管理问题，给购房者造成的损失必须予以赔偿。 2、违规开展预售活动 开发商于2015年11月取得预售证，却提前一年开展认筹认购活动，这属于明显的违规行为。购房者参加这种预售风险非常大，万一开发商跑路，维权就会很艰难了。在上面的案例中，王先生所认缴的是“订金”，与“定金”有明显区别，订金不属于法律词语，不具备担保性质，当合同不能履行时，开发商应无条件退款。如果开发商拒不退回，可向房管局投诉，也可通过诉讼等方式来维权。 我们建议购房者，在购买期房时，不要参与没有取得预售证的内部认购活动，虽然价格更优惠，但风险却不可估计。

• 问 开发商的五证是什么? 开发商五证是如何拿到的，顺序是怎样的
  答

  一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。

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