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五证即为:国有土地使用权证 项目工程规划许可证 工程规划许可证 工程施工许可证 总规批复这些证件取得一般就是我写的那个顺序,不过还是得看当地相关政府机构以及开发人员的办事能力。
全部3个回答>开发商的五证是什么? 开发商五证是如何拿到的，顺序是怎样的
145****2331 | 2019-06-05 18:03:57
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144****3451
开发商取得五证的顺序是：
查看全文↓ 2019-06-05 18:04:07
《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。但是，由于实行土地使用权挂牌出让，《建设用地规划许可证》和《土地使用权证》顺序有时会反过来。 -
158****2478
啃哥评点：政府是如何从房地产赚钱的-拆迁与建设之二
查看全文↓ 2019-06-05 18:04:04
——论西安五证不全的房产销售
——杂项列分析文章之十
以下文字为啃哥张驰个人观点。不随波逐流，只扪心自问。
啃哥**近在接触房地长行业，自上次的10月6日的文章，“政府是如何从房地产赚钱的-拆迁与建设”发布后，读者们都很感兴趣，啃哥也收到了喝多的反馈和意见，使啃哥更有信心和动力继续啃下去了。
通过不断深入了解房地产市场，啃哥发现，给地房地产市场，一旦涉及一二级联动后，具体操作方式都不尽相同。上次分析的模式可以称之为“昆明模式”或者“重庆模式”，即一二级完全分开，虽然都是一个开发商，但是二级招拍挂是必须交钱，开发商获得土地证后，政府再退回一级开发商垫付的拆迁成本，从而完成一级二级之间的分界，十分清晰明了。
但是，啃哥来到西安，却被当地的操作惊的瞠目结舌，因为，西安地区的房地产销售基本全部五证不全，大多数都是在没有推土地证，预售许可证的情况下，只是一块空地，就开始收钱建设了！！房屋盖好后，居民入住后，2-3年后开发商才能拿到房产证，预售许可证，住户才能拿到房产证，大家都习以为常了。据说全国只有西安地区是这样操作的！！惊讶之后，啃哥开始思考，为什么，任何存在的，都是合理的，啃哥秉着朴素的观念分析，与同事讨论，结合了解的情况，大体上有了原因和思路。
按照正常的逻辑，无论如何，即使是“一二级联动”，也需要开发商先垫付资金拆迁，之后才能通过招拍挂拿到地，即获得“土地使用证”，再开始建设，**后在商业地产正负零（即建设到地面一层）或者住宅地产地上6层才能拿到预售许可证，这样才能开始销售，购买者也是因为开发商五证齐全才会购买。银行也因为开发商五证齐全才给予购买者贷款。
一、西安的操作模式
对于城中村（棚户区）改造项目，西安是这样操作的。开发商通过前期各种工作和关系，拿到城中村“一级拆迁”资格。这样开始拆迁，这个过程与其他城市并无不同。
事件的不同出现在拆迁完毕的时候，按道理按照“昆明模式”或者“重庆模式”来说，应该是政府出面核实一级成本，然后确定二级价格，再由开发商打款给政府，政府再把款项退还给开发商的过程。
然而，在西安，可能是正应了同事说的那句“八百里秦川养了800万懒汉”的道理，各项手续被严重简化了。
开发商自己开始垫资拆迁前，或者同时，会向当地的“城改办“报送“控制性规划”，经批准后才能拿到拆迁资格的批复。这个控制性规划，就是一个详细的拆迁后如何建设的文件，需要明确到楼层和业态。也就是说，在没有**终获得土地证的时候，只是在一级拆迁的时候，甚至一级拆迁开始，就已经确定了二级建设的房型和具体物态。一般都是在拆迁开始的时候，已经将户型图出了，并让回迁户选择住宅类型和楼层。
西安的政府不会去核实开发商的投入成本，啃哥分析可能是政府觉得麻烦。而是要求开发商再建设回迁房，直到回迁房建设的差不多了，政府才允许开发商开始招拍挂取得土地。那么，为什么这么晚？啃哥分析是政府担心开发商不建设回迁房，造成社会不安定。所以，严格要求回迁房差不多完成甚至交房了，才能开始缴纳土地出让金，办理《国有土地使用证》，以及后面的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
这样，可就苦死了开发商。因为没有土地证，开发商就无法通过银行贷款。而有的盘面差不多总建筑面积的一半都是回迁房。这样，无疑对开发商的资金压力是十分巨大的。显然，政府看出了这个问题，同时又有政府的文件模糊规定“五证办理顺序可以同时（意思可以理解为五证甚至可以都没有）”。显然，就是政府开了一个口子，那么，上有政策下有对策，在开发商建设回迁房时，由于前期拆迁已经投入十分巨大了，基本没钱再建设回迁房，因此，就不得不在没有“土地使用证”“预售许可证”等五证的情况下，开始销售了！而市场也基本认可这种情况，开发商通过提前销售，回笼部分资金，用于房地产建设。其实，这样就苦了购房者，因为，由于没有土地证使用证，这些购房者基本上是无法从银行贷款的。还好当地的城商行和当地信用合作社比较变通，可以提供3-10年的个人贷款，因此也化解了一部分购房者的资金压力。
而在二级招拍挂的时候，开发商为了**终取得土地证，以便于补充齐全五证，好给自己项目一个彻底的结束，也是为了住户们能够拿到房产证，就必须缴纳土地出让金。而土地出让金，当地一般按照市场净地价格的30%—40%由政府定价后，进行招拍挂，再由一级开发商低价应标拍取。通过查看西安是国土交易网站，可以看到基本上所有的土地招拍挂都是低价招拍成交的！很多人在问为什么，原因就是啃哥上面分析的。
如果按照净地的市价600万每亩计算，通过二级招拍挂政府可以再入账至少200万元（600万的30%）土地出让金。啃哥想强调的是，整个过程中，政府在“一级拆迁”中一分钱没掏，同时却又在二级招拍挂中，通过土地出让金赚到了额外的200万元！！而这个钱是税收之外的钱，全都到了地税！地方支配使用。
啃哥想说，与10月6日啃哥上一篇文章相比，其实“西安模式”的政府收益是超过了“昆明模式”或者“重庆模式”。因为在昆明模式的背景下，政府只是收了税钱。对于土地拍卖价款政府是完全退给开发商，作为对一级拆迁的补偿的，不额外收一分钱。而“西安模式”中，政府并没有严格区分一二级的过程，只是要求拿到土地证就必须缴纳出让金，并不退还，只是由于存在一级拆迁支出，因此给打一个折扣。说白了，西安模式从开发商角度来说，政府更黑些吧。
那么，接下来的问题是，这样的模式，风险在哪里？
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开发商取得五证的顺序是： 《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。但是，由于实行土地使用权挂牌出让，《建设用地规划许可证》和《土地使用权证》顺序有时会反过来。
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房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。可以到国土局，规划局，建设局，房管局网站相关公告上进行查询，或者去办事大厅输入项目名称或者证件号码查询真假。
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一、查询五证真伪的方法：以上五证，可以到国土局、规划局、房管局网站的相关公告上进行查询，或者去国土局、规划局、房管局的办事大厅，输入项目名称或者证件号码查询真假。注意：五证中的预售许可证申办的前提是前述四证必须齐全，而且要一定要注意预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。二、查询五证，应注意的问题：(一)一般开发商会把五证放在售楼处供审查，购房者可以在售楼处查询。(二)到工商、土地管理部门查询。(三)很多地区都开通了“房地产交易管理网”，通过网络查询购房者也可以了解到开发商的资质。这里提醒购房者，不是五证齐全就表示没有问题，例如开发商未通知购房者就将已抵押的商品房预售，或将未列入预售范围的房屋进行预售。对此，购房者要仔细核对卖方的名称与预售许可证上载明的是否一致，购房者想要购买的房屋名称、位置在预售许可证中是否有记载，还可以通过取得预售许可证的时间长短来判断开发商的实力与信誉，总之，购房者在核实开发商提供相关资料时一定要让房地产开发商保证五证俱全，维护自己的合法权益。
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1、房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。 其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 2、具体查新楼盘是否有5证的方法如下： 1）购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 2）购房者可在售楼中心抄录开发商的五证编号，登陆当地的查询网站并输入编号便可验明，进而判断该楼盘有无销售资格。一旦发现有证件编号与该楼盘存在不符，那么就要提高警惕了。因为，开发商五证不齐，直接影响购房合同的法律效力
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