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迟延办理土地使用证的违约金问题 在商品房合同中没有约定办理土地使用证问题，那么如果开发商迟延办理土地使用证，是否可以主张违约金呢？ 一、如果买卖双方在合同中明确约定了办理土地使用证违约金问题，那么如果开发商违约，购房人可以主张违约金。 买方与卖方在《商品房购销合同》中仅约定有“关于产权登记的约定”，而产权通常指的是所有权，城市规划区范围内的土地归国家所有，使用人仅能依法获得使用权，而非“产权”，该条款不是当事人就办理土地使用权证问题所作出的约定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，卖方负有协助办理土地使用权变更登记并提供必要的证明文件的法定义务，卖方未在法定期限内履行该义务，当事人有权请求法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。由于违约金责任是合同责任之其中一种，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，合同一方当事人向对方当事人主张违约金责任的前提是双方在合同中明确约定了基于对某种合同义务的违反所应承担的违约金责任，如果双方仅在《商品房买卖合同》中就迟延办理土地使用权证并未约定违约金责任，因此，买方主张违约金责任没有法律依据。 第二，**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条中载明的“房屋权属证书”仅指房屋所有权证书，并不包括土地使用权证书。《解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的‘房屋’向社会销售并‘转移所有权’于买受人，买受人支付价款的合同”，该条明确规定买卖合同的标的物为“房屋”而非“土地”，且出卖人须“转移所有权”，而非“转移使用权”。土地使用人对国有土地仅能享有使用权，而不享有所有权，所以本条所称的转移所有权系指房屋所有权，而取得房屋权属证书系房屋所有权转移的标志。故《解释》第十八条中的“房屋权属证书”只能是与《解释》第一条相对应的房屋所有权证书，而不能是土地使用权证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定也是将“土地使用权变更手续”与“房屋所有权登记手续”分别表述，两者并不存在包含关系。 二、如果买卖双方就卖方迟延办理土地使用证问题做了违约金约定，那么买方就可以就卖方迟延履行合同要求卖方承担违约金责任。
违法颁发集体土地使用证有哪些相关规定 需要承担哪些法律责任
141****1832 | 2016-06-07 11:26:20
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142****0031
[案情简介] 陈某房屋使用某块集体土地但未进行土地使用权登记。1999年12月，因柳市镇大兴桥接线工程需要拆除陈某房屋，柳市镇工程指挥部与陈某签订的《房屋拆迁协议书》约定，为陈某另行落实宅基地、陈某的房屋由柳市镇工程指挥部拆除。但工程指挥部未落实陈某相应宅基地，陈某因此尚未搬迁。2000年4月，乐清市人民政府批准第三人郑某等人使用陈某房屋使用的地块，并向郑某等人颁发了《集体土地使用证》。2002年9月，陈某不服某乐清市人民政府向郑某等人颁发《集体土地使用证》的具体行政行为，委托我所周光律师、李轶成律师向温州市人民政府申请行政复议。 [处理情况] 2002年12月，复议机关做出复议决定延期的决定。2003年1月30日，复议机关认为：被申请人未在法定期限内提供书面答复及提交颁发《集体土地使用证》的证据、依据和其他有关材料。于是根据《行政复议法》第二十八条第一款第(四)项的规定，温州市人民政府做出了撤销乐清市人民政府颁发给郑某等人的《集体土地使用证》的复议决定。 2003年3月6日，郑某等人不服温州市人民政府的复议决定，向某乐清市人民法院起诉温州市人民政府，要求撤销温州市人民政府的复议决定。2003年5月6日，乐清市人民法院判决维持温州市人民政府的复议决定。2003年6月2日，郑某不服一审判决向温州市中级人民法院提起上诉。二审法院认为：温州市人民政府撤销该土地使用证，事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确。一审法院判决并无不当，上诉人上诉理由不成立，驳回上诉，维持原判。上述法院一、二审，陈某作为第三人参加诉讼，并均委托我所周光律师、李轶成律师代理。 [评析] 本案中，行政复议机关确定申请人主体正确、对事实认定清楚，适用法律准确。因而，案经法院两审均予以支持。主要表现在以下几个方面： 一是陈某是否该案的利害关系人，能否申请行政复议。 郑某等人认为陈某与颁发集体土地使用证的具体行政行为没有利害关系，作为行政复议的申请人主体不适格。复议机关认为陈某与争议土地存在利害关系，有郑某等人依据《集体土地使用证》而向法院提起排除妨碍民事诉讼一案可以证明。陈某的申请符合《行政复议法》的有关规定，陈某主体适格的理由于法有据。 二是陈某申请行政复议是否超过法定复议时效。 郑某等人认为陈某超过了法定复议时效提起行政复议，温州市人民政府不应受理。虽然郑某等人提供了土地局关于土地登记申请审核情况的公告及张贴证明，但并不是已经颁发土地使用权证的公告。郑某没能提供证据证明陈某知道该具体行政行为的具体日期，故不能证明陈某已经超过申请行政复议的法定时效。因此，温州市人民政府受理陈某的行政复议申请并无不当。
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您好！关于集体土地使用证丢失要怎么补办的问题，1、土地权利人应当向原土地登记机关报失； 2、土地权利人在土地登记机关规定的媒体上声明其土地证书灭失； 3、土地权利人应提交补办土地证书的申请书、媒体上的声明原件；营业执照副本、组织机构代码、法人代表身份证明及身份证复印件、授权委托书、受托人身份证复印件；原权源资料等； 4、填写土地登记申请书、土地登记审批表，实地勘测； 5、经审核，属补发之列的，土地登记机关应做出补发公告，自公告之日起30日内无异议的，予以补发。 6、单位领导审批、签字、盖章； 7、补发的土地证书应注明"补发"字样，填写土地登记卡、归户卡。
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株洲市个体工商户凌干武因犯伪造国家机关证件罪，于去年底被株洲市荷塘区法院一审判处有期徒刑6个月，所得赃款4500余元被没收上缴国库。昨日，此判决生效。此前，凌干武为了赚钱，竟利用其在担任原株洲市郊区国土局(1997年因株洲市区划调整被撤销)副局长时私自保留下来的原郊区国土局空白国有土地使用证件文本(盖有公章)，填充有关内容后伪造国有土地使用证牟利。 2004年6月底，凌干武受黄某委托，为位于株洲市荷塘区金山办事处太阳村的锦龙小区彭某等人的自建房屋办理国有土地使用证，并与黄某口头达成了每办好一本国有土地使用证收取2000元报酬的协议。随后，凌干武利用曾担任原株洲市郊区国土局副局长时私自保留下来的原郊区国土局空白国有土地使用证件文本(盖有公章)，填充有关内容，伪造了时间为1995年的两本原株洲市郊区国土局的国有土地使用证。随后，凌干武凭这两本伪造的国有土地使用证，到株洲市国土资源局为彭某等7户建房户换取了新的国有土地使用证，凌干武从中共获取暂办证报酬4500余元。案发后，凌干武主动投案，并退出了全部赃款。 1999年11月，凌干武因犯贪污罪被株洲市中院判处有期徒刑5年，2002年10月20日被假释，假释考验期至2004年6月9日止。因涉嫌犯伪造国家机关证件罪，凌干武于2005年9月20日被株洲市荷塘区检察院取保候审，同年12月9日被逮捕。 法院认为，凌干武以非法牟利为目的，伪造国有土地使用证，其行为已构成伪造国家机关证件罪，公诉机关指控被告人凌干武犯伪造国家机关证件罪的罪名成立。凌干武犯罪后主动投案，如实供述犯罪事实，系自首。凌干武假释考验期满后5年内重新犯罪，应判处有期徒刑以上之刑罚，系累犯。据此，法院作出前述判决。王兴夏 刘 勇 刚刚过去的2005年，革命老区炎陵县完成财政总收入10008万元，同口径比增加1781万元，增幅21.65%，首次突破亿元大关。
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遇到房屋质量问题怎么办？法律上怎么说？今天的购房指南就是来给大家讲解一下，买房后都可能遇到哪些质量问题？具体的解决办法可以是怎样的？ 【房屋质量法律指引】 (一)房屋质量问题的主要表现 屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水;内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮;门窗开关不灵或缝隙超过规范规定;厕所、厨房、洗澡间倒坡积水;内墙板潜水，阳台积水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室内上下水、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热，电器、电线、照明灯具坠落;室内外上下水管道漏水、堵塞;钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标 (二)出现质量问题的原因 工程设计不合理、施工方偷工减料或者使用不合格的原料、施工方任意改变工程设计图纸、擅自变动房屋建筑主体和承重结构、施工单位缺乏资质导致施工不合格、监理单位缺乏资质等原因导致监督不到位、转包或者违法分包等。 (三)主要案例 1.20xx年，韩某与某房地产公司签订商品房买卖合同，王某以21万余元购买被告开发的宣城市某商城住房一套。20xx年，某房地产公司开发的房屋经工程验收合格后，将房屋交付给韩某。韩某在装潢过程中发现房屋房体有裂缝及渗水现象，要求某房地产公司对房屋质量进行检测。同年9月，经某省建筑工程质量监督检测站检测与分析，某房地产公司所交付给韩某的房屋部分贯穿墙体的裂缝趋于稳定，墙体裂缝和楼板裂缝不会影响主体结构安全使用，但是应对墙体的裂缝、爆灰和预制板拼缝予以有效修补。法院判决支持了韩某的诉讼请求，认可了房屋检测分析报告的效力，判令开发商对房屋出现的问题予以维修，并赔偿了韩某房屋因此贬值的损失。 2.韩先生购买了一套公寓，交房时，由于韩先生在国外，故未能按期办理人住手续。3年后，韩先生回国，领取钥匙人住。在人住3个月后，该室厨房热水管突然脱落，由于当时韩先生不在家，漏水漫人客厅，淹坏了铺设的木地板。韩先生认为该房屋质量不合格，诉至法院，要求开发商承担赔偿责任。但开发商认为，该房屋已经竣工验收合格，且3年前即已向韩先生发出入住通知，是由于韩先生自身原因未办理人住手续，应视为已经交房，由于上下水的保修期是自交房之日起1年，因此，目前已过保修期，开发商不应当再承担任何责任。法院经审理后，认为，虽然l年前开发商即向韩先生发出交房通知，但由于韩先生未对该房进行验收，该房屋的保修期应从韩先生实际入住日起算，因此，开发商应为韩先生修理水管并承担赔偿责任。 (四)房屋出现质量问题的法律责任 房屋建造质量的法律责任的规定主要体现在《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《中华人民共和国合同法》、《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中。 1.施工单位对建筑质量承担保修责任 根据建筑法的规定，房屋出现质量问题的，应当由施工单位承担责任。 (1) 基本规定：《中华人民共和国建筑法》第六十二条的规定，建筑工程实行质量保修制度。 (2) 房屋**低保修期限： 《建筑工程质量管理条例》第四十条明确规定了建设工程的**低保修期限： 在正常使用条件下，建设工程的**低保修期限为： ① 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限; ② 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年; ③ 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; ④ 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 《建筑法》第四十一条的进一步明确，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 (3)建筑工程的保修范围 《建筑法》第四十一条第二款 建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。 (4)施工单位不履行保修义务的处理 《建筑法》第七十五条 建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。 2.商品房购房人也可以向房屋出卖人追究责任 对商品房购房人来说，直接找施工单位进行维修并赔偿非常费时费力，所以在《**高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，规定了可以向房屋出卖人追究相应责任，包括要求修复或者要求解除房屋买卖合同。房屋出卖人承担责任后，可以向施工单位追偿。 根据**高院的规定，在房屋保修期内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人可以请求法院解除合同和赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求法院解除合同和赔偿损失。 3.房屋质量问题造成其他损失的责任承担 房屋一旦出现质量问题，不仅会造成房屋本身的损害，还可能造成人身或者其他财产的损失，根据《建筑法》第八十条的要求，“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。 4.房屋超过合理使用年限后的质量责任 如果房屋超过了合理使用年限的，产权所有人应当承担维修责任。 根据《建筑法》第四十二条的规定，建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。 (五)居民在遇到房屋质量问题的处理方法 一般而言，法院在处理房屋质量问题时，首先会看造成房屋质量问题的原因是什么。在房屋出现质量问题时，居民首先应当通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测，明确房屋质量出现问题的原因，并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损的证据。 在取得房屋质量鉴定报告后，应当注意看房屋是否还在保修期内。处在保修期内的，居民可以向出卖人要求修复房屋并赔偿损失，符合**高院的规定即严重影响居住的，居民还可以要求解除购房合同。房屋已过保修期的，居民可以通过物业管理方建立的房屋公共维修基金来解决维修问题(专有物业除外)，但是房屋质量问题经检测机构鉴定后，认定系主体结构不合格的，买房人仍然有权要求解除房屋买卖合同。对于保修期，商品房买卖合同与《建筑工程质量管理条例》规定的一般比较明确。 对于房屋质量问题造成其他财产或者人身受到损害的，受害的居民可以向责任人要求赔偿损失。 对于已经超过了合理使用年限的房屋，应由产权所有人对房屋承担修复和维护的责任。 此外，如果是房屋受损不是出于质量问题，而是由于不可抗力或者意外事故如火灾、飓风等原因造成的，那么已经投保财产险的居民，可以向保险公司要求赔付相关损失。
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集体土地不可以办理房产证。分析如下：农村的宅基地审批权在县级人民政府，因此，只有经过县级政府批准并颁发了宅基地使用权证，才能依法领取房屋产权证。农村的住宅房虽然使用的农村集体土地，但在只经本集体经济组织(村委会)批准的宅基地上建筑的房屋是非法占地，不能领到房屋产权证，在自留地、承包地里自建的房则更不能领取到房屋产权证了。关于农村房屋产权证的相关法规规定第四章 集体土地范围内房屋登记第八十二条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。
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